[MT리포트]'절반의 성공' 박원순표 부동산정책, 균형발전 모델 정립 필요

"벽화만 그리고 있다."(김문수 자유한국당 서울시장 후보)

"페인트칠만 하는 수준이다."(안철수 바른미래당 서울시장 후보)

박원순 더불어민주당 서울시장 후보가 시장을 역임한 지난 7년간의 부동산 정책에 대한 경쟁자들의 한 줄 평이다. 하지만 정치적 셈법이 없는 부동산 전문가들은 박 시장 7년의 서울을 '절반의 성공'으로 봤다. 정책 시행에 따른 긍정적 효과도 있지만 풀어야할 숙제가 많이 남았다는 것이 중론이다.

◇뉴타운 출구전략: "소규모 도시재생만으론 감당 안돼" vs "시장 침체기 필요한 정리과정"

박 시장 취임 직후 서울시는 시내 1300여개 달하는 뉴타운 등 정비사업 구역 실태를 조사해 주민의견이 대립하고 사업 추진이 더딘 360곳 이상을 직권 해제했다.

심교언 건국대 부동산학과 교수는 "적절하지 못했다"면서 "향후 재개발, 재건축 대상 주택이 대폭 늘어나는데 지금의 소규모 도시재생으로는 감당할 수 없다"고 말했다. 필요에 따라 뉴타운 사업을 병행해야 된다는 것이다.

함영진 직방 빅데이터랩장은 "뉴타운 사업이 난립한 가운데 옥석고르기를 했다는 긍정적 면도 있다"면서 "출구전략 이후 대안 모델을 제시하지 못해 난개발은 여전하고 노후주택 재생도 원활하지 못하다"고 분석했다.

반면 이창무 한양대 도시공학과 교수는 "부동산 시장 침체기에 필요한 정리 과정이었다"며 긍정적으로 평가했다.

◇더 벌어지는 강남-강북差…전면철거-소규모정비 양 칼 써야

서울 강남과 강북의 격차가 더 벌어졌다는 지적도 있다.

김덕례 주택산업연구원 주택정책실장은 "낙후되고 경쟁력이 없는 지역을 바꿀 수 있는 강한 정책이 미비해 결과적으로 양극화가 심화됐다"고 평가했다.

함 빅데이터랩장도 "영동대교 지하화, 잠실종합운동장 복합컨벤션 조성 등 매머드급 프로젝트가 강남에 집중되는 경향이 있었다"며 균형개발 측면에서 아쉽다고 했다.

소규모 도시재생사업은 저출산·저성장 시대 흐름에 부합했다는 평가와 도시 경쟁력 저하를 부를 수 있다는 시각이 동시에 있다.

김규정 NH투자증권 부동산전문위원은 "복합개발과 대규모 신규공급이 필요한 곳은 전면 철거를, 일부 정비와 보존관리가 필요한 곳은 신속한 소규모 정비로 효과를 빨리 끌어내야 한다"고 밝혔다.

청년, 신혼부부 등 주거취약 계층을 위한 임대주택 정책에는 전문가들 상당수가 긍정적 평가를 내렸다. 다만 임기에 맞춘 목표(2022년까지 24만호 공급)가 신규주택공급 물량에 비해 과도하고, 부지확보가 어려울 것이란 우려는 있다.

◇"후보들 공약 액션플랜 부족, 합리적 규제·지속성 담보돼야"

서울시장 후보 3인(박원순·김문수·안철수)의 부동산 정책 공약에 구체적인 계획이 부족하다는 지적이 제기된다. 도시경쟁력을 높이기 위해선 재개발·재건축이 여전히 필요하고, 정책을 일관성 있게 추진해야 된다는 목소리가 높다.

함 빅데이터랩장은 "후보별 공약의 정책 실현가능성 및 재원마련 방법, 도시 균형발전을 이루는 구체적 액션플랜이 부족하다"고 했다.

김 실장도 "재건축 규제 강화‧완화를 반복하는 것만으론 서울의 주거 문제를 해결할 수 없다"며 "합리적 규제 수준을 정하고 지속성을 담보해야 한다"고 밝혔다.

전문가들은 차기 서울시장에게 바라는 정책으로 인구감소 대응책과 주거복지 강화와 다양한 정비사업의 다양한 모델 발굴 등을 꼽는다.

이 교수는 "앞으로는 인구 감소로 방치 부동산이 늘어나는 '축소도시' 시대의 대응전략이 필요하다"고 말했고, 함 빅데이터랩장은 "높은 집값과 가용부지 한계 속에 다양한 정비사업 롤모델을 만들어야 한다"고 조언했다.