임대사업자 겨냥한 李대통령…"청년 '전세사기' 피난처인데" 시장 우려

이재명 대통령의 매입임대 사업자 관련 발언 이후 부동산 시장이 재차 긴장하고 있다. 정부가 다주택자에 이어 임대사업자를 타깃으로 삼아 시장 규제에 나서는 것 아니냐는 해석이다.

이 대통령은 8일 엑스(X·옛 트위터)를 통해 "임대용 주택을 건축했다면 몰라도 임대사업자 등록만 하면 집을 얼마든지 사모을 수 있다는 것도 이상하다"며 "건설 임대가 아닌 매입 임대를 계속 허용할지에 대한 의견을 묻는다"고 밝혔다. 업계에서는 이 대통령의 이번 발언이 매입임대 사업자 제도 재편을 의미하는 것으로 평가하고 있다.

1994년 도입된 임대사업자 등록제도는 정권에 따라 여러 차례 개편돼 왔다. 임대료 인상률 5% 제한 등 공적 의무를 부과하는 대신 각종 세제 혜택을 제공하는 것이 제도의 핵심이다.

특히 임대사업자 제도는 문재인 정부 시절 누차 부침을 겪었다. 문재인 정부 초기만 해도 임대사업자는 전·월세 시장 안정을 위해 반드시 필요한 존재로 받아들여졌다. 문 정부는 정권 초기인 2017년 임대료 인상 제한 등의 의무를 부과하는 대신 종합부동산세, 양도소득세, 임대소득세 감면 등 세제 혜택을 제공하는 방식으로 민간 임대사업자 등록을 적극 권장했다. 이에 따라 민간임대주택 수는 2017년 180만가구에서 2018년 212만1000가구, 2019년 220만5000가구로 빠르게 증가했다.

이런 분위기는 오래 가지 못했다. 임대사업자에 대한 혜택이 과도하다는 지적이 제기되면서 혜택이 대폭 축소됐고 제도의 존재감도 차츰 희미해졌다. 가장 큰 변화가 있었던 것은 2020년이다. 문재인 정부는 2020년 8월 단기(4년) 유형과 아파트 장기일반(8년) 매입임대 유형을 폐지했다. 이에 기존 등록한 의무임대기간이 종료된 이후에는 등록 자체가 말소되고 세제 감면 혜택도 사라지게 됐다. 제도를 더이상 유지하지 않겠다고 선언한 것이나 다름없었다. 그 결과 2020년 153만가구였던 민간임대주택의 수는 2024년 134만가구까지 줄었다.

이후 윤석열 정부가 민간 임대사업자 제도의 부활을 꾀했지만 이전 정부 때와는 그 대상에서 차이를 보였다. 윤석열 정부는 등록 임대제도가 폐지된 지 4년 만인 지난해 민간 임대주택 활성화를 위해 단기(6년) 등록임대제도를 부활시켰다. 윤석열 정부의 등록임대제도는 임대사업자 등록 후 6년간 단기 임대를 하면 종부세 합산배제, 양도세 중과배제 등의 세제혜택을 부여하는 형태다. 이전 정부의 임대사업자 제도와 골격을 같이 한다. 하지만 윤 정부의 임대사업자 제도는 다세대, 다가구, 오피스텔 등 비아파트 주거시설로 대상을 한정했다. 매입 임대가 아파트 가격 상승을 부추긴다는 여론의 반발을 피하기 위한 결정이었다.

이 대통령의 이번 임대사업자 관련 발언에 대해 부동산시장은 회의적인 반응을 보였다. 다주택자의 매물 출회를 유도하기 위해 임대사업자 제도를 겨냥했지만 집값 안정 효과는 제한적일 것이라는 지적이다. 남아 있는 임대주택이 대부분 비아파트인 데다 서울 전역이 실거주 요건 등 각종 규제로 묶여 세입자가 있는 상태에서 매각이 쉽지 않기 때문이다.

한 부동산업계 관계자는 "2020년 아파트 임대사업자 제도가 폐지되면서 남은 물량은 가격이 낮고 노후화된 구축 아파트나 빌라 등 비아파트가 대부분"이라며 "설령 매물로 나오더라도 시장이 선호하는 아파트가 아니어서 공급 효과를 체감하긴 어렵다"고 말했다.

오히려 민간임대사업자의 주택 공급이 사회초년생의 주거 사다리에 기여한다는 분석도 나온다. 서초구의 한 부동산중개업소 관계자는 "민간임대사업자는 보증보험 가입이 의무라 사회초년생들이 선호하는 편"이라며 "특히 빌라 전세사기가 늘어난 요즘에는 임대사업자 매물이 등록 하루 만에 거래되기도 한다"고 전했다.

민간임대사업자 제도의 축소나 폐지가 전·월세난을 심화시키고 빌라 등 비아파트의 '전세의 월세화'를 가속할 수 있다는 우려도 제기된다. 서진형 광운대 부동산법무학과 교수는 "개인은 국내 주택임대차 시장에서 전세주택을 공급하는 핵심 주체 중 하나"라며 "임대사업자 제도를 활성화하지 않으면 전세 물량이 급감해 세입자들이 갈 곳을 잃고 전셋값이 급등할 수 있다"고 말했다.