[부동산 '후']인프라계획 확정·전세 인기에 마이너스 프리미엄 회복중
쌍용건설의 '쌍용예가'가 2009년 9월 최고 39.20대1, 평균 11.84대1의 경쟁률을 기록하며 경기 남양주 별내신도시 분양 스타트를 끊었다. 곧바로 분양에 나선 현대산업개발 '별내아이파크'도 평균 5.8대1, 최고 9.39대1이란 우수한 성적표를 내밀었고 '신일유토빌'도 평균 6.4대1(최고 10대1)의 경쟁률을 기록했다.
당시 수도권에서는 인천경제자유구역 영종하늘도시와 청라국제도시 분양이 진행됐지만 신통치 않은 결과를 보인 반면 별내신도시만 청약대박 행진을 이어갔다. 별내신도시가 인천경제자유구역에 비해 실수요자들의 관심을 끈 이유는 서울 태릉과 붙어 있어 '준서울권'이라는 입지적 프리미엄이 주목을 받았기 때문이다.
지역구 의원인 박기춘 의원(민주통합당·남양주을)도 청약에 나서기도 했다. 인기가 높다보니 자연스럽게 프리미엄까지 형성됐다. 일부 단지는 6000만~7000만원을 호가하는 등 평균 5000만원 수준의 웃돈이 붙었다.
◇"신도시 후유증, 별내도 예외는 아니었다"
당시 신규분양시장에서 최고 인기를 끌던 별내신도시도 부동산시장의 침체를 당해낼 방법이 없었다. 금융위기 이후 시장 침체가 가속화되면서 이듬해인 2010년 별내신도시 분양시장은 3순위에서야 간신히 청약률 100%를 맞추거나 미분양이 속출하기 시작했다.
양도소득세 감면혜택 시한을 앞두고 밀어내기 분양 물량이 많아지자 실수요자들이 관망세로 돌아섰고 특히 보금자리주택, 위례신도시 등 유망지역의 분양이 예고되면서 대기수요가 늘어났기 때문이다.
시장 침체가 이어지는 가운데 올 1월 입주가 시작된 별내신도시는 집단 패닉에 빠졌다. 도로, 상가, 학교 등 각종 인프라가 미흡해 공사판에서 거주해야 할 상황이었다.
5000만원 이상 호가하던 프리미엄은 사라지고 시세가 분양가를 밑도는 마이너스 프리미엄이 발생했다. 별내신도시 초기 입주아파트가 대부분 중대형이란 점도 가격 하락을 부추겼다.
부동산114에 따르면 5억6273만원에 분양한 'KCC스위첸' 161㎡(공급면적)는 현재 4억9000만원에 매물이 나와 있다. '별내 더샵' 126㎡는 현 시세가 4억2180만원으로 분양가(4억4400만원)보다 2000만원 이상 빠졌다.
여기에 기존 주택이 팔리지 않아 입주를 못하면서 '입주지연 연체료'까지 부담하는 상황도 발생했다. 초기 입주 시작과 함께 불거진 인프라 부족과 주거 불편 등으로 빈집이 늘어남은 물론 가격마저 하락하는 고질적인 '신도시 부작용'이 나타난 것이다.
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김규정 부동산114 리서치센터장은 "가뜩이나 공급물량이 많고 중대형 비중이 높은데다 (별내신도시) 주변에서 신규분양이 많이 이뤄지면서 가격 하락을 부채질했다"고 지적했다.
한국토지주택공사(LH) 관계자는 "초기 입주민들은 사라진 웃돈과 함께 마이너스 프리미엄이 발생하자 억대 손실을 입은 것으로 판단하고 있었다"며 "당시 시공사와 LH를 상대로 소송을 제기할 정도로 갈등이 심했었다"고 설명했다.
◇전세수요 살아나고 각종 인프라계획 확정 기대
입주가 시작되면서 노출됐던 갈등은 각종 인프라 개발계획이 속속 확정되고 전세수요가 살아나면서 기대로 바뀌고 있다. 가격 하락세도 멈추고 오히려 반등 기미를 보인다는 게 현지 부동산 중개업계의 설명이다.
가장 큰 기대는 서울로의 접근성을 높일 인프라 계획이다. 우선 오는 12월15일 경춘선 별내역이 개통된다. LH가 261억원을 분담해 한국철도시설공단이 건설중인 별내역이 운영에 들어가면 전철로 용산이나 강남 중심부까지 30~40분이면 출퇴근이 가능하다.
지하철 4호선 연장도 확정됐다. 최근 정부가 지하철 4호선 당고개－남양주시 진접지구간 14.5㎞ 연장사업을 국가사업으로 추진하기로 결정한 것. 연장 구간에는 3개 지하철역이 생긴다. 연내 타당성 조사와 기본계획용역에 착수해 내년 기본·실시설계를 거쳐 2015년 착공, 2019년 완공이 가능할 것이라고 내다봤다.
서울 강동구 암사동에서 경기 구리시와 남양주 별내신도시로 이어지는 지하철 8호선 연장선도 2014년에 착공된다. 총 연장 11.37㎞에 달하는 광역철도사업으로 완공 예정시기는 2017년. 이 노선이 완공되면 경기 동북부에서 도심을 거치지 않고 서울 강남까지 직접 출퇴근이 가능하다.
답보상태에 있던 공모형 PF(프로젝트파이낸싱) 개발사업인 '남양주 별내 메가볼시티'도 본격적인 추진에 들어간다. 7만4987㎡ 부지 위에 주상복합, 상업시설 등을 복합개발하는 이 프로젝트는 최근 국토해양부 PF조정위원회를 거쳐 정상 추진이 결정됐다. 조만간 주거비율 상향, 상업시설 축소 등의 사업계획 변경을 거쳐 내년 말 착공이 가능할 것으로 보인다.
입주가 증가하는 것도 긍정적 신호다. 지금까지 별내신도시에 입주한 가구는 4100가구에 1만여명. 전체 2만5000가구에 6만8000명 수용계획의 6분의1 수준이지만 연말까지 2300여가구가 추가로 입주를 앞둬 별내신도시에는 2만여명이 연내 둥지를 틀게 된다.
수도권 일대 전세물건 부족현상이 심해지면서 별내신도시에 전세물건을 찾는 문의가 이어지고 있다. 별내신도시 A공인 관계자는 "최근 남양주 일대 중소형아파트의 전세가격도 오르고 있다"며 "매매가 대비 전세비율이 3분의1 수준이어서 비교적 저렴한 가격에 전세를 구할 수 있다"고 말했다.
전문가들은 수급 상황에 따라 임대시장이 매매가치를 보전해주는 양상을 띨 것이라고 내다봤다. 김규정 센터장은 "취득세 감면혜택에 따라 연말까지 입주하는 별내신도시 새 아파트에 관심이 다소 늘었고 5년 양도세 감면혜택으로 미분양 물량에 대한 문의와 계약도 증가하고 있다"고 말했다.
그는 "다만 양도세 감면혜택에서 제외된 신규분양시장은 분양가 조정에도 미달 우려를 보이고 올 이후에도 분양물량이 남아 있어 신중한 투자 결정이 요구된다"고 덧붙였다.
