상급지 중심 절세 급매물 늘어
청담현대3차 한달새 11억 ↓
한강벨트로 조정 확산 가능성
전월세 불안·양도세 중과 변수
중장기 집값 방향성은 미지수
다주택자 양도세 중과유예 종료, 임대사업자 혜택축소 등 이재명 대통령이 연일 부동산시장 정상화를 강조하는 가운데 서울의 최상급지로 불리는 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구의 아파트 가격이 하락세로 돌아섰다. 강남3구와 용산구의 집값 오름세가 꺾인 것은 약 2년 만의 일이다.
다만 전문가들은 아직 집값 오름세 진정을 논하기는 이르다는 판단이다. 양도세 중과유예 종료, 전월세 매물 감소 등 남아 있는 변수들이 제거된 후에야 집값 방향성이 구체화할 것이라고 입을 모았다.
이 대통령이 지난 1월23일 SNS(소셜미디어)를 통해 다주택자 양도세 중과유예 종료를 언급한 이후 강남3구와 용산·성동구 등 이른바 상급지를 중심으로 가격을 낮춘 '하락매물'이 늘어나고 있다. 이른바 절세 급매물들이다.
부동산 플랫폼 아실에 따르면 이날 기준 서울 아파트 매물은 7만784건에 이른다. 한 달 전과 비교해 27.0% 불어난 수준이다. 매물이 가장 많이 늘어난 자치구는 성동구(1966건)로 무려 61.0% 증가했다. 광진구(47.8%) 송파구(45.1%) 동작구(45.0%) 마포구(43.3%) 강동구(43.0%) 등 한강벨트의 매물 증가세도 뚜렷하다. 서초구(8052건)와 강남구(9236건) 용산구(1656건)의 매물도 28.1%, 21.4%, 29.6% 늘었다.
강남3구와 용산에서는 이전 가격보다 몸값이 수억 원 낮아진 하락거래가 속속 등장했다.
강남구 청담현대3차 전용면적 109㎡는 지난 3일 34억원에 거래됐다. 약 한 달 전 최고가 거래 45억원에 비해 11억원이 내린 가격이다. 지난해 11월 41억8000만원을 찍은 용산구 신동아 아파트 전용 83㎡는 지난 13일 38억원에 거래가 체결됐다.
부동산시장 전문가들은 최근 다주택자들이 정부의 압박에 급매로 내놓은 하락매물이 실제 거래체결로 이어지면서 강남3구 등의 아파트 가격하락을 이끌었다고 분석했다. 실제 최근 주택시장 규제강화 분위기 속에 집값 상승 기대는 크게 꺾인 상태다. 지난 24일 한국은행이 발표한 2월 소비자동향조사에 따르면 주택가격전망 소비자동향지수(CSI)는 108로 전월 대비 16포인트 급락했다. 이는 2022년 7월 이후 가장 큰 폭의 하락이다.
부동산 전문가들은 또 단기적으로는 이러한 가격조정 추세가 이어질 수 있다고 내다봤다.
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남혁우 우리은행 부동산연구원은 "몸값을 한층 낮춘 급매물 출회가 이어지면서 강남3구발 가격조정 흐름이 당분간 지속될 것"이라며 "앞으로 강남권으로 갈아타고자 하는 한강벨트 내 실수요자들의 매도 움직임이 더해지며 이같은 가격흐름이 한강벨트 등 다른 중상급지로 전이될 가능성도 있다"고 전망했다.
다만 이러한 조정흐름이 중장기 가격 방향성으로 이어질지에 대해서는 여전히 물음표가 붙는다. 5월9일 양도세 중과시행 이후 매물잠김 현상이 발생할 수 있기 때문이다. 정부가 무주택자에 한해 다주택자의 갭투자(전세 끼고 매매) 매물을 허용했지만 대출 및 거래규제 기조가 이어지는 한 실제 계약으로 이어지긴 어려울 것이란 분석도 제기된다.
전문가들이 특히 우려하는 지점은 전월세 시장 불안정이다. 앞으로 예상되는 조세부담이 월세가 상승을 부추길 수 있다는 것.
한 부동산시장 전문가는 "양도세 중과시행 이후 다주택자를 중심으로 월세를 받아서 보유세를 충당하는 조세 전가가 일어날 수 있다"며 "전월세 시장 안정을 위한 특단의 대책이 필요하다"고 말했다.
