빚 갚으려면, 집 내놔야… 5월9일 이후 매물잠김 풀 '열쇠'

"주거용 아닌 투자·투기용 다주택 취득에 금융혜택까지 주는 건 문제가 있다."

이재명 대통령이 지난달 13일 자신의 X에서 다주택자 대출문제를 처음 비판한 이후 금융당국이 약 1개월반 만에 다주택자 대출만기 연장 '불허' 카드를 꺼냈다. 단순히 가계부채 관리 차원을 넘어 오는 5월9일 다주택자 양도세 중과 시행 이후 부동산시장의 매물 잠김을 막기 위한 사전포석까지 깔았다.

◇세입자 있는 경우는 '예외'

대출규제 대상 주택을 수도권으로 한정했지만 다주택자 기준은 지역구분이 없다. 예컨대 부산과 서울에 각각 아파트 2채를 소유한 상황에서 서울 아파트의 대출만기가 도래했다면 대출금이 바로 회수된다. 다주택자 여부는 금융회사가 국토교통부의 주택소유확인시스템(홈즈)을 통해 확인하며 홈즈 활용이 안되는 경우엔 차주가 직접 다주택자가 아님을 입증해야 한다.

다주택자 소유 주택에 임차인이 거주한다면 주택담보대출(이하 주담대) 만기를 임대차계약 종료일까지 연장한다. 세입자의 주거권 보호 차원에서 예외를 허용한 것이다. 아울러 세입자가 계약갱신권을 청구해 임대차기간이 늘어난 경우에도 갱신계약 종료일까지 대출만기가 연장된다. 대책 발표일(1일)부터 시행일 직전(16일)까지 체결된 묵시적 갱신은 인정된다.

아울러 오는 7월31일까지 세입자가 갱신권을 행사한 경우에도 갱신종료일까지 만기가 연장될 수 있다. 예를 들어 세입자가 7월31일에 갱신권을 행사하면 다주택자인 집주인의 대출만기는 갱신종료일인 2028년 7월31일까지 연장되는 것이다. 8월 이후 갱신권을 행사하면 대출만기가 연장되지 않는다.

등록임대사업자의 경우 의무임대기간이 종료될 때까지 만기가 연장된다. 다주택자가 법령상 의무로 아파트를 즉시 매도하지 못하는 경우에도 해당 의무종료일까지 만기가 연장된다. 예컨대 도시정비법상 전매제한이 걸렸거나 주택법상 실거주의무가 부여된 주택들은 법령상의 의무종료일까지는 대출을 회수하지 않는다. 민간임대 리츠(부동산투자신탁), 공익법인 등 공익적 목적이 있는 경우도 규제대상에서 제외된다.

◇다주택자 주택 올해 안에 매매하면 실거주의무 완화

다주택자 대출규제의 궁극적 목표는 다주택자 소유 주택의 매물출회다. 이 때문에 금융당국은 빌라와 다세대·다가구주택을 제외하고 수도권 아파트로 대상 주택을 한정했다. 특히 오는 5월9일 다주택자 양도세 중과 시행과 맞물려 부동산시장에 매물출회를 적극적으로 유도하려는 의미가 크다. 5월9일 이후 부동산시장에서 매물 잠김 우려가 제기되는 가운데 대출만기를 연장해주지 않으면 다주택자들이 주택을 매물로 내놓을 수밖에 없기 때문이다.

정부가 토지거래허가구역의 실거주의무 완화를 동시에 꺼낸 것도 같은 이유에서다. 토지거래허가제 규제에 따라 다주택자 주택을 매수하는 무주택자는 매매계약일로부터 4개월 안에 무조건 실거주해야 하는 의무가 있다. 정부는 다만 올해 연말까지 매매계약을 체결했다면 세입자의 임대차계약 종료일까지 실거주의무 기간을 연장해주기로 했다.

예를 들어 임대차계약이 내년 12월에 종료되는 다주택자 주택(토허구역 내)이 있다면 내년 8월부터 매매가 가능하다. 이번 조치에 따라 이 주택을 올해 12월까지 매수하면 내년 12월까지는 실거주의무가 부여되지 않는 것이다. 다주택자의 매물이 내년 8월이 아닌 올해 안에 즉각 출회되는 효과를 볼 수 있는 셈이다.