[MT리포트]12·16 대책 이후 두달
12·16 대책으로 서울 부동산 시장 분위기가 다소 위축됐지만 대부분 전문가는 '올해 안에 집값은 다시 오를 것'이라고 내다봤다.
강남 중심의 단기 안정 효과는 있지만 거래량이 뒷받침 되지 않아 효과가 지속되기는 힘들 것이란 분석이다. 공급 및 분산 정책, 대체 투자처 발굴 등이 동반돼야 장기적인 시장 안정이 가능하다는 의견이 많았다.
우선 전문가들은 강남권 중심으로 12·16 대책의 단기 효과는 있었다고 평가했다. 함영진 직방 빅데이터랩장은 "강남 초고가 아파트 거래가 증발하면서 서울 호당 평균 실거래가가 하락했다"며 "고가주택에 대한 투자 유입이 끊기고 거래량이 급감해 중저가 시장만 유지되고 있다"고 말했다. 직방에 따르면 서울 호당 평오균 실거래거래가격은 대책 발표 전인 작년 11월 9억1900만원에서 지난 1월 6억6474만원으로 27.6% 하락했다.
이를 단기 충격에 의한 착시로 보는 의견도 있다. 홍춘욱 EAR리서치 대표는 "거래가 줄면서 호가가 벌어져 급매물, 증여물만 나오면서 가격이 떨어지는 것처럼 보이는 것"이라고 설명했다. 두성규 건설산업연구원 선임연구위원도 "강남 중심 하락장은 거래량이 20% 줄어드는 등 시장이 고요해졌기 때문"이라며 "거래량이 뒷받침 돼야만 대책 효과로 볼 수 있다"고 말했다.
최근 집값이 급등한 수원·용인·성남, 일명 '수용성' 시장을 보는 시각은 엇갈렸다. 투자 수요로 인한 풍선효과라는 입장과 호재에 따른 실수요 증가로 보는 입장이 맞섰다. 두 연구위원은 "저금리 기조 하에 시중 풍부한 자금이 수용성으로 달려갔다"며 "정상적인 모습은 아니다"고 분석했다. 권대중 명지대 교수도 "비규제 지역이나 투자가 쉬운 9억원 이하 주택으로 자금이 옮겨가면서 터무니 없는 가격 상승을 이끌었다"고 말했다.
반면 고준석 동국대 겸임교수는 "내집 마련 하려는 실수요자에 의해 저평가 지역이 오르고 있다"며 "수도권을 징검다리 삼아 서울로 오려는 대기수요가 대부분"이라고 말했다. 자금출처계획서 등 거미줄망 규제로 투자자들이 움직이기는 쉽지 않다는 해석이다. 이상우 인베이드투자자문 대표는 "수용성 모두 재개발, 교통 호재 등 이슈가 많은 지역이라 풍선효과로만 보긴 힘들다"고 분석했다.
추가 대책 등 변화가 없다면 서울 집값은 단기 보합, 장기 우상향할 것이라는 의견이 우세했다. 권 교수는 "6월 말까지는 지금처럼 9억원 이하는 오르고 9억원 초과는 보합세 혹은 약보합세를 보이며 거래는 한산할 것"이라며 "내년 입주 물량이 올해보다 적어 하반기부터는 강보합을 보일 가능성이 크다"고 봤다. 이 대표는 올해 서울 아파트 평균 매매가가 4% 가량 오를 것으로 전망했다. 공무원 임금 인상률 2.8%에 민간 인상률과 개발호재 등을 반영한 수치다.
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서울 규제가 강화된 만큼 수도권은 상승을 보일 것이란 게 다수의 전망이다. 함 랩장은 "수용성 외 공급이 많지 않고 호재가 있는 지역, 구리 광명 등에도 유동자금이 유입될 것"이라고 말했다. 안명숙 우리은행 부동산지원센터부장도 "수도권 9억원 이하 주택은 상승할 가능성이 아직 많다"고 예상했다.
공급·분산 정책, 대체 투자처 필요
일부는 정부의 추가 대책 발표 가능성을 시사했다. 홍 대표는 "총선이 끝나고 하반기 중 추가 대책이 나올 수 있다"며 "DSR(총부채원리금상환비율) 규제, 실거주요건 강화, 세금 확대 등으로 자금 조달을 더 어렵게 만들 것"이라고 봤다. 두 박사는 "한번 언급됐던 주택거래허가제를 밀수도 있다"며 "그러면 겉으로는 평온이 유지될 것"이라고 예상했다.
집값 안정화를 위해서는 규제책 외에 공급 정책이 필요하다는 의견도 많았다. 심교언 건국대 교수는 "실수요자의 숨통을 트이게 해주려면 공급을 늘려야 한다"며 "강남 규제를 풀어주면 장기적으로 봤을때는 집값 안정에 도움이 될 것"이라고 말했다. 안 부장도 "입지 좋은 곳의 재개발·재건축 공급을 풀어줄 필요가 있다"고 강조했다. 고 교수는 "어떻게 분산시킬 것인가도 고민해야 한다"며 "베드타운이 아니라 판교처럼 자족기능이 있는 신도시를 만들어야 한다"고 했다.
대체 투자처 필요성도 제기됐다. 함 랩장은 "간접 투자상품으로 리츠, 펀드류의 대체 투자처 발굴과 함께 대도시 정비사업 정상화가 병행될 필요가 있다"고 말했다.
