역세권 325곳 고밀 개발… 강북시대 연다

서울시가 시내 325개 전역세권을 대상으로 고밀·복합개발을 전면허용한다. 그동안 강남권에 치우쳤던 도시개발의 핵심축을 동북권, 서북권, 서남권 등 비강남 역세권 중심으로 분산·확장해 나간다는 전략이다.

오세훈 서울시장은 25일 '서울 역세권 직·주·락 활성화 전략'을 발표하고 역세권 325곳 전체를 복합개발 대상지로 확대한다고 밝혔다. 기존에는 중심지역 내 153개 역에서만 가능했던 상업지역 용도 상향을 전면허용해 사실상 모든 역세권에서 고밀개발이 가능해진다. 개발이 더뎠던 동북권 등 비강남권이 수혜를 볼 것으로 기대된다. 앞으로 5년간 100개 구역을 추가 개발하는 것이 목표다.

시는 공공기여 완화와 용적률 상향을 통해 비강남 역세권 개발에 대한 민간참여를 유도하고 이를 외곽지역의 성장잠재력을 일깨우는 생활형 성장거점으로 기능하게 한다는 구상이다. 이번 역세권 활성화 전략이 단순한 도시개발 차원을 넘어선 도시구조 재편정책이자 오 시장이 강조하는 '강북전성시대' 정책의 종합판이라는 평가가 나오는 것도 이 때문이다.

서울 역세권은 도시화 면적의 약 36%를 차지하고 하루 약 1000만명이 이용하는 핵심공간이다. 그러나 소형 필지 비율이 약 38%에 달하고 40년 이상 노후 건축물 비중이 40%를 웃도는 등 개발여건은 제한적이다.

이번 전략의 핵심은 초고밀 복합개발의 제도화다. 환승역 반경 500m 이내는 일반상업지역 기준 용적률을 최고 1300% 적용하고 업무·상업·주거·문화기능이 결합된 대규모 복합거점으로 조성한다. 시는 오는 6월 대상지 공모를 시작으로 앞으로 5년간 35개 대상지를 선정할 계획이다. 싱가포르 마리나원, 독일 프랑크푸르트 포타워즈 등 글로벌 복합공간이 모델이다.

거점개발 방식도 '점'에서 '선'으로 진일보한다. 시는 종전의 역 중심 개발에서 벗어나 폭 35m 이상 간선도로변까지 개발을 허용하는 '성장잠재권 활성화 사업'을 도입하고 앞으로 5년간 60곳을 추가 발굴할 계획이다. 역과 역 사이 비역세권까지 개발축을 넓혀 지역간 격차를 줄이겠다는 취지다.

사업성 개선을 위한 규제완화 의지도 눈에 띈다. 공공기여 비율을 기존 증가용적률의 50%에서 30%로 낮춰 민간참여를 유도한다. 공공기여 완화는 평균 공시지가 60% 이하 지역이 포함된 동북·서남권의 11개 자치구를 중심으로 적용해 특혜시비를 사전에 차단했다. 경제성이 낮아 개발이 어려웠던 비강남권의 잠재력을 끌어내 일자리와 주거·여가기능이 결합된 지역 성장거점으로 육성한다는 구상이다.

오 시장은 "이번 정책의 가장 큰 특징은 비강남권에 혜택이 집중된다는 점"이라며 "동북·서북·서남권 등 외곽지역은 강남권에 비해 경제성이 낮아 개발이 쉽지 않았던 만큼 공공기여 비율을 낮춰 사업성을 보강했다"고 설명했다.

역세권 장기전세주택 공급확대 방안도 공개했다. 역세권 핵심입지에 상대적으로 저렴한 임대물량을 공급하기 위한 취지다. 역세권 장기전세주택 공급은 기존 127개소·12만가구에서 366개소·21만2000가구로 확대된다.

입지기준은 한층 완화된다. 역세권의 범위도 기존 일반역 250m·환승역 350m에서 최대 500m로 확대된다. 아울러 폭 20m 이상 간선도로 교차지 반경 200m 이내도 여기에 포함된다.

오 시장은 "역세권 활성화 사업은 강북을 일자리와 주거, 여가가 공존하는 입체 복합도시로 발전시키는 '다시, 강북 전성시대'를 완성하는 견인차 역할을 할 것"이라고 강조했다.