공실률 1% 산정한 빌딩, 12개층에서 3개층이 공실
한국투자신탁운용이 선보인 일본 부동산(사무건물) 신탁상품에 문제가 있다는 지적이 잇따른다. 코로나19(COVID-19)로 임대수요가 줄면서 공실율 예측에 오류가 발생, 투자손실 가능성이 있다는 것이다.
30일 증권업계에 따르면 한국투자신탁운용은 이달 31일까지 한국투자증권을 통해 '한국투자 도쿄 기오이쵸 오피스 부동산 투자신탁(파생형)'을 판매하고 있다. 펀드규모는 500억원이다.
이 펀드는 지난해 1월 도쿄 지요다구에 지어진 '기오이쵸PREX'라는 오피스 빌딩을 매입, 투자자들에게 임대수익을 돌려주는 구조로 만들어졌다.
문제는 상품설계 초기에 계산했던 수익률에 오차가 생겼다는 점이다. 빌딩(지상13층 규모)은 지난해 1월 지어졌다. 대지면적 384.38㎡, 임대면적 2988.96㎡인데 한국투자신탁운용이 펀드(최대 500억원)와 자금차입을 통해 1079억원(96억1000만엔)에 매입해 수익을 배분하는 구조다.
그러나 임대수요가 애매하다. 한국투자신탁운용은 도쿄 도심 오피스 빌딩의 공실율을 8%대로 예상하고 펀드를 만들었으나, 올해 10월 기준 해당 물건의 공실율은 20%를 상회할 것으로 보인다.
이 빌딩은 총 12개층(2~13층)을 임대하고 있다. 층별 임대료는 월 평균 258만엔, 보증금은 2382만엔이다. 그러나 현재 9층은 임차인을 찾지 못해 비어있고 4층과 5층을 쓰고 있는 임차인도 계약을 중도해지하고 2~3개월 내에 나가기로 했다. 이 중 1개 층은 다행히 예비 임차인을 찾았으나 나머지는 상황을 봐야 한다.
이와 관련해 한국투자신탁운용 관계자는 "현재 1개 층이 비어있고 임차인이 나가는 2개 층 가운데 한 곳도 공실이 해소될 것"이라며 "중도해지를 하는 임대인은 4개월 무상임대 혜택을 반납해야 하기 때문에 수익률 훼손도 보전된다"고 덧붙였다.
전층이 모두 임차인을 구한다고 가정해도 수익률이 높지는 않다. 관리비를 제외한 유상 임대료 수입은 연간 38억원 가량인데 차입금 이자도 처리해야 한다.
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전반적으로 분석하면 펀드에 자금을 넣은 고객들이 받을 수 있는 임대수익은 얼마 되지 않는다는 지적이다. 빌딩 가격이 치솟는다면 이를 매각해 추가 차익을 거둘 수 있으나, 상황은 지켜봐야 한다.
코로나19로 현지 부동산 임대수요가 계속 줄고 있어서다. 한국투자신탁운용은 이 빌딩을 매입 가격보다 73억원 비싼 1152억원(103억엔)에 판다는 계획인데, 그렇지 못하면 펀드에 손실이 발생한다.
또 다른 자산운용사와 증권사는 사업참여를 검토했으나, 수익성을 비롯한 각종 문제 때문에 참여를 포기한 것으로 전해졌다.
한편 하나대체투자운용이 출시한 티마크 그랜드 호텔펀드도 수익률 둔화가 예상된다. 2016년 7월 설정된 이 펀드는 명동 티마크 그랜드 호텔에 투자해 연 5%의 수익을 돌려주겠다고 했는데, 코로나19로 투숙객이 급감한 탓에 이달 예정된 분기 수익금 배당이 10월로 미뤄졌다.
