노후 아파트 수선 '충당금'으로 해결

그동안 유명무실하게 운영되던 아파트 '장기수선충당금' 집행이 단계적으로 현실화되고 장기적으로는 기금화를 통해 공공성이 강화된다. 또 장기수선충당금 과소적립 문제 해결을 위해 최소적립액 기준이 마련된다.

서울시는 장기수선계획에 따른 '아파트 시설물 생애주기 관리'를 본격 추진하고 장기수선충당금 집행을 2014년까지 단계적으로 현실화하겠다고 29일 밝혔다.

'장기수선계획'이란 아파트의 10년~20년 후를 내다보면서 그 기간 동안 수선이 필요한 시설물과 수선주기, 그에 따른 소요경비를 예측해 수립하는 수선계획을 말한다. '장기수선충당금'은 아파트의 장기수선계획에 따른 대규모 수선비 집행에 대한 부담을 분산시키기 위해 주택 소유자로부터 매월 징수해 적립해 마련하는 재원이다.

현행 주택법령에 따라 아파트 입주자대표회의와 관리사무소 등은 장기수선계획을 수립하고 이에 따라 주요시설을 교체·보수해야 한다. 이때 소요되는 비용은 장기수선충당금의 적립을 통해 충당토록 하고 있다.

◇장기수선충당금 요율 단계적 상향 추진

서울시에 따르면 우선 주택법령이 정한 입주자대표회의와 관리소장에 대한 의무교육시간에 장기수선 관련 과정을 대폭 신설·강화한다. 아울러 이미 운영되고 있는 자치구 공동주택 전문가 자문단의 자문대상에 장기수선분야를 추가해 아파트의 신청이 있는 경우 언제든 현장자문을 통해 도움을 받을 수 있도록 할 예정이다.

매년 1회 장기수선계획 수립 여부와 장기수선집행실태 정기점검을 실시한다. 연차별로 중점점검항목 및 점검대상단지를 확대해 시행할 계획이다.

점검 결과를 통해 관리 미비단지에 대해서는 개선권고 요청이나 행정지도 또는 전문가 자문단을 통한 기술지도 등으로 관리 효율화를 도모한다. 고의적으로 부실하게 관리한 단지에 대해서는 주택법 제101조제1항에 따라 1000만원 이하의 과태료 처분을 시행하는 등 관리감독을 강화한다,

서울시는 장기수선계획 자체가 부실하게 수립돼 장기수선충당금이 과소 적립되고 있음에도 현행 주택법령상 이를 감독할 강제조항이 없는 문제점을 해결하기 위해 국토해양부에 장기수선충당금 최소적립액을 법정화하는 내용의 개정안을 건의할 계획이다.

서울시는 법령개정 전까지는 임대주택법령에 명시된 임대주택의 특별수선충당금 적립요율(액)과 학계의 권장 적립액 등을 기준해 장기수선충당금을 상향 적립하도록 유도할 계획이다.

◇장기수선계획 수립·집행 매뉴얼 보금

2013년부터는 2단계 방안으로 장기수선계획의 수립 기준과 집행방법 등 일선에서 쉽게 적용할 수 있는 매뉴얼(표준지침)을 마련해 보급할 예정이다. 서울시는 매뉴얼이 보급되면 현재 장기수선제도의 미비점이 상당부분 보완될 수 있을 것으로 내다보고 있다.

아울러 '아파트 장기수선 전문 위원회'를 구성해 자문 요청 단지, 또는 장기수선계획 등 점검결과 부실 단지에 대해 장기수선계획과 관련한 총체적 자문과 지원이 가능하도록 운영할 예정이다.

장기수선 전문 위원회는 △건물 내·외부 △전기·승강기 설비 △급수·가스 설비 △난방·급탕 설비 등 분야별 전문 위원으로 위촉할 방침이다. 공사종별 150여종에 달하는 아파트 시설물에 대한 입주자대표회의와 관리주체의 전문성을 대폭 보강할 수 있을 것으로 서울시는 기대하고 있다.

◇장기수선충당금 기금화 추진 "공공성 강화"

3단계로 2014년부터는 장기수선충당금의 기금화를 추진해 공적관리를 대폭 강화해 나갈 계획이다.

우선 별도로 '장기수선충당금 적립 및 사용규정'을 마련하고 이에 따라 도출된 각 단지의 월별 충당금을 장기수선기금에 위탁해 적립함으로써 충당금 과소 적립 문제를 해결할 방침이다. 단지별 장기수선계획에 따른 장기수선 집행여부 등을 확인함으로써 자의적 집행을 견제할 수 있을 것으로 분석된다.

단지별 적립 규모에 비해 신청금액 인출 수선비가 적립규모를 초과할 경우 적립비율과 유지보수 실적 등을 고려해 저리 융자지원이 가능토록 기금을 운용할 계획이다.

단, 갑작스런 관리비 인상으로 인한 입주민 반발을 고려해 2014년에는 장기수선충당금의 기금화를 희망하는 단지부터 '장기수선기금'을 적립받아 운영 할 예정이다. 이후 대상단지를 확대해 2020년에는 서울시내 모든 공동주택을 대상으로 하는 방안을 검토하고 있다.

장기수선기금의 원활한 운용을 위해 시에서는 총 기금의 20% 수준에서 장기수선기금에 공동출자해 기금대상 확대와 지원이 이루어질 수 있도록 추진할 계획이다. 서울시는 장기수선충당금의 기금화를 통해 아파트 장기수선이 합리적이고 체계적으로 이루어질 수 있을 것으로 예상하고 있다.

서울시는 단계별 활성화방안 추진과 병행해 입주민의 인식 전환을 위한 홍보 및 안내를 꾸준히 추진해 나갈 예정이다.

김윤규 서울시 주택정책과장은 "주택공급 시대에서 주택관리 시대의 전환기에 들어서면서 장기수선계획에 따른 아파트 생애주기관리 정책 추진은 그 자체로 큰 의미를 갖는다"며 "아파트 수명 연장으로 노후로 인한 재건축이 줄어들게 돼 자원절감 효과는 물론 환경보호에도 큰 기여를 할 것"이라고 말했다.