신한알파리츠(5,320원 ▲70 +1.33%)가 금리 상승 영향으로 COE(자기자본비용)가 상승할 것이라는 분석이 나왔다.
이은상 NH투자증권 연구원은 22일 리포트에서 "신한알파리츠에 대한 투자의견 Buy(매수)를 유지하나 목표주가는 기존 8000원에서 7400원으로 8% 하향한다"고 밝혔다.
이 연구원은 "조기 재계약을 통한 임대수익 방어, 사채 발행을 통한 자금 조달 구조 개선 여력 등은 긍정적으로 평가한다"면서도 "무위험이자율이 3.0%에서 3.4%로 상향 조정되면서 COE 상승을 반영해 목표주가를 하향했다"고 설명했다.
이 연구원은 "포트폴리오 면적의 22%는 2025년 조기 재계약을 체결해 임대수익을 선제적으로 방어했다"며 "2025년 갱신 및 신규 계약한 면전의 실질 순임차비용은 29%로 개선됐다"고 했다.
그러면서 "2028년까지 CBD(서울 중심업무지구, 시청·광화문 일대) 내 실질적인 오피스 신규 공급이 제한적이라 해당 권역 노출도가 높은 신한알파리츠의 임대료 가격 협상력은 우위를 유지할 전망이다"고 덧붙였다.
이 연구원은 "공모채 발행을 통한 자금 조달 구조 개선 역시 가능하다"며 "신용등급 상향이 핵심과제로 현 등급인 A-에서 한 등급 상향 시 약 50bp의 금리 인하 효과가 발생한다"고 강조했다.
이 연구원은 "리츠 신용등급 평가의 주요 요소는 AUM(운용자산규모), 앵커 테넌트(핵심 점포나 브랜드) 유무, LTV(부동산담보대출) 등이다"며 "신한알파리츠는 앵커 테넌트나 부재한 만큼 AUM의 추가 성장과 부채 관리를 병행할 필요가 있다"고 했다.
NH투자증권에 따르면 신한알파리츠는 시가 배당률 6.6%를 확보했다. 이 연구원은 "특별배당 지급 건을 제외하면 상장 이후 가장 높은 수준이다"며 "자산 매각을 통한 특별 배당 지급도 계획 중인데, 2019~2022년에 편입해 자산 가치가 충분히 상승한 자산을 우선적으로 매각 검토할 예정이다"고 말했다.
