내년 선거前에… 덜 오른 곳부터… 토허제 '부분해제' 가장 유력

토지거래허가제(이하 토허제) 해제 논의가 본격적인 정책조율 단계에 진입했다는 분석이 힘을 얻고 있다. 토허제 해제 '키'를 쥐고 있는 김윤덕 국토교통부 장관과 오세훈 서울시장의 비공개 만찬이 확인되면서 해제 시점·범위를 둘러싼 논의가 본격화할 것이라는 분석이 나온다. 대통령실에서도 "토허제를 길게 끌 수 없다"는 메시지가 공개적으로 나온 만큼 해제는 '하느냐 마느냐'가 아니라 '언제, 어디부터'가 핵심이 됐다.

◇"선거 전 풀어야" 압박=여당인 더불어민주당의 '텃밭'으로 꼽히는 서울 노원구 곳곳에는 10·15 대책에 반대하는 내용의 현수막이 걸려 있다. 노원·도봉·강북구(노도강), 금천·관악·구로구(금관구) 등 비과열지역에서는 "가격도 안 올랐는데 규제까지 받아야 하냐"며 반발이 확산한다. 서울 외곽지역 주민들의 반발이 거센 건 실제 해당 지역 아파트 매매가격이 수도권 전체 평균을 밑도는 수준임에도 '강남급 규제'를 적용받기 때문이다.

한국부동산원에 따르면 노원·도봉구 10월 아파트 매매가격지수는 각각 101.72, 100.76으로 지난해말 대비 1.49%, 0.59% 오르는 데 그쳤다. 중랑구(0.58%) 강북구(0.89%) 금천구(0.95%)와 함께 가장 낮은 상승폭이다. 이는 수도권 전체 오름폭(2.29%)에도 못 미치는 수치다.

정치권에서는 "내년 선거 전에 최소한 비과열지역은 해제해야 한다"는 압박도 감지된다. 강남발 과열을 잡기 위해 전역을 묶은 규제가 실수요 중심 지역에까지 영향을 주면서 정책 불만이 누적된 상태다.

◇"어디를 먼저 풀어도 논란"=국토부와 서울시는 현재 토허제 논의를 철통보안 수준으로 차단한다. 실명언급은 물론 내부 분위기 설명도 극도로 조심하는 모습이다. 어느 지역을 먼저 풀든 풍선효과를 피하기 어렵고 정치적 논란이 불가피하기 때문이다. 강북권을 먼저 풀자니 그 지역 가격이 급등할 우려가 있고, 전지역을 모두 해제하면 상승세에 불을 지피는 영향을 줄 수 있다.

김용범 대통령실 정책실장은 지난 1일 토허제 해제조건으로 "충분한 공급 시그널"을 공개적으로 언급했다. 토허제 해제의 '정치적 정당성'을 확보하는 장치이자, 정부가 공급대책을 일정 수준 확보한 뒤 규제완화를 추진할 수 있다는 메시지로 해석된다. 정책 라인에서는 "빠르면 연내, 늦어도 내년 상반기" 일부 지역 해제가 가능하다는 전망이 힘을 얻는다.

◇토허제 '부분해제' 가능성=정책·시장·정치 측면을 종합적으로 살펴보면 가장 현실적인 시나리오는 가격이 오르지 않은 지역부터 선별적으로 해제하는 '부분해제'(단계 조정)다. 과열진정지역을 묶음해제하는 방식으로 정치부담을 최소화하고 풍선효과를 분산하는 절충모델이다.

가격 상승폭이 미미해 토허제 해제 가능성이 높은 지역은 '노도강' '금관구' 순이다. 반면 강남3구와 한강벨트 주요 지역 등 수요밀집지역은 해제 부담이 크다.

해제범위를 더 넓힐 가능성도 거론된다. 강남3구 등 핵심지만 규제로 묶고 나머지 전역을 해제하는 방식이다. 토허제 틀을 전면 재정비하는 모델로 규제의 '정밀성'은 높아진다. 일각에선 특정 동까지 토허제 지정범위를 세분화하는 방안도 검토 중인 것으로 알려졌다.