기준금리 인상으로 매수 수요가 감소하면서 서울 전체 집값 하락 폭이 확대된 가운데 서초구의 독주가 지속되고 있다. 침체된 분위기 속에서도 신축 대장주를 중심으로 신고가 거래가 나왔다. 서초구에서 나홀로 집값이 오르는 이유는 뭘까? 앞으로도 이러한 현상이 계속될까. 김기원 리치고(데이터노우즈) 대표는 일부 단지 중심으로 신고가가 체결되면서 상승 중이나 앞으로는 그렇지 않을 거로 봤다. 현재 서초구에서 매물이 늘어난 반면 거래량은 극히 적기 때문이라는 것. ☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김 대표와 함께 최근 시장 상황을 진단해봤다.
▶조한송 기자
시작하기에 앞서 촬영 전에 드디어 진실의 문이 열린다고 하셨는데 무슨 의미인가요?
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
올해 초만 해도 대다수의 부동산 전문가가 집값 상승을 이야기했잖아요. 지난해 한 9~10월부터 상승세가 주춤하니까 설 지나면 집값이 오를 거라고 했고요. 그런데 설 끝나고 집값이 안 오르니까 선거 끝나면 오른다고 했어요. 선거 끝나도 시장 분위기가 안 좋아지니 이제는 올해 8월에 전세대란이 나타나면서 큰 폭의 상승이 있을 거라고 해요. 지금 7월이잖아요. 마치 2020년 초중반처럼 부동산 전문가 사이에서 이렇게 전망이 엇갈렸던 적도 드문데요. 이제 모두가 진실의 방에 들어갈때가 됐다고 봅니다.
▶조한송 기자
첫 번째 주제로 최근 시장 이야기를 나눠볼까 합니다. 한국부동산원 통계를 보면 서울에서 유일하게 상승한 지역이 서초구입니다. 서초불패란 말도 나왔는데요. 서초구에서 상승세가 앞으로도 계속될까요?
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▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
많은 분이 막연하게 다른 곳은 떨어져도 서울은, 강남은 떨어지지 않을 거라고 하시죠. 워낙 다른 곳보다 집값이 비싸고 유명하다 보니까 그런 생각을 하죠. 그렇다면 그 지역은 떨어지지 않느냐? 절대 아닙니다. 데이터를 한 번 보시죠. 지난 15년 동안 서울에서 가격 하락률이 가장 높았던 곳이 어딘지 나타내요. 용산구 한강로3가가 38%, 마포구 상암동도 거의 30% 떨어졌어요. 강남구 개포동도 29% 내려갔고요. 송파구 문정동도 25% , 강남구 대치동도 24% 떨어졌습니다.
▶조한송 기자
강남이라고 해서 집값이 계속 오르는 것은 아니란 얘깁니다.
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
지난 15년 동안의 집값 데이터가 서울의 강남, 서초도 가격이 내려갈 수 있다는 걸 보여줘요. 그 다음으로 서초구 거래 데이터를 볼게요. 이 파란색 선이 팔려고 하는 매물 수를 나타내요. 거의 4400건 가까이 늘었다가 지금 조금 줄어서 4260건 정도 되거든요. 근데 거래량은 100건이 안 됩니다. 지난 5월에도 100건이 안 됐어요. 이 말은 지금 내가 서초구 소재 아파트를 팔려고 해도 팔기 어렵다는 얘기에요.
▶조한송 기자
그런데 강남구 집값도 KB부동산 기준으로 다시 올랐는데요. 일각에서는 강남, 서초, 용산 등 중심지 집값이 꺾이지 않으면 다시 매수 심리가 살아날 수 있다, 그러니 아직 진정한 하락 국면으로 보기 어렵다고 주장하는데요. 이에 대해서는 어떻게 생각하실까요?
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
KB부동산 지수 데이터 기준으로보면 강남은 매맷값이 여전히 상승하고 있어요. 용산구도 전세는 거의 보합인데 매맷값이 여전히 조금 오르고 있고요. 그런데 KB부동산 데이터는 호가 위주가 많아요. 공인중개사분들이 시세를 입력하는 건데, 아직은 이쪽 지역이 주목받고 있으니 집주인이 쉽게 호가를 내리지 않아요. 그렇기 때문에 아직 상승하는 걸로 보입니다. 그런데 한국부동산원 데이터를 보면 다릅니다. 강남구는 이미 매맷값 하락이 시작됐고 전셋값 마저도 하락으로 돌아섰어요. 최근에 이슈가 많았던 용산도 정확하게는 지난 6월 27일부터 매맷값이 하락했어요. 실수요인 전세가 뒤를 받쳐줘야 하는데 전셋값은 이미 이전부터 계속 하락 중이고요. 아직도 집값이 상승할 거라고 이야기하는 분들은 호가 위주인 KB부동산 지수 데이터를 보고 불씨가 살아있다고 해요. 그렇게 되려면 이 파란색 선인 매물 데이터가 줄고 반대로 이 막대그래프인 거래량이 늘어야 합니다. 그런데 지금 상황은 그렇지 않죠. 다음 달 진실의 방으로 들어가 보면 알겠지만 실수요인 전셋값이 꺾입니다. 그러면 매맷값도 본격적인 하락장이 시작될 수밖에 없는 거죠. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.
출연 조한송, 김기원
촬영 이상봉, 김아연 PD
편집 이상봉 PD
