[부릿지 TALK] '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자 훨훨(박성혜) 인터뷰 2편
연초 부터 이어진 공급 대책에도 불구하고 집값 상승세가 계속된다. 매매 거래량이 줄고 상승폭이 둔화되긴 했으나 여전히 매맷값과 전셋값은 상승 중이다. 정부가 공시가를 14년 만에 최대폭으로 올렸음에도 세 부담을 느끼는 주택 보유자들이 매물을 내놓을지에 대해선 의견이 갈린다. 내 집 마련 기회를 기다려 온 무주택자들의 고민이 깊어진다.
지금이라도 더 늦기 전에 아파트를 매수하는 게 맞을까. 산다면 어느 지역, 아파트를 골라야 할까. ☞머니투데이 부동산 유튜브채널 부릿지가 '훨훨'(박성혜)를 만나 하락장에서도 버티는 내 집 마련 방법을 알아봤다.
▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
갈아타기 후보군을 고를 때 중요한 게 시세그루핑이라고 하셨어요. 시세그루핑은 어떻게 하는 건가요?
▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
지역의 부동산 시세를 파악해서 가격 구간별로 그룹을 나누고 현재의 가치를 비교하고 평가하는 작업입니다. 내가 투자할 수 있는 금액대그룹의 A, B, C 단지 중에서 최선의 집을 찾아내는 작업입니다.
▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
광명에 살고 있다면 동일 그룹으로 어떤 지역이 있을까요?
▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
광명이면 안양과 수원 정도로 묶을 수 있습니다. 그 지역의 상품군에 따라 동일한 그룹이 있거든요. 예를 들면 안양의 재개발·재건축 구역, 광명의 재개발, 수원의 재개발 이런 식으로 급지가 약간 달라도 초기 투자 금액이 비슷한 구간이 있어요.
광명, 안양, 수원의 대표 재개발 구역을 찾는 거예요. 각 사업장별 정비사업 진행 단계를 분석하고 사업 속도가 같다면 초기에 투입되는 금액이 얼마인가를 봅니다. 초기 투입 비용이나 총 매맷값이 비슷한데 조금 더 상위 급지인 곳을 선택하는 거죠.
시세그루핑이라는 건 처음에 광명과 안양과 수원의 각각 A, B, C 물건을 묶어내는 작업이 가장 중요해요. 부린이 분들이 내 집을 마련할 때 비교군을 못 찾아서 내 집 앞마당에 있는 집을 사는 경우가 많아요. 시세별로 그룹을 묶고 비교하는 작업이 중요합니다.
▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
시세그루핑을 하더라도 그중에서 어떤 매물을 골라야 할지 어려워하는 분들이 있을 것 같아요.
▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
광명 뉴타운 1구역, 안양 '씨엘포레자이'라는 입주권, 그리고 수원 권선 6구역을 비교해볼게요. 광명 1구역과 수원 권선6구역은 지금 이주·철거중 이고요. 씨엘포레자이는 이제 입주를 앞두고 있습니다. 진행 단계는 안양 씨엘포레자이가 조금 앞서 있지만 가격 구간대는 비슷합니다.
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개인 상황에 따라 선택이 달라질 것 같아요. 1~ 2년 안에 실거주하지 않아도 된다면 초기 투입 금액이 가장 적은 분양권으로 접근하면 좋을 것 같고요. 신혼부부여서 입주까지 3~4년 기다려도 된다면 수원 권선6구역이나 광명 1구역을 투자하는 것도 괜찮죠. 시간을 두고 투자한다는 것은 4년 후에 지어질 신축 아파트를 조금 더 싸게 산다는 얘기입니다.
▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
이런 시장 상황에서는 ' 시세보다 낮게 사서 시세에 팔면 된다'는 얘기를 하셨어요. 시세보다 낮게 사는 방법은 뭘까요? 가격이 그간 안 오르는 아파트는 앞으로도 안 오를 것 같아서 못 사고, 너무 오른 아파트는 더 오를 것 같지 않아서 못 사잖아요.
▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
지금과 같은 부동산 상승기에는 사실 빨리 매수하시는 게 가장 싸게 사는 방법이고요. 상승장에서는 싸게 살 수 없습니다. 싸게 살 수 있는 시기는 사실 보합기나 하락기거든요. 상승기에서는 경매나 공매를 통해 조금은 저렴하게 매수할 수 있죠.
▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
입지가 좋은 구축 아파트냐 아니면 입지가 조금 떨어지는 신축 아파트냐를 두고 고민하는 분들도 많아요.
▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
그건 개인의 상황에 따라서 굉장히 다른 것 같아요. 근래에는 신축 아파트의 오름폭이 굉장히 높았어요. 그런데 이것도 입지에 따라서 상당히 다른 거고요. 서울에서도 급지에 따라서 다릅니다. 25년 된 구축으로 재건축이나 리모델링 호재가 없어도 단순히 그 지역의 입지만으로도 올라가는 지역이 있어요. 지역의 입지와 연식을 비교해 봐야죠. 일반적으로 할 수 있는 얘기는 아닙니다.
▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
구축 아파트를 매수할 때는 어떤 점을 눈여겨봐야 할까요?
▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
구축을 매수할 때는 인근에 신축 아파트가 있느냐를 좀 보셔야 할 것 같아요.
▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
앞으로 들어올 신축 단지가 있느냐?
▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
지금 있거나, 혹은 개발이 될 곳이 있느냐를 보셔야죠. 이게 틈새 아파트거든요? 인근에 신축 아파트가 많아서 그 지역의 주거 가치가 올라갈 경우에는 사이에 껴 있는 구축 아파트도 같이 올라요. 예를 들면 뉴타운 내에서의 구축 아파트가 되겠죠. 이런 아파트들은 신축 아파트값이 워낙 많이 오르기 때문에 어느 정도 갭을 이루면서 같이 가격이 올라요.
인근에 신축 단지가 없다면 그 지역 자체가 좋은 곳을 매수해야 해요. 예를 들면 서울 하급지 구축 아파트 30평보다는 중급지 20평대 구축 아파트가 낫고요. 평형을 조금 낮추더라도 입지 가치만으로도 오를 수 있는 곳을 선택해야죠.
▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
사전에 커뮤니티에 글을 올려서 구독자 사연을 받았고, 훨훨님께서 두 분을 뽑아주셨습니다.
▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
네. 이분은 현재 해외에 거주 중이세요. 가족 구성원으로는 아내와 11살 딸이 있습니다. 귀국 후 판교 출퇴근 예정이고 편도 한 시간 이내의 거리를 희망하셨어요. 예산은 5억원 정도입니다. 저 같은 경우에는 당연히 내 집 마련을 하시라고 말씀드리고요.
판교는 지금 예산에 맞지 않고요. 분당선 라인으로 대출을 일으켜서 매수하거나 구성남에서의 20~30평형대 기축 아파트를 추천합니다. 아니면 평촌이나 의왕 청계도 좋아요. 시흥 월곶과 판교를 잇는 월판선이 지날 곳이기 때문에 앞으로의 출퇴근이 편리해질 겁니다. 자차를 이용해도 한 시간 이내로 접근할 수 있고 나중에 월판선을 이용하면 일자리로 빠르게 접근을 하실 수 있을 것 같아요. 분당선이나 월판선 라인을 추천해드립니다.
▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
또 골라주셨죠?
▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
네. 올해 5월에 결혼하는 예비부부입니다. 집값이 많이 올라서 고민이 많을 거예요. 일단은 전셋집을 구하셨어요. 전세금 3억3000만원으로 노원구 상계동에 전셋집을 구했어요. 남편 직장은 삼성역, 아내 직장은 마포입니다. 전세금을 제외하고 투자 금액이 2억5000만~3억원 정도 되는데 지금 전세로 거주하면서 다른 집을 매수해야 하는지 고민하고 있어요.
저라면 과감한 투자를 할 것 같아요. 돈이 적을수록 쪼개면 안 되거든요. 결단이 필요할 것 같아요. 지금 전세금을 제외하고 나머지 금액으로 투자하려면 수도권으로 눈을 돌릴 수밖에 없거든요? 전세 계약을 파기하고 돈을 뭉칠 수 있다면 월세로 거주하면서 3~4년 이내에 입주할 수 있는 서울 재개발 아파트나 수도권 대장 신축 아파트를 매수하는 방법을 추천합니다.
그리고 신랑분이 납입 인정 금액이 1200만원인 청약 통장을 갖고 있어요. 매우 큰 규모거든요. 신혼부부라서 가점으로 청약에 당첨되긴 어려울 수 있어요. 그런데 신랑분 통장에 매월 10만원씩 10년 동안 꾸준히 넣으면 납입 인정금 액이 2400만원이 되거든요. 지금 일단 돈을 모아서 내가 마련할 수 있는 가장 좋은 집을 마련하고 10년 이후에는 이 통장을 이용해서 좋은 집을 매수할 수 있어요.
▶조한송 머니투데이 부동산부 기자
과거에 주택을 보유했더라도 청약을 할 당시에만 무주택이면 되는 거죠?
▶훨훨(박성혜) '그럼에도 나는 아파트를 사기로 했다'의 저자
이전에 무주택 3년 기간만 유지하면 됩니다. 이분들은 자산 규모도 꽤 되고 청약 통장도 있어서 앞으로 경제적으로 여유를 누리기에 좋은 조건 같아요.
출연 조한송 머니투데이 부동산부 기자, 훨훨(박성혜)
촬영 이상봉 기자, 김진석 PD
편집 이상봉 기자
디자이너 신선용
