KDB대우증권 분석, '구조적인 하락기'
서울 아파트 가격이 15% 가량 추가 하락할 수 있다는 분석이 나왔다.
송흥익 KDB대우증권 연구원은 서울·수도권 아파트의 적정 가격(밸류에이션)을 평가한 결과 최소 10%에서 15% 가량 추가 하락해야 매수세가 나타날 수 있다고 판단했다.
송 연구원은 "서울 및 수도권의 아파트 가격은 순환적 경기변동으로 인해 일시 하락하는 것이 아니라 구조적인 요인으로 장기 하락할 가능성이 높다"며 "서울 아파트 가격은 평균 15% 내외의 추가 하락 가능성이 존재한다"고 분석했다.
최근 여유자금이 있는 자본가들은 시세차익보다는 임대 수익을 위해 부동산을 매입하고 있다. 이런 수요자를 대상으로 시뮬레이션을 돌려보면, 106㎡ 아파트(옛 32평형)를 서울평균 기준가로 매매한 가격은 현재 5.1억원이고 이 아파트에서 발생하는 임대수익은 2.9%로 예금(세루 3.13%)보다 낮다.
그나마 2.9%는 자기 돈 100%로 집을 샀을 경우이며, 50%가량 대출을 끼고 집을 샀다면 세후 임대수익률은 1.1%에 불과하다. 안전마진인 3.13%의 수익이 발생하려면 아파트 값이 최소 7.5%(자기자본100% 투자) 하락해야 한다. 대출을 끼고 살 경우 이자비용까지 계산하면 아파트 가격은 25.5%가 떨어져야 손익분기가 된다.
같은 방식으로 전세 및 월세 세입자가 집을 구매하기 위해서는 아파트 가격이 현 시세보다 각각 9%, 18.3% 하락해야 하는 것으로 분석됐다.
결국 현 시세에서 평균 15%가 하락할 때 아파트 매수 흐름이 나타날 수 있는 것이다.
송 연구원은 아파트 가격 하락을 전망하며 7가지 근거를 제시했다. 먼저 서울과 수도권의 주택보급률이 100%를 상회하는 점이다. 2010년에 이미 서울 주택보급률은 96.7%, 수도권은 103.6%에 달했는데 2009~2011년에 주택공급량이 추가 급증했다.
두번째는 전세/매매 비율이 최소 과거 고점까지 상승해야 하락이 가능하다는 전망이다. 현재 서울의 전세/매매 비율은 평균 49.3%, 경기도는 53.5%, 인천은 48.7%다. 과거 2001년 고점은 각각 58.8%, 63.9%, 68.4%였다.
1000조원을 상회하는 가계부채도 그 원인으로 지적했다. 부채 증가를 통한 아파트 가격 상승이 한계에 도달했다는 것이다. 이와 맞물려 물가상승과 대출이자 부담으로 가계 실질소득 증가에 의한 아파트 가격 상승도 기대할 수 없는 상황이다. 게다가 서울/수도권 가구당 평균 순자산은 2.5억원으로 보유재산을 활용한 아파트 매입도 어렵다.
독자들의 PICK!
아울러 아파트의 주 수요층인 30~54세 인구는 감소하고 있다. 서울/수도권의 30~54세 인구는 2012년 1073만명에서 2020년에는 1027만명으로 약 4.3% 감소할 전망이다. 또 세종시 출범과 공공기관의 지방이전도 서울 및 수도권의 아파트 수요 감소를 초래하고 있다.
송 연구원은 "저출산, 고령화, 저성장, 30~54세 인구 감소라는 구조적인 변화로 사람들의 인식 체계가 바뀌며 아파트가 투자 대상에서 거주 대상으로 바뀌고 있다"며 "베이비부머의 은퇴시점과 맞물려 주택은 자본차익 대상에서 현금흐름 창출 대상으로 바뀌게 될 것"이라고 내다봤다.