최근 국내 분양시장은 소형주택이 주도하고 있다. 일부 지역에선 전용면적 85㎡가 아닌 60㎡대가 주력상품으로 공급되고 있다. 가구당 거주인구가 줄어든 영향이 가장 크겠지만 평면의 비약적인 발전과 발코니 확장기술의 발달 등으로 인해 공급면적보다 20~30㎡ 가까운 면적을 더 확보할 수 있다는 점도 주요인 중 하나다.
이같은 변화는 어느 정도 예상한 일이다. 다만 이런 예측과 별개로 신도시를 포함한 경기 일부 지역의 경우 중대형주택이 준공 후에도 미분양 상태로 남아 있어 관련 해결책이 필요하다는 지적이다.
사업자 입장에서 잘못된 시장 전망과 이에 따른 판단 미숙의 책임이 있겠지만 여기엔 관련 법과 제도의 문제점을 지적하지 않을 수 없다.
국내 도시개발법이나 택지개발촉진법에 따른 개발사업에서 기반시설은 총 수용인구에 맞춰 건설한다. 건립가구수에 맞게 가구당 인구수를 예상해 계획인구가 설정되면 이에 맞게 학교, 도로, 녹지 등 기반시설을 계획하는 것이다.
여기서 가구당 인구수를 산정할 때 가구 면적은 고려하지 않기 때문에 중대형주택 공급비율을 높이면 기반시설을 적게 할 수 있다는 모순된 계획이 나온다. 이 계획으로 개발된 주택용지의 가구수를 늘리면 별도 인·허가를 추진해야 하는 경우가 발생, 결국 사업비 증가를 초래한다.
이렇듯 중대형주택을 공급할 수밖에 없는 구조에서 소형주택이 부족하니 소형 공급을 확대해주길 사업자에게 요구하는 것은 앞뒤가 맞지 않는 상황이다.
서울 은평뉴타운의 경우 수백가구의 중대형주택이 몇년째 미분양 상태로 남아 있다. 분양가를 낮춰 계약을 유도하고 있지만 이들 중대형 평수의 미분양은 좀처럼 줄지 않고 있다.
평면 변경을 통해 중대형을 소형으로 공급하는 방법도 고려해볼 수 있지만 현실적으론 세대주가 실내 일부 면적을 세입자 공간으로 바꾸는 부분임대나 가능하다. 가구당 거주 인구는 세대주 나이에 따라서도 차이가 있다.
다양한 인구구조를 고려하지 않는 도시계획은 기반시설 과잉 공급으로 이어지고 이는 또다른 문제를 유발한다. 수요자나 공급자가 소형주택을 원하고 공급하려 하지만 관련 법과 제도는 이를 따라주지 못하고 있다. 따라서 이런 현실을 감안해 법과 제도도 이에 맞게 정비하는 것이 올바른 주택정책이라고 판단한다.