"집 언제 사지" 타이밍 보는 3040...'기준금리 3% 시대' 부동산 전망은

#다주택자 매물이 시장에 쏟아져나온 지난 5월 생애 최초로 서울 아파트를 구입한 30대 직장인 A씨는 추가 금리 인상 소식에 걱정이 커졌다. 대출 당시 고정금리보다 이자율이 낮은 변동형 주택담보대출을 선택했기 때문이다. 연이은 금리 인상으로 상환 부담이 한층 늘어날 수 있는 만큼 가계 지출을 더 줄일 수 있는 방법을 찾기 위해 고민을 거듭하는 중이다. 서울 아파트 매수를 검토 중인 30대 직장인 B씨도 대출이자 부담을 따져보며 계약 타이밍을 언제로 잡아야 하나 고심하고 있다.

한국은행의 연속 기준금리 인상으로 부동산시장에도 긴장감이 커지고 있다. 시장 전문가들은 불어난 대출 부담에 매수심리는 위축되겠지만 서울·수도권의 공급 부족과 풍부한 시중 유동성을 감안할 때 시장 전반의 집값 하락 움직임이 나타나지는 않을 것으로 내다봤다. 다만 이른바 상급지와 중저가 지역 중 어느 시장이 먼저 영향을 받을지를 두고는 의견이 엇갈린다. 대출 의존도가 높은 중저가·외곽 시장이 타격을 받을 것이라는 전망과 세제 개편과 주식시장 변화에 민감한 강남 고가 시장이 더 둔화할 것이라는 분석이 맞선다.

27일 관련 업계에 따르면 전문가들은 금리 인상이 매수심리와 대출 차주의 부담을 키우겠지만 서울·수도권 집값을 일제히 끌어내리거나 매물을 급증시킬 가능성은 크지 않다고 전망했다. 이미 스트레스 총부채원리금상환비율(DSR)과 가격대별 주담대 한도 등으로 매수 여력이 제한된 상황이어서 이번 인상만으로 시장 흐름이 급격히 바뀌기는 어렵다는 분석이다. 다만 대출을 활용해 15억원 이하 주택을 사려는 30·40대의 구매력은 약해질 것으로 전망했다.

윤수민 NH농협금융 부동산 수석전문위원은 "금리 인상의 영향을 가장 크게 받는 대상은 15억원 이하 주택을 구입하려는 30·40대"라며 "주택 매수를 고민하는 대기 수요자 가운데 30·40대가 많은 만큼 이들에게 가장 큰 부담이 될 것"이라고 말했다.

윤지해 부동산114 리서치랩장도 시장 전반의 하락보다 지역별 차별화가 커질 것으로 내다봤다. 윤 랩장은 "서울·수도권의 공급 부족과 주식시장 수익금 등 시중 유동성이 풍부해 과거처럼 금리 인상이 곧바로 집값 하락으로 이어지기 어려운 분위기"라며 "대출 의존도가 높은 중저가 외곽이나 갭투자 비중이 높은 곳에서는 이자를 버티지 못한 급매물이 나오면서 가격이 일시적으로 하락할 수 있다"고 진단했다.

반면 금리 인상이 중저가 실수요 시장에 미칠 영향이 제한적이라는 분석도 나온다. 주담대 한도가 주택 가격에 따라 2억~6억원으로 제한돼 상당한 자기자본이 있어야 집을 살 수 있는 만큼 대출 규제가 약했던 과거보다 금리 상승의 충격이 덜할 것이라는 판단이다. 이 경우 중저가 시장은 실수요를 바탕으로 상승 흐름을 이어가는 반면 고가주택은 세제 개편과 주식시장 변동성으로 조정받을 가능성이 있다.

신보연 세종대 부동산AI융합학과 교수는 "서울 입주 물량 부족과 임차시장 불안으로 무주택자의 내 집 마련 의지가 강한 상황이어서 10억~15억원대 주택은 거래량과 가격이 오를 수 있다"며 "고가주택은 금리보다 세제 개편에 따른 보유비용 증가로 내년 종합부동산세 부과 전까지 가격 조정 압력을 받을 가능성이 있다"고 말했다.

남혁우 우리은행 부동산 연구원도 "서울 대체 지역의 15억원 이하 신축은 양호한 흐름을 이어갈 수 있지만 강남권은 세제 개편의 불확실성과 주식시장 변동성이 맞물리며 투자심리가 위축될 수 있다"며 "금리 자체보다 추가 인상 여부와 세제 개편 방향이 시장에 더 큰 영향을 미칠 것"이라고 했다. 이미 차주들이 4%대 중반에서 5% 안팎의 금리를 부담해온 데다 중저가 시장에서는 금리 수준보다 대출 가능 금액이 더 중요한 변수라고 설명한다.

금리 상승이 매물 증가로 이어질 가능성도 제한적이라는 분석도 나온다. 1주택자는 실거주 목적이 많고 대체할 전세 물건도 부족해 가계 소비를 줄이더라도 집을 팔기는 어렵기 때문이다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "변동금리 차주의 부담은 커지겠지만 시장에서 유의미한 수준으로 매물이 늘어날 가능성은 크지 않다"며 "금리 영향도 개별 지역과 수요에 따라 다르게 나타날 것"이라고 말했다.

건설업계는 금융비용 상승에 대한 우려가 크다. 건설업계 관계자는 "재개발·재건축 사업의 조달금리가 오르면 시공사가 조합에 제안하는 이주비 금융지원 조건도 축소될 수 있다"며 "프로젝트파이낸싱(PF)을 비롯한 자금 조달 부담이 커져 사업 추진에도 부정적인 영향을 줄 수 있다"고 말했다.