부동산 시장 혼란이 가라앉지 않고 있다. 한국부동산원에 따르면 이달 셋째주 서울 매매가격지수는 전주보다 0.13% 올라 89주 연속 상승 흐름을 이어갔다. 상승세는 강북 지역이 이끌고 있다. 성북구(0.36%)와 서대문·중(0.36%), 도봉(0.33%) 등의 상승폭이 컸다.
전세난이 심해지면서 중저가 아파트를 중심으로 매수세가 유입된 영향으로 풀이된다. 올해 1~9월 서울 아파트 전셋값은 지난해 말보다 8.2% 오른 상황이다. 지난해 같은 기간 전셋값 상승률(1.75%)과 비교하면 4배가 넘는 속도다. 보증금 수천만~수억 원을 올려줘야 할 상황에 처한 세입자가 '생존형 매수'에 나서면서 전세난이 매매가를 본격 자극하는 양상이다.
문재인 정부 시절 경험한 부동산 정책 실패가 되풀이되고 있다. 당시 정부는 집값을 잡는다며 양도소득세, 취득세, 종합부동산세 등 거래세와 보유세를 가리지 않고 '세금 폭탄'을 퍼부었다. 늘어난 세금 부담은 임차인에게 전가됐다. 전셋값이 매매가를 턱밑까지 쫓아오자 갭투자가 기승을 부렸다. 이는 다시 집값을 자극해 주택 가격을 천정부지로 끌어올렸다. 아파트 전세 구하기가 어려워지자 수요는 빌라·다세대로 쏠렸다. 빌라 전셋값마저 폭등하면서 집값이 전세값보다 낮아지는 '깡통전세'와 '전세사기'라는 사회 문제까지 불거졌다.
최근 빌라·다세대 전세시장마저 같은 경로를 따라가는 모습이다. 올해 1~9월 서울 연립·다세대주택 전셋값이 4.7% 상승했는데, 15년 만에 가장 높은 상승률이다.
이번 정부는 실거주 강화를 위한 규제까지 더해졌다. 징벌적 과세와 규제 위주의 부동산 정책이 부담 전가와 전세난, 생존형 매수, 그리고 집값 폭등이라는 악순환을 유발한다는 것은 경험적으로 확인된 실패 공식이다. 문 전 대통령은 "부동산만큼은 자신 있다"고 장담했지만 결국 임기 말에는 정책 실패에 공식 사과해야 했다. 이재명 대통령 역시 "부동산 정상화는 계곡 정비보다 쉽다"고 했지만, 결과는 89주라는 역대 최장 기간 아파트 가격 상승이다.
그럼에도 정부는 답답할 정도로 안일하다. 이 대통령은 2028년을 넘어서야 주택 공급이 정상화될 것이라는 진단을 내놨을 뿐, 그때까지 이어질 '공급 크레바스'를 버틸 대책은 제시하지 못한다. 혼란에 손을 놓고 있을 때가 아니다. 하루빨리 정책 실패를 인정하고 시장의 자율적 수급 기능을 마비시키는 왜곡된 세제와 규제를 바로잡아야 한다.