정부의 직접적이고 규제적인 시장 개입인 1.11대책과 1.31대책 등에 힘입어 주택시장이 안정세를 보이고 있다. 주택은 단기에 공급을 확대하기 어려운 재화이다. 따라서 주택시장을 일시에 안정시키기 위한 수단은 강제적 수요 억제책이 유일하다시피 하다. 그러나 시장의 수요와 유리된 강압적 방법은 장기적으로는 한계를 드러낼 수밖에 없다.
2000년대 초반 주택가격 급등은 경제 사회적 핵심지역의 중대형 아파트를 중심으로 시작되었다. 1차 베이비붐 세대에 해당하는 40대와 50대 초반의 가구주들이 소득 증가에 따라 주거의 질적, 그리고 양적 확대를 꾀하면서 강남과 목동 등 수도권의 선호지역을 중심으로 수요가 급증하였기 때문이다. 물론 이러한 실수요 외에도 저금리와 넘치는 유동자금, 그리고 수익을 보고 몰려드는 전국적 가수요까지 일조를 하여 시장을 출렁이게 하였다.
주택구입자들을 조사해 보면, 일반적으로 실수요는 생산력과 소비력이 왕성한 계층인 30대 중반에서 50대 중반까지의 세대주에게서 나온다. 30대와 40대 초반은 주로 최초 구입자들이고 40대와 50대는 2차 확장기의 구입자들이다.
현재의 인구구조로 볼 때 30대에서 50대까지의 인구는 2010년대 중반에 최대가 된다. 인구통계적 측면에서 주택수요가 단군 이래 우리의 역사에서 최고 정점을 찍는 시기가 바로 10년 안팎에 있다는 얘기다. 가수요는 차치하고라도 소득 증가에 의한 중대형 실수요를 근원적으로 해결하지 않으면 불안요인들이 상존함을 암시한다.
우리에게는 30여년전부터 사용해 온 국민주택규모라는 낯익은 기준이 있다. 주택법에 의하면 국민주택규모는 전용면적 25.7평(85제곱미터) 이하를 말한다. 이 기준에 따라 국민주택기금의 지원은 물론이고 부가가치세의 과세 여부 등 주택과 관련된 혜택들이 결정된다.
특히 국민주택규모는 택지개발과 재개발사업지구에서 중소규모 이하의 주택건설을 독려하는 수단으로 활용되어 왔다. 이에 힘입어 중소규모의 주택공급은 일정수준 이상을 유지해 올 수 있었다. 그러나 중대형 주택의 공급에 대해서는 일종의 장애요인으로 작용해 왔다.
소득 수천불대의 시대, 그리고 주택보급률이 문제가 되던 시대에는 중대형 주택을 돌아 볼 여력이 없었음은 이해할 만하다. 그러나 현재는 곧 소득 2만불을 넘어, 3만불을 향해 가야하는 시점이다. 소득의 증가에 따른 중대형 주택의 선호는 필연적이다.
최근에 경험했듯이 중대형 주택의 수급 불균형에서 촉발된 문제는 사회 전반의 주택문제로 비화되는 도화선 역할을 하기도 한다. 이전의 주택문제와는 원인이 달라진 것이다. 따라서 해법도 바뀌어야 한다.
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대한주택공사의 주택통계편람에 따르면 우리보다 주택규모가 훨씬 작으리라 짐작하던 일본조차도 1999년 기준으로 전체주택의 평균평형이 약 29평이었다. 그리고 유럽지역의 영국과 프랑스도 10년전 기준으로 26평 정도였다. 이에 비해 우리의 주택규모는 2004년 기준으로 약 19평이었다. 우리의 주거면적은 상대적으로 억제된 규모임을 반증한다.
사회의 변화와 소득의 증가에 따라 우리의 주택정책 기조가 이제는 달라져야 한다. 주택정책에 있어 저소득층에 대한 복지적 접근은 소득이 증가해도 포기할 수 없는 정책이다. 그러나 국민주택규모라는 용어로 상징되는 시장에서의 중대형 억제정책은 시대 변화에 맞게 수정되어야 한다. 그 첫 걸음으로 국민주택규모를 상향조정, 혹은 다양화해야 한다.