거래없는 재개발시장, 하반기에도 '호재없다'

　올 상반기 주택 거래량(아파트 제외)이 지난해에 비해 큰 폭으로 감소하면서 재개발시장 장기 침체의 요인으로 작용하고 있다는 분석이다. 하반기에도 거래를 지탱하던 취득세 감면조치가 이달로 끝나면서 재개발지역 내 투자수요가 쉽게 살아나기는 어려울 것으로 보인다.

　26일 부동산114가 서울의 아파트 외 주택거래량을 조사한 결과에 따르면 올 상반기 거래량은 1만742건으로 지난해 같은 기간 대비 30%이상 감소한 것으로 나타났다. 정부의 4·1부동산대책 효과로 주택거래량이 반짝 늘어났다고 하지만 뉴타운 등 재개발 시장에 뚜렷한 호재가 없어서다.

　올 상반기 수도권 재개발 지분가격은 3.3㎡당 △서울 2462만원 △경기 1485만원 △인천 1158만원 등으로 나타났다. 주요 재개발구역이 몰려있는 서울의 경우 지난해 상반기 대비 소폭 상승한 것으로 나타났지만 거래 없이 호가(부르는 가격)만 오른 것으로 조사됐다.

　이는 서울시와 경기도의 뉴타운·재개발 구조조정 계획이 발표된 이후 1년 이상의 시간이 지났지만 매몰비용 부담문제와 구역해제를 위한 실태조사, 조합원 동의 등 산적한 과제들이 아직 많이 남아서다. 구조조정 과정이 장기화되다보니 투자심리 회복까지 시간이 필요하다는 게 부동산114 설명이다.

　한편 서울시는 지난해 1월 이후 최근까지 진행된 뉴타운 출구전략에 의한 실태조사 추진 결과를 발표할 예정이다. 현재 실태조사가 진행되고 있는 252개 구역에 대한 조사는 오는 9월까지 모두 완료할 예정이며 갈등이 심한 곳은 특별조사 예정이다.

　하지만 실태조사가 진행 되지 못한 303개 구역은 선별 조사라는 조건만 달았을 뿐 구체적인 실태조사 일정도 나와 있지 않은 상황이다. 현 시점에서는 조합설립 이전에 재개발 구역의 실태조사 종료시점도 예단하기 어려울 만큼 장기화 추세라고 부동산114는 밝혔다.

　◇뉴타운 지구해제되지만 매몰비용 어쩌나···4·1대책도 영향 '미미'

　이처럼 지난해 본격화된 수도권 재개발과 뉴타운의 출구전략이 1~2년 안에 최종 마무리되기는 어려울 전망이다. 서울에서 출구전략 계획을 발표했던 실태조사 대상만도 571곳이고 해제대상의 선별작업이 마무리되기까지 상당한 시일이 필요한 것으로 예측돼서다.

　윤지해 부동산114 리서치센터 선임연구원은 "주민 반대 비율이 이미 확보돼 사업취소가 서울보다 빨리 진행된 경기지역도 뉴타운을 찬성하는 주민 반발을 최소화하는 숙제가 있어 무조건 빠른 구역해제가 능사라고 볼 수도 없다"며 "진행 중인 출구전략 절차가 안정적으로 마무리되는 시점까지 건설사는 물론 수요자들의 투자심리가 본격적으로 살아나기 어려울 것"이라고 내다봤다.

　이달들어 2007년 지정된 서울시 종로구 창신동 일대 창신·숭인뉴타운(재정비촉진)지구가 주민 요청으로 해제 절차에 들어갔다. 서울시내 35개 뉴타운 중 지구 전체면적이 해제되는 것은 처음으로, 해제 이후에는 지구 지정 이전의 일반지역으로 환원된다.

　이에 따라 주민 반대가 강한 다른 뉴타운도 경우에 따라 해제될 가능성을 배제할 수 없게 됐다. 2002년 시범지구 3곳이 처음 지정되면서 시작된 뉴타운 사업은 10년 이상의 시간이 지나는 동안 부동산시장 장기침체와 금융위기를 거치면서 사업성이 크게 저하된 곳들이 많아서다.

　하지만 정부와 서울시 간 구역해제에 따른 매몰비용을 두고 진통이 예상된다. 서울시는 일단 구역 해제된 추진위 매몰비용의 최대 70%를 지원한다는 계획이지만 실제 매몰비용 지원비율은 50% 수준에 그칠 것으로 예상되면서 조합원들이 반발할 것으로 보인다.

　실제 재개발 조합들이 해제 확정 시 서울시에 구상권이나 행정소송을 진행한다는 계획이며 경기도 부천 춘의1-1 재개발 사업장은 시공사가 조합에게 대여한 300억 대의 매몰비용을 청구하기도 했다. 이에 서울시를 포함한 경기·인천 수도권 자치단체는 매몰비용에 대해 시공사도 일부 책임져야 한다는 법 개정도 추진하고 있는 상황이다.

　윤 연구원은 "정부의 4·1부동산대책도 주택시장 실수요자의 거래를 정상화시키는데 목적을 두고 있어 투자성격이 강한 재개발시장은 수혜효과가 미미할 것"이라고 전망했다.

　이어 그는 "조합설립 이전과 이후를 기점으로 사업이 잘 진행될 곳과 아닌 곳이 극명하게 나뉘는 분위기"라며 "투자자는 사업단계가 사업시행인가 이후면서 조합원 동의율이 높고 입지적으로 한강변이나 지하철역과 근접하는 등 희소성이 확보된 구역을 중심으로만 투자시기를 저울질해야 한다"고 조언했다.