[MT리포트] 서울 50조 정비사업 시장 열린다 (上)
서울 알짜 지역으로 꼽히는 목동·압구정·성수·여의도·개포·대치 등이 잇달아 시공사 선정에 나선다. 이들 정비사업의 공사비 규모는 50조원에 달한다. 특히 압구정·목동·여의도 재건축과 성수 재개발이 동시에 시공사 선정 단계에 들어서며 서울 정비사업 시장이 '슈퍼사이클'에 진입했다는 평가다.
27일 머니투데이가 서울 주요 정비사업지를 전수 조사한 결과 올해 압구정·목동·여의도·성수 등 핵심 정비사업 공사비는 총 48조5114억원으로 집계됐다. 여의도 일부 단지처럼 공사비가 아직 확정되지 않은 사업장까지 감안하면 전체 시장 규모는 50조원을 훌쩍 넘어설 보인다. 단일 사업 공사비가 수조원에 이르는 초대형 프로젝트가 한꺼번에 등장하면서 주요 정비사업 수주를 위한 대형 건설업체들의 움직임도 구체화하고 있다.
사업지별로 보면 목동과 압구정에서 대형 사업이 집중돼 있다. 목동 신시가지 1~14단지 재건축 공사비는 약 23조원 규모로 추산된다. 압구정 1·3·4·5구역 재건축 공사비도 약 11조원 수준이다.
성수전략정비구역과 여의도 재건축을 더하면 규모는 더 커진다. 성수 1~4지구 재개발 공사비는 약 6조원, 여의도 주요 재건축 단지는 약 5조원 수준으로 각각 추산된다. 여기에 개포, 대치, 잠원 등 강남권 재건축까지 포함하면 올해 서울에서만 50조원 규모의 초대형 시장이 형성된 셈이다. 서울 핵심 입지의 대형 정비사업이 엇비슷한 시기에 함께 추진되는 것은 보기 드문 일이다.
건설업계는 이번 재건축 사이클이 사업 규모와 입지 측면에서 모두 상징성이 크다고 평가하고 있다. 특히 강남권에서는 압구정과 반포가, 강북에서는 목동과 성수가 핵심 사업지로 꼽힌다. 여의도 역시 금융 중심지라는 상징성을 바탕으로 재건축 기대감이 높은 지역이다.
서울 핵심 입지에서 대형 사업이 동시에 추진되면서 건설사 간 수주 경쟁도 본격화하고 있다. 삼성물산, 현대건설, GS건설, 대우건설, DL이앤씨 등 대형 건설사들은 각각 수주 역량을 집중할 핵심 사업장을 정하고 구체적인 수주 전략 마련에 들어간 상태다.
특히 강남권과 한강변 사업지는 브랜드 경쟁력이 직접 드러나는 사업지로 평가된다. 핵심 재건축 수주 여부에 따라 건설사 브랜드 위상이 크게 달라질 수 있는 만큼 주요 건설사들이 총력전을 펼칠 가능성이 높다.
한 건설업계 관계자는 "서울 핵심 재건축 사업은 공사 규모뿐 아니라 상징성이 크다"며 "올해 어떤 건설사가 주요 사업을 수주하느냐에 따라 향후 10년 정비사업 시장 판도가 달라질 수 있다"고 말했다.
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올해 서울 재건축 시장의 가장 큰 축은 목동과 압구정이다. 목동은 공사비가 23조원에 이르는 물량 측면에서 압구정은 전통의 강남 부촌이라는 상징성 측면에서 각각 올해 서울 재건축 시장을 주도하는 핵심 축으로 부상하고 있다. 여기에 더해 성수와 여의도는 향후 한강 스카이라인을 다시 그리게 될 정비사업 지역으로 주목받고 있다.
가장 먼저 움직이고 있는 곳은 성수전략정비구역이다. 성수는 한강변 재개발 가운데 가장 규모가 큰 사업지 중 하나로 꼽힌다. 특히 성수1지구는 공사비 약 2조1540억원 규모로 다음 달 시공사 선정이 예정돼 있다. 성수4지구 역시 1조3628억원 규모의 대형 사업이다. 강남 접근성과 한강 조망을 동시에 갖춘 입지 덕분에 대형 건설사들의 관심이 높은 지역이다.
강남권 정비사업 수주에서는 압구정 재건축이 핵심 승부처로 꼽힌다. 특히 압구정3구역은 공사비 약 5조5610억원에 달한다. 단일 재건축 사업 가운데 최대 규모다. 입찰 마감은 4월10일, 시공사 선정 총회는 5월25일로 각각 예정돼 있다. 압구정4구역(약 2조1154억원)과 5구역(약 1조4960억원)도 각각 5월23일, 5월30일 시공사 선정이 예상된다. 이들 세 구역의 공사비를 합치면 11조원에 이른다.
강남권의 또 다른 핵심지역인 개포동과 대치동도 시공사 선정을 앞두고 있다. 개포우성4차 재건축(약 8145억원)은 연내 시공사 선정이 예상된다. 개포우성6차 재건축(약 2154억원) 역시 현재 시공사 선정 절차가 추진 중이다. 대치동에서는 대치쌍용1차 재건축(약 6892억원)이 조만간 시공사 선정에 나설 것으로 예상된다.
목동은 대규모 정비사업장이 동시다발적으로 시공사 선정에 나서는 만큼 건설사들의 눈치싸움이 치열하다. 수주 물량과 가능성 측면에서 자사에 가장 유리한 '타깃' 사업장을 선정하는 게 수주 성공의 키워드가 될 수밖에 없기 때문이다.
목동의 경우 신시가지 아파트 1~14단지 재건축이 동시에 추진되면서 전체 공사비가 약 23조원 규모로 추정된다. 단지별로도 조 단위 사업이 다수 포함돼 있다. 목동10단지(약 2조3791억원), 목동14단지(약 2조7158억원), 목동5단지(약 2조2804억원) 등이 대표적인 대형 사업지다. 이 가운데 목동6단지는 오는 5월30일 시공사 선정 총회가 예정돼 있다. 목동 재건축 가운데 가장 먼저 시공사 윤곽이 나올 것으로 보인다. 내년 상반기 선정 예정인 목동2단지를 제외하면 상당수 단지가 올해 안에 순차적으로 시공사 선정 절차에 돌입할 것으로 예상된다.
우리나라의 대표적인 금융 업무지역인 여의도도 한강변 재건축의 핵심 지역으로 꼽힌다. 여의도 시범아파트와 은하·삼익아파트, 대교아파트 등 주요 단지들이 앞서거니 뒤서거니 재건축 발걸음을 재촉 중이다.
이중 여의도 시범아파트는 공사비 약 2조원 규모로 하반기 시공사 선정이 예상된다. 여의도 재건축의 특징은 초고층 개발이다. △시범아파트 최고 59층 △삼부 59층 △한양 57층 △진주 57층 △삼익 56층 등 주요 단지들이 모두 55층 이상의 초고층 주거단지로 계획돼 있다. 금융 중심지라는 입지와 한강 조망이 결합되면서 재건축 이후 서울의 대표 고급 주거지로 재편될 전망이다.
업계에서는 목동의 대규모 공급 물량과 압구정의 상징성, 여의도의 한강변 초고층 개발, 성수의 전략정비구역 개발이 맞물리면서 서울 재건축 시장이 새로운 국면에 들어섰다는 평가다. 한 정비업계 관계자는 "목동은 규모, 압구정은 상징성, 여의도는 한강변 입지, 성수는 성장성이 강점"이라며 "올해 시공사 선정 결과에 따라 향후 서울 정비사업 시장 판도가 크게 달라질 가능성이 크다"고 말했다.
