머니투데이

지난해 하반기 정부가 연이은 주택 관련 규제책을 내 놓으면서 주택 매입이 어려워지자 투자자들의 시선은 비아파트 시장으로 향했다. 오피스텔 시장은 아파트의 완전한 대체재가 되기 어렵다는 시각에도 불구하고 거래량이 늘었다. 상가 건물 등 수익형 부동산에도 관심이 높아지지만, 전문가들은 무엇보다 공실 리스크나 수익성이 안정적인지 여부가 중요하다고 조언한다. 5일 부동산 시장에 따르면 지난해 하반기 6·27 대책부터 10·15 대책까지 정부의 주택시장 규제 강화가 이어지면서 수익형 부동산을 포함한 비아파트 시장에 대한 관심도 늘었다. 특히 오피스텔은 많은 주목을 받았는데 10·15 대책 이후 거래량이 늘어나는 모습이 확인됐다. 프롭테크 기업 직방에 따르면 10·15 대책 발표 이전과 이후 46일을 각각 비교한 결과 서울 오피스텔 매매 건수는 1001건에서 1322건으로 약 32% 늘어났다. 오피스텔 매매 수요가 늘어난 것은 정부의 부동산 시장 규제가 주로 아파트를 대상으로 하면서 오피스텔은 규제 적용을 비껴갈 수 있었기 때문이다.

서울 강남권 아파트가 잇따라 최고가를 갈아치우며 핵심 입지의 가격은 2026년 새해에도 견고한 모습을 보인다. 반면 수도권 외곽과 지방 중소도시는 미분양과 거래 실종이 이어지며 약세가 고착화될 전망이다. 올해 지방선거와 공급 대책 발표, 세제 개편 등 굵직한 변수가 예고되면서 실수요자들의 매수 '타이밍' 고민도 깊어졌다. ━강남 신고가 지속될까…가격을 떠받치는 요소━4일 업계에 따르면 최근 서초구 반포동 '원베일리' 전용 84㎡가 60억원대에 거래되며 다시 신고가를 썼다. 강남권 아파트의 신고가 행진을 단순 과열로 보긴 어렵다는 게 전문가들의 공통된 진단이다. 매물 잠김이 구조화된 가운데 자산가 중심의 장기 보유 전략과 '똘똘한 한 채' 선호가 맞물려 거래 가능한 물건이 희소해졌다. 몇 건의 실거래가 전체 시세를 이끄는 '고점 다지기'가 반복되는 이유다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남권은 고액 자산가의 대기 수요가 두텁고 공급이 제한적이어서 가격 하방 경직성이 매우 강하다"며 "간헐적 거래만으로도 신고가가 반복되는 구조가 당분간 유지될 가능성이 높다"고 말했다.

올해 아파트 공급이 크게 줄어들면서 '공급절벽' 우려가 현실화하고 있다. 올해 입주할 수 있는 공급 예정 물량은 서울 등 수도권을 중심으로 2017년 이후 평균 물량의 절반에도 못 미친다. 정부의 공급계획이 조기 실행되더라도 올해부터 적어도 2~3년간은 공급부족이 해소되지 않을 것으로 전망된다. 공급부족이 점차 현실화하면서 입주 물량은 줄고, 매물이 잠기면서 전·월세난도 심화할 수 있다는 분석이다. 5일 주택산업연구원에 따르면 올해 전국 공급 물량은 인허가 40만가구, 착공 32만가구, 분양 24만가구, 준공 25만가구로 추산된다. 올해 인허가·착공·분양 물량은 정부의 공급 확대 대책에 따른 시장 분위기 개선으로 지난해보다 인허가는 약 2만가구, 착공은 5만가구, 분양은 1만가구씩 증가할 것으로 보인다. 그러나 바로 입주가 가능해 공급 체감효과가 큰 준공 주택은 줄어들 전망이다. 준공 물량은 2017~2021년 연평균 51만가구에 달했지만, 2022~2024년 연평균 41만6000가구로 감소했다.

2026년 부동산 시장을 관통하는 키워드는 '속도 차'다. 공급은 방향만 제시된 채 체감까지 시간이 걸리는 반면, 규제는 즉각 작동한다. 정부가 2025년 하반기 6. 27 대출규제(주택담보대출 6억원 캡), 9. 7 주택공급대책, 10. 15 규제 강화(토지거래허가구역 유지·대출 규제 재강화)를 연달아 내놓은 배경에도 이 같은 구조적 한계가 깔려 있다. 전문가들은 2026년 정책 기조가 '규제 일변도'가 아닌 지역별로 온도가 다른 방향으로 전개될 가능성에 주목한다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "수도권은 대출 총량 관리와 세금 규제를 중심으로 수요 억제 기조가 유지되겠지만, 시장 침체가 우려되는 지방은 투자 수요 유입을 유도하는 핀셋 완화가 병행될 가능성이 크다"고 전망했다. 그는 "지방 시장에서는 투자 수요가 회복의 마중물이 될 수 있다"며 "양도세 감면이나 취득세 중과 배제 같은 정책적 부양책이 동반돼야 지역 간 양극화가 완화될 수 있다"고 말했다. ━공급은 '양'보다 '확신'과 퀄리티'━공급 정책을 둘러싼 시각도 달라지고 있다.

지난 1년간 이재명 정부는 세 번의 부동산 정책을 발표했다. 정부는 강력한 수요 억제책으로 부동산시장 안정화를 노렸지만, 시장은 정반대로 흘러가고 있다. 서울 전역과 경기도 12곳을 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 대책 이후 거래는 크게 얼어붙었지만, 일부 강남권에서는 신고가 거래가 이어지고 있다. '한강벨트'를 중심으로 한 서울 집값이 과열 양상을 보이는 상황에서도 비(非)수도권 집값은 다른 양상이 나타났다. 올해도 이 같은 부동산 양극화는 더 심해질 전망이다. 전문가들은 '거래 절벽' 속에서도 상승 거래가 지속되는 원인을 '공급 부족'과 '매물 잠김'에서 찾는다. 부족한 주택공급이 서울·수도권 집값 하단을 떠받치는 구조가 굳어지고 있다는 진단이다. 여기에 '최후의 카드'로 꼽히는 부동산 세제도 올해 주택 시장의 최대 변수로 꼽힌다. 전문가들은 올해도 수도권을 중심으로 한 '완만한 우상향'을 예상했다. 김인만 김인만부동산연구소장은 "입주 물량 감소, 유동성 증가, 기준금리 인하 기조를 고려하면 상승 흐름이 하락으로 전환되긴 어렵다"며 "대출 규제와 토지거래허가구역 등 지역 규제는 이미 써서 남은 건 세금 카드지만, 6월 지방선거 전에 꺼내기 쉽지 않다"고 말했다.

홍지선 국토교통부 신임 제2차관은 2일 "균형 잡힌 교통망 확충을 통해 수도권과 지방이 함께 잘 사는 토대를 만들겠다"고 밝혔다. 홍 차관은 이날 세종정부청사에서 열린 취임식을 통해 "글로벌 경제와 환율, 물가 등 대외 여건이 녹록지 않지만 어려움 속에서도 새로운 길을 만들어 가야 한다"며 이같이 말했다. 홍 차관은 "'주거 안정'과 '이동 편의'라는 수요자 관점보다 '국토 관리'와 '교통 인프라 건설' 중심의 공급자적 시각에 머물러 있는 것은 아닌지 성찰이 필요하다"며 "균형 잡힌 교통망 확충을 통해 수도권과 지방이 고르게 발전해야 한다"고 강조했다. 그러면서 "대한민국의 지속가능성을 위해 5극3특(수도권·동남권·대경권·중부권·호남권 등 5대 초광역권과 제주·강원·전북 3대 특별자치도로 전국을 재편, 수도권 집중 현상 등을 해결하려는 균형성장 전략)과 거점도시를 편리하게 연결하는 교통망 구축이 필수적"이라며 "이는 미래 생존을 위한 길이라고 생각한다"고 덧붙였다. 홍 차관은 "도로·철도·공항 등 주요 교통 인프라를 균형 있게 확충할 것"이라면서 "모든 교통약자를 더욱 배려해 누구나 더 나은 교통 서비스를 누릴 수 있도록 노력하겠다"고 했다.

오세훈 서울시장이 2일 첫 현장으로 영등포구 유원제일1차 재건축 공사장을 찾아 안전관리 현황을 점검하고 주택 공급 의지를 다졌다. 오 시장은 "주택공급 활성화를 위해 서울시가 각고의 노력을 기울여 온 끝에 2031년까지 31만 가구를 착공한다는 계획이 실현 가능한 정도에 이르렀다"며 "정비사업장이 늘어나면 '안전관리 사각지대'가 발생할 수 있는 여지가 커지는 만큼 현장에서 안전수칙을 더 철저히 이행해 줄 것을 당부드리며 서울시도 주택공급 현장 안전사고 최소화를 위해 힘을 모아 나갈 것"이라고 말했다. 이날 오 시장이 방문한 유원제일1차 재건축 현장은 지난 2024년 8월 착공해 현재 골조 공사를 진행 중이다. 현재 공정률은 30% 수준으로 오는 2028년 준공 시 공동주택 550가구(임대 71가구)를 공급하게 된다. 그동안 서울시는 신속통합기획을 통해 정비사업 인허가 절차를 단축, 공급에 박차를 가해 온 만큼 재건축 물량이 대폭 늘고 공사 현장도 빠르게 증가할 것으로 보고 오 시장은 새해 첫 현장으로 서울에서 정비사업장이 가장 많은 영등포구 현장을 찾았다.

김윤덕 국토교통부 장관은 2일 "주택공급은 계획표가 중요한 것이 아니라 착공과 입주로 평가받아야 한다"고 밝혔다. 김 장관은 이날 신년사를 통해 "주거안정은 민생의 시작이다. 현장의 걸림돌은 더 빠르게 풀고 필요한 지원은 더 촘촘히 보강하겠다며 이같이 말했다. 김 장관은 구체적으로 "청년과 신혼, 취약계층 등이 '내 삶이 안정된다'고 느낄 수 있도록 정책의 초점을 '체감'에 맞추도록 하겠다"고 했다. 아울러 지역 균형 성장을 위한 2차 공공기관 이전 구상도 내놨다. 김 장관은 "균형성장은 국민의'삶'에서 확인돼야 한다"며 "지방에 초광역권·거점도시를 조성해 '체감할 수 있는 성과'를 만들겠다"며 "그 핵심 과제로 2차 공공기관 이전계획을 확정하겠다"고 강조했다. 김 장관은 특히 "LH는 국민 주거안정을 위한 본연의 임무에 더 집중하도록 기능과 역할을 재정립해야 한다"며 LH 구조개혁 드라이브를 시사했다. 이 외에도 김 장관은 △K-패스 확대 등 교통 편의 증대 △자율주행 등 첨단 모빌리티 강화 △K-건설 해외 진출 확대 △건설·항공 안전 강화 등을 올해 목표로 제시했다.

국토교통부가 주택공급 전담조직인 '주택공급추진본부(공급본부)'를 공식 출범시키며 주택정책의 무게중심을 '계획'에서 '실행'으로 전환한다. 국토부는 2일 세종청사에서 출범식을 열고 수도권 135만가구 공급을 포함한 정부 공급 목표 달성을 위한 추진체계를 강화한다고 밝혔다. 출범식에는 김윤덕 국토교통부 장관과 초대 주택공급추진본부장, 주택토지실장 등 국토부 주택정책 핵심 간부들이 참석했다. 주택공급의 주요 축인 네 개 공공기관(LH·SH·GH·iH) 기관장들도 함께해 공급 확대에 공동 대응하기로 뜻을 모았다. 공급본부는 21년째 국장급 임시조직으로 운영돼 온 공공주택추진단을 기반으로, 국토부 내에 흩어져 있던 택지 개발·도심 공급·정비사업 기능을 통합해 만든 실장급 전담조직이다. 단기 현안이 아닌 국가적 과제로서 공급을 추진한다는 점에서 의미가 크다고 국토부는 설명했다. 공급본부는 공공과 민간, 택지와 도심, 정비사업 전반을 아우르는 '공급 컨트롤타워' 역할을 맡는다. 정책 기획부터 집행·관리까지 공급 전 주기를 책임지는 구조다.

정부는 지난달 30일 택지 개발, 도심 주택, 재건축·재개발 등을 전담할 공급정책 컨트롤타워인 '주택공급추진본부'를 출범했다. 9·7 공급대책 이행을 뒷받침하는 조직 개편이지만, 민간 임대주택에 대한 우려는 더 커지고 있다. 공급 측면에서 민간 임대의 역할은 어느 때보다 중요해졌다. 1~2인 가구 증가와 전세의 월세 전환은 오래전부터 예견됐다. 전세사기 급증과 전세가율 하락으로 전세제도의 한계가 드러났고, 2022년부터 월세계약 비중이 전세를 추월했다. 서울의 높은 집값과 대출 규제로 자가 보유가 어려운 가구가 늘었고, 이들 중 대부분은 장기 임대로 주거계획을 짤 수밖에 없다. 주택공급의 핵심은 "어떻게 장기임대주택을 공급할 수 있나"가 됐다. 서울의 법인 등록 임대사업자는 2020년 1776개에서 2023년 1378개로 22% 감소했다. 불과 3년 새 전문성과 자본력을 갖춘 기업형 임대사업자가 줄면서 장기 임대의 체계적 관리 역량도 축소됐다. 2015년 민간임대특별법 제정 시 정부는 세제 혜택을 내세워 임대사업자 등록을 유도했지만, 이후 세제 혜택을 줄이고 단·장기 아파트 등록임대제도를 폐지하는 등 갑자기 '룰'을 바꿨다.

올해 전국 민간 아파트 분양 예정 물량이 18만여가구로 추산됐다. 지난해보다 다소 늘어날 예정이지만, 계획 물량의 40% 가까이는 아직 분양일정도 잡지 못한 것으로 나타났다. 수도권에 절반이 넘는 물량이 집중돼 쏠림 추세도 지속될 전망이다. 특히 수도권 분양 물량 중 60%는 정비사업 물량이라 사업 지연 시 실제 공급 일정도 늦춰질 수 있다는 우려가 나온다. 1일 부동산R114에 따르면 올해 전국 민간 아파트 분양 예정 물량은 18만7525가구로 집계됐다. 이는 최근 3년 평균(19만8000가구)에는 미치지 못하는 수준이지만, 2025년 분양실적(18만1138가구)보다는 다소 증가한 것이다. 올해 예정 물량 중 아직 분양 일정을 잡지 못한 물량은 7만2090가구로, 전체의 38. 4%를 차지했다. 서울은 올해 3만4230가구가 분양될 예정인데 1만5483가구(45. 2%)가 아직 분양 일정을 잡지 못했다. 경기도는 분양 예정 물량 5만6873가구 중 25. 3%(1만4365가구), 인천은 1만8343가구 중 27.

지난해 12월까지 전세사기 피해인정 건수가 약 3만6000건에 달한 것으로 나타났다. 한국토지주택공사(LH)의 피해주택 매입건수는 4800건을 돌파했다. 국토교통부는 지난해 12월 한 달간 총 3회의 전세사기피해지원위원회 전체회의를 열어 1375건 중 664건을 전세사기 피해자 등으로 최종 가결했다고 1일 밝혔다. 가결된 664건 중 613건은 신규신청, 51건은 기존 결정에 이의신청을 제기해 피해자 요건충족 여부가 추가로 확인되면서 피해자로 결정됐다. 이로써 2023년 6월 전세사기피해자법 제정 이후 지난해 12월까지 누적 3만5909건의 전세사기 피해가 최종 결정됐다. 피해인정 비율은 62. 9%다. LH의 전세사기 피해주택 매입실적도 속도를 내고 있다. 지난해 12월23일 기준 매입실적은 4898가구로 전체 매입 실적의 84%에 해당하는 4137가구를 이재명정부 출범 후 매입했다. 매입건수도 증가세다. 2024년 90가구에 불과한 매입건수는 지난해 1분기 214가구, 2분기 763가구로 늘었고 3분기에는 1000가구를 돌파(1718가구)했다.