분리개발? 7년만에 파국? 31조사업 운명갈린다

　삼성물산 지분인수 안건이 이사회에서 통과된다면 용산역세권 개발사업은 전기를 맞는다. 코레일이 사업주도권을 확보한 뒤 단계개발을 성사시키면 사업이 중단되는 최악의 사태는 면할 수 있고, 사업자 선정 이후 7년 동안 답보상태에 있던 사업속도를 높이는 계기가 될 수 있어서다.

　2대주주인 롯데관광개발과 갈등을 빚어가며 코레일이 용산역세권개발㈜의 옛 삼성물산 지분 45.1%를 인수하려는 것은 사업을 이끌어갈 유력한 시행사가 없고 현 적자구조로는 투자자 유치가 불가능하다는 이유 때문이다.

　롯데관광개발이 전면에 나선 이상 만성적인 자금부족현상이 계속될 수밖에 없어 삼성물산 지분을 인수한 뒤 사업을 통합개발에서 단계개발로 수정하고 능력있는 외부투자자를 유치해 시행사로 내세운다는 계획이다.

　코레일은 부동산경기 침체와 자금조달의 불확실성을 감안할 때 연면적 376만㎡를 통합·일괄개발하는 것은 실현 가능성이 희박할 뿐 아니라 서부이촌동 보상재원 마련없이 추진하면 사업 중단 사태가 발생할 가능성이 높다고 지적했다.

　코레일은 현실성이 떨어지는 이유로 상업시설(105만6000㎡·32만평) 업무시설(138만6000㎡·42만평)의 일괄분양이 어렵다는 이유를 들었다. '5조6000억원 대출 가능' 금융컨설팅 자료도 분양매출의 80% 분양, 시공사 책임준공 및 매출의 55% 책임분양 등을 조건으로 내건 단순 투자의향으로 대출 확약도 없다고 주장했다.

　송득범 코레일 사업개발본부장은 "사업성이 가장 높은 것부터 착수해 성공 가능성을 높이면 외부투자자 유치와 기존투자자 추가 출자 등을 유인할 수 있다"고 말했다.

　코레일은 대신 서부이촌동 보상이 뒤로 밀릴 수 있다는 점을 감안해 2순위로 사업을 추진할 방침이다. 2순위는 1순위보다 6개월에서 1년 정도 늦어지는 수준이어서 보상지연에 따른 주민 반발은 설득 가능하다는 게 코레일의 설명이다.

　하지만 단계개발을 풀어가는 과정이 만만치 않을 것이란 게 부동산업계의 지적이다. 드림허브프로젝트금융투자회사(이하 드림허브) 출자사들도 사업 장기화와 이에 따른 수익 감소가 불가피하다며 강력 반발한다.

　이들은 단계개발 추진 시 구역지정(2010년 4월22일) 이후 3년내 실시계획인가 접수가 불가능해 구역지정과 사업시행자 지정이 취소돼 2007년 사업이 원점으로 회귀, 전체 일정이 최소 2년 이상 순연된다고 주장한다.

　단계개발 자체가 서부이촌동 주민들에게 불이익을 안겨주는 조건변화여서 기존 주민동의서 효력이 상실돼 휴지조각이 된다는 지적도 있다.

　현재 서부이촌동 주민들은 전체 2298가구 가운데 54%인 1250가구가 보상을 예상하고 평균 3억4000만원의 대출을 받아 이자부담이 늘고 있다. 단계개발로 사업이 지연되면 이자부담이 늘어날 수밖에 없어 반발이 불가피하다는 것이다.

　드림허브는 또 개발계획 변경에 따른 행정소송은 물론 인·허가 기간이 추가로 늘어나 사업지연에 따른 수익성 저하가 불가피하다고 설명했다.

　사업방식 변경에 따른 광역교통대책 변경, 사업일정 지연에 따른 토지대금 관련 이자 증가, 설계변경에 따른 추가비용 등 때문에 4조~5조원의 추가 비용이 들 것으로 분석됐다.

　특히 단계개발에 반대하는 출자사들은 통합개발이 상업·업무시설의 단계적 분양을 계획하고 있어 코레일이 내세운 방식(단계개발)과 차이가 없다고 주장했다. 이들은 통합개발이 오히려 완공일정을 2016년으로 정해놓고 탄력적으로 분양물량과 시기를 조정할 수 있어 사업 지연도 없다고 강조했다.

　드림허브 한 출자사 관계자는 "코레일 부지는 토지대금 납부시 금융권 대출로 부지 전체에 근저당이 설정돼 있어 분양을 위해선 블록별로 근저당을 풀고, 해당 분양 수익금으로 다른 블록의 근저당을 해지하고 분양하는 식의 순차적 개발을 해야 한다"고 설명했다.