공사비 급등으로 사업성이 악화된 공공지원 민간임대 연계형 정비사업의 숨통을 트기 위해 정부가 제도 개선에 나선다. 임대주택 매매가격 산정 기준을 현실화하고, 그동안 전면 금지됐던 일반분양을 일부 허용한다.
국토교통부는 연계형 정비사업이 원활히 추진될 수 있도록 임대주택 매매가격 시세 재조사 기준을 합리적으로 조정하고, 일정 물량에 대해 일반분양을 허용하는 내용의 제도 개선을 시행한다고 8일 밝혔다. 공사비 상승으로 조합원 분담금 부담이 커지며 사업이 지연되는 문제를 해소하기 위한 조치다.
연계형 정비사업은 지난 2015년 도입된 제도로, 재개발·재건축 일반분양 물량 전부를 임대사업자나 리츠가 매입해 민간임대주택으로 공급하는 방식이다. 미분양 위험이 없다는 장점으로 도심 노후지 정비 수단으로 활용돼 왔다. 그러나 임대주택 매매가격이 사업시행인가 시점에 고정되는 구조여서, 최근 수년간 공사비가 급등하면서 사업성이 급격히 악화됐다는 지적이 이어졌다.
이에 국토부는 시세 재조사 허용 요건부터 손봤다. 기존에는 사업시행계획인가 고시월부터 시세 재조사 의뢰 시점까지 건설공사비지수가 20% 이상 상승한 경우에만 최초 관리처분인가 시점 기준으로 시세 재조사가 가능했다. 특히 사업시행인가 이후 3년이 지난 경우에는 최근 3년간의 공사비 상승률만 반영하도록 제한돼, 실제 공사비 부담을 제대로 반영하지 못한다는 문제가 있었다.
앞으로는 사업시행인가 고시 시점부터 시세 재조사 의뢰 시점까지 전체 기간을 기준으로 건설공사비지수 상승률이 20% 이상이면, 최초 관리처분계획인가 기준으로 시세를 다시 산정할 수 있다. 국토부는 이를 통해 공사비 증가분이 보다 현실적으로 반영돼 정비사업 사업성이 회복될 것으로 보고 있다.
일반분양 구조도 일부 완화된다. 지금까지 연계형 정비사업은 일반분양분 전부를 임대리츠 등에 고정 가격으로 매각해야 해, 분양가 상승에 따른 사업성 개선이 구조적으로 불가능했다. 이에 국토부는 공사비 상승 등으로 사업성이 심각하게 훼손된 경우 일부 물량에 한해 일반분양을 허용하기로 했다.
다만 공공지원민간임대 사업을 통해 추가로 받은 용적률 인센티브에 해당하는 물량은 반드시 임대주택으로 공급하도록 해 공공성은 유지한다. 국토부는 주택공급 활성화라는 제도 취지를 훼손하지 않는 범위 내에서 사업 추진 동력을 확보하겠다는 입장이다.
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국토부는 이번 제도 개선으로 전국적으로 약 사만세대 규모의 연계형 정비사업 추진 속도가 빨라질 것으로 기대하고 있다. 조민우 국토부 주택정비과장은 "공사비 상승으로 발목이 잡혔던 사업장에서 시세 재조사와 일반분양 전환을 활용할 수 있게 됐다"며 "도심 내 주택 공급이 신속히 이뤄질 수 있도록 구월 칠일 대책에 포함된 정비사업 제도 개편을 차질 없이 추진하겠다"고 말했다.
