'공급과잉' 오피스텔, 하반기엔 '엎친데 덮친격'

　오피스텔 분양물량이 크게 늘어났던 부작용이 올 상반기부터 임대시장에 큰 영향을 미치고 있다. 임대수익률과 매매가가 동반하락하고 경쟁상품인 도시형생활주택 입주물량도 크게 늘어나고 있어 약세국면은 당분간 지속될 것이란 예상이다 .

　26일 부동산114에 따르면 올 상반기에만 전국에서 입주한 오피스텔 물량은 1만4378실로 지난해 상반기(5457실) 대비 3배 가까이 늘어났다. 하반기에도 입주예정인 물량이 상당하고 도시형생활주택 입주도 본격화되고 있어 오피스텔 가격 약세의 주요 원인이 되고 있다.

　반면 올 상반기 전국에서 공급된 오피스텔 분양물량은 1만9723실로 나타났다. 이는 지난해 하반기 대비 5035실 줄고 상반기 대비로는 313실 늘어난 수준이다. 사실상 오피스텔 분양시장은 제자리걸음을 하고 있는 모습이다.

　공급이 넘쳐나다 보니 임대수익률과 매매가격이 동반 하락하고 있다. 부동산114에 따르면 올 상반기 오피스텔 임대수익률은 △전국 5.93% △서울5.48% △경기 5.96% 등으로 2002년 집계 시작 이후 최저수준의 임대수익률을 기록 중이다.

　임대수익률이 떨어져도 매매가격이 상승하면 수익성을 일부 보완할 수 있지만 매매가격 역시 약보합 수준에 머물고 있다. 오피스텔 평균 매매가격은 3.3㎡당 △전국 824만원 △서울 1013만원으로 지난해 상반기와 비슷한 수준이다.

　이에 비해 오피스텔 전·월세가격은 상승세를 나타냈다. 전세가격 상승은 월세 중심의 오피스텔시장에서 상대적인 희소성이 부각됐기 때문이다. 월세가격도 지난해 하반기에는 매매가격과 연동되며 약세를 보였지만 올들어선 전세와 함께 임대수요의 증가로 일시 오름세를 나타낸 이후 보합세를 나타내고 있다.

　◇하반기에도 공급 넘쳐나…도시형생활주택과 행복주택까지 '엎친데 덮친격'

　올 하반기에는 도시형생활주택 입주가 본격화되면서 수익형부동산에 대한 초과공급 우려감이 높다. 도시형생활주택 인·허가물량은 △2009년 1688가구 △2010년 2만529가구 △2011년 8만3859가구 △2012년 12만3949가구로 크게 늘어난 것으로 나타났다.

　도시형생활주택은 아파트와 달리 공사기간이 6개월~1년으로 짧아 지난해 상반기 이전에 인·허가를 받은 물량 대부분이 올해 입주할 것으로 예상된다. 하반기는 상반기와 마찬가지로 오피스텔 입주도 지난해보다 2배 이상(지난해 1만3485실, 올해 3만2733실 예정) 늘어날 예정이다.

　게다가 정부가 행복주택 후보지역을 발표하면서 오피스텔 시장은 진퇴양난에 빠진 상황이다.

　정부가 지난 5월 발표한 행복주택 조성계획에 따르면 수도권의 오류·가좌·공릉·고잔·목동·잠실·송파 등 도심 7곳의 철도부지와 유수지에 임대주택을 1만 가구 건립한다. 주변 시세 대비 크게 저렴한 월 임대료를 책정할 예정이어서 오피스텔 시장에는 악재가 될 전망이다.

　정부가 4·1부동산대책을 통해 주거용 오피스텔도 전용 85㎡이하 이거나 6억원 이하일 경우 양도소득세를 5년간 면제시켜 준다. 하지만 매매가격이 추세적인 하락세고 거래 유인효과가 큰 취득세 감면 대상에서는 제외되면서 정책효과는 미미할 것으로 예측됐다.

　윤지해 부동산114 리서치센터 선임연구원은 "양도세는 매매가격에 대한 시세차익에 부과되는 세금이기 때문에 차익이 아닌 임대수익을 주요 목적으로 하는 오피스텔이라면 투자를 이끄는 데 한계가 있다"며 "정책에 대한 기대감은 다소 낮추고 역세권과 직주근접, 개발호재가 있는 단지 등을 중심으로 공실 위험이 낮은 곳에 관심을 가져야 한다"고 조언했다.