노원, 강서, 구로 등 이른바 서울 외곽 지역을 필두로 아파트 매수세 회복 흐름이 나타나고 있다. 갈아타기 수요와 전월세의 매매 전환이 동시에 맞물리며 '실수요'·'중저가'의 두가지 키워드를 중심으로 아파트 매매시장이 재편되는 모습이다.
14일 국토교통부 실거래가 시스템에 따르면 최근 2개월간(2월1일~4월3일 기준)의 서울 자치구별 누적 아파트 매매 거래량은 노원구가 1340건으로 가장 많았고 성북구(633건), 강서구(606건), 구로구(594건) 등이 뒤를 이었다. 또 은평구(534건), 영등포구(486건), 송파구(437건), 강동구(432건), 양천구(406건), 동대문구(394건) 등도 거래 흐름이 양호했다. 전반적으로 거래 상위권에 중저가 주택 밀집 지역이 다수 포진한 모습이다.
부동산시장 전문가들은 최근 거래 양상이 수요 성격의 변화를 보여준다고 분석했다. 먼저 상대적으로 강한 매매가 오름세를 보였던 서울 중위권 지역을 중심으로 갈아타기 수요가 본격화되면서 기존 주택을 매도한 뒤 상급지로 이동하려는 움직임이 나타났고 이 과정에서 가격 접근성이 높은 외곽 지역을 거래가 몰리는 구조가 형성됐다는 설명이다.
전월세 시장에 머물던 수요자들의 매매 전환도 중요한 변수로 작용하고 있다. 전·월세 가격 상승으로 임차 부담이 커지자 일정 수준의 자기자금을 확보한 실수요자들이 주택 매입으로 방향을 바꾸고 있다는 것이다. 특히 10억~15억원 안팎 가격대의 서울 외곽지역 아파트가 대출과 자기자금의 조합이 가능한 '현실적 선택지'로 인식되며 수요 유입이 이어지고 있다.
반면 강남권에서는 급매물을 중심으로 제한적인 가격 조정이 나타나고 있다. 세제 부담과 거래 위축, 시장 환경 변화 등이 맞물리며 일부 고가 단지의 가격이 소폭 조정되는 흐름이 감지된다. 다만 부동산 전문가들 사이에서는 전체 시장을 끌어내리는 하락 신호라기보다는 고가 시장 내 수급 조정에 가까운 움직임으로 해석하는 시각이 우세하다.
이처럼 서울 안에서도 지역별로 온도차가 뚜렷해지는 배경에는 자금 조달 여건이 자리하고 있다. 대출 한도와 금리 부담이 실수요자의 매입 가능 여부를 결정짓는 핵심 변수로 떠올랐기 때문이다. 부동산시장이 실수요 중심으로 이동하면서 투자 기대감보다는 상환 가능성과 보유 부담을 더 중시하는 분위기가 뚜렷하다. 이 과정에서 매매 수요가 서울을 벗어나 가격이 더 싼 경기 지역으로 이동하는 흐름도 함께 나타나고 있다.
한 부동산 전문가는 "최근 금리와 대출 규제 수준에 따라 수요 이동이 계속 이어지면서 서울 중저가 지역과 수도권으로 확산되는 '자금 중심 재편' 흐름이 당분간 지속될 가능성이 크다"며 "투자 수익을 기대하기보다는 실제 감당 가능한 자금 범위 내에서 움직이는 흐름이 뚜렷해지고 있다"고 말했다.
