[2013년 부동산 상반기 결산 및 하반기 전망]<1> 아파트&재건축 시장
올 상반기 아파트 매매시장은 서울을 비롯한 수도권 아파트 가격 하락 둔화세와 지방·광역시의 완만한 가격 상승으로 요약된다. 특히 서울은 새정부 취임과 4·1부동산대책 영향으로 강남 재건축 가격이 상승했다.
하지만 강남 재건축시장도 5월 중순을 기점으로 시들해지면서 약세로 돌아선 상황이다. 이는 가격상승 원인이 4·1대책보다는 6월까지 한시적으로 적용되는 취득세 감면 혜택 영향이 더 컸다는 증거다.
전세시장은 올들어 전세 재계약 수요가 늘어나 매물 부족 현상이 심화되면서 단기간에 가파른 상승세를 이어갔다. 지방도 혁신도시 등 공공기관 이전에 따른 유입 수요 증가로 대구·경북·세종·충남 위주로 전셋값 상승률이 두드러졌다.
26일 부동산114에 따르면 올 상반기 아파트 매매시장은 △서울 -1.28% △신도시 -1.19% △경기·인천 -0.96% 등 지난해 같은 기간 대비 하락폭이 둔화된 모습이다. 이달까지 적용되는 취득세 감면과 양도소득세·취득세 면제를 골자로 한 4·1대책의 영향으로 분석된다.
서울 재건축시장은 1.87% 올라 2년만에 상승했다. 송파(4.31%) 강남(3.52%) 강동(3.37%) 서초(0.18%) 등이 상승세를 보였다. 특히 송파 잠실동 주공5단지는 서울시의 한강변 정비사업을 50층까지 허용하는 가이드라인이 마련되면서 단기간에 상승폭이 컸다. 경기 과천 역시 재건축 기대감으로 상반기 동안 1.29% 상승했다.
지방 5개 광역시를 비롯한 지방은 대구·경북·충청권 지역에서 두드러진 오름세를 기록해 5개 광역시(0.43%)와 지방(0.79%) 모두 상승했다. 광역시는 지난해 부산·경남의 가격 하락으로 약세시장이 이어졌으나 올해는 대구·경북 등 경상권 지역에서 매매가격이 급등해 전체 변동률이 상승했다.
지역별로는 △대구(3.63%) △경북(3.49%) △세종(2.07%) △충남(1.47%) △광주(0.98%) △울산(0.80%) 등이 상승했다. 대구는 2008년 금융위기 이후 신규 공급물량이 감소하면서 새 아파트 공급이 부족했고 신서혁신도시 개발과 새정부 기대감 등이 겹쳐 전국에서 가격 상승률이 가장 높았다.
올해 전세시장은 전국 평균 2.48% 상승했다. 이는 지난해 동안 오른 전국 2.46%의 변동률보다 소폭 높은 수치로 짧은 기간 동안 전세가격 상승세가 이어졌다. 지역별로 △서울(2.5%) △신도시(2.12%) △경기·인천(2.67%) △지방(2.17%) △지방광역시(2.56%) 등 전국적으로 올랐다.
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전세가격 상승으로 전세가가 차지하는 비중도 점차 높아지고 있다. 전국 전세가 비중이 작년 상반기 55.65%에서 4.31%p가량 오른 59.96%를 기록했다. 서울(54.4%)과 경기도(58.43%)의 전세가 비중 증가폭이 커져 전세 가격 부담이 크게 작용하고 있다. 세종시는 작년 상반기 46.11%에서 올 상반기는 59.8%에 도달했다.
올 1~5월 아파트 거래량은 지난해 동기간 대비 16% 늘어난 31만7684건의 거래가 이뤄졌다. 서울은 전년 동기 대비 36% 늘어난 3만1900건 거래됐고 경기도는 7만2262가구가 거래돼 24% 늘었다. 연초 취득세 감면 혜택이 종료돼 '거래절벽' 현상이 나타났지만 6월까지 연장되면서 실수요자 중심으로 거래가 늘었다는 게 부동산114 설명이다.
◇올 하반기 아파트&재건축 시장 전망은?
이미윤 부동산114 리서치 팀장은 "7~8월은 여름철 비수기와 취득세 감면 종료에 따른 거래량 감소가 예상되지만 가을이사철이 되는 시점에 실수요자 중심으로 급매물 위주의 저가 거래 시장은 한 차례 열릴 것"이라며 "다만 상반기만큼의 증가세는 어려울 것"이라고 내다봤다.
강남 재건축 아파트 가격이 4개월 반짝 상승에만 그쳐 일반아파트 가격 상승세를 이끌기에는 힘이 부족했고 상반기 아파트 매매 시장의 매수심리 회복이 개선되지 못한 상황에서 정부의 4·1대책이 하반기 아파트 시장을 견인하기 어려운 것이란 게 부동산114 설명이다.
이 팀장은 "한시적인 잦은 세제 혜택으로 시장에선 정부의 후속대책만 기다리며 매수시기를 오히려 뒤로 미루는 모습도 나타나 장기적인 세제혜택 손질이 필요하다"며 "정부가 거래시장 회복에 대한 강력한 시그널을 보여주면 현 수준에서 추가로 떨어지지 않을 것이라는 바닥심리가 하반기에 다져질 것"으로 내다봤다.
미국이 양적완화의 종료 일정을 당초보다 조기 발표하면서 하반기 부동산 시장에 부정적인 요인으로 작용될 수도 있다. 국내 금융시장 지표가 급락해 금융시장까지 불안심리가 확산되면서 하반기 대출금리 압박이 나타나 매수 심리를 더욱 위축시킬 수 있어서다.
정책의 추가 대책 여부도 눈여겨봐야 할 대목이다. 거래세 완화나 수직증축 리모델링 등 4·1대책의 후속 법안과 다주택자 양도세 중과폐지 같은 정책의 통과 여부가 중요해질 전망이다.