머니투데이

2026년 병오년 새해를 맞아 전국 각지에서 '마수걸이 분양'이 잇따를 전망이다. 새해 첫 분양 단지의 성적이 한 해 분양 시장의 흐름을 가늠하는 바로미터로 여겨지는 만큼 수요자와 업계의 관심이 집중되고 있다. 4일 부동산R114에 따르면 올해 1월 전국에서 공급 예정인 주택은 1만3127가구다. 이 가운데 일반분양 물량은 4963가구다. 지역별로는 서울 644가구, 경기 2231가구, 인천 1032가구, 부산 375가구, 경남 681가구로 수도권 물량이 전체의 78. 7%를 차지한다. 지난해 수도권 신규 분양 단지들이 평균 10. 2대 1의 높은 청약 경쟁률을 기록한 만큼, 건설사들은 올해도 핵심 지역을 중심으로 공급에 나선다는 전략이다. 지방에서는 부산 해운대구와 창원시 성산구 등 수요 선호도가 높은 지역에 신규 분양이 예정돼 있다. 서울에서는 영등포구와 서대문구에서 오랜만에 신규 분양 단지가 등장한다. 포스코이앤씨는 영등포구 신길동 신길5구역 지역주택조합 사업을 통해 '더샵 신풍역'을 분양한다.

정부가 빠른 주택 공급을 위해 도심 저층 주거지를 활용한 중밀도 주택 모델인 '블록형 주택' 도입을 검토한다. 블록형 주택은 대규모 단지로 아파트를 짓는 재건축·재개발과 달리 저층 다가구 밀집지역을 '블록' 단위로 묶어 중밀도의 주택을 공급하는 방식이다. 단독·다세대 주택과 대단지 아파트 사이에 위치한 일종의 타운하우스 단지와 유사한 새로운 중간 주거 유형을 의미한다. 김윤덕 국토교통부 장관은 지난 2일 정부세종청사에서 열린 주택공급추진본부 출범식에서 "전세 물량이 심각하게 부족한 상황은 아니지만, 공급 감소로 인한 어려움이 나타나고 있다"며 "도심 블록형 주택과 같은 새로운 형태의 주택 공급을 고민하고 있다"고 밝혔다. 김 장관은 이어 "이런 주택들의 공급 계획이 마련되고 추진되면 전세시장 안정에 도움이 될 것"이라고 덧붙였다. 서울과 수도권 전세·월세 시장이 입주 가뭄과 전세 매물 감소로 불안한 흐름을 보이는 가운데 대규모 정비사업 대신 속도감 있는 중밀도 주택 모델을 도입해 서울 도심 주택 공급 물량을 대폭 늘리겠다는 구상이다.

올해 전세·월세 모두에서 가격 상승 압력이 커질 것이란 전망이 나온다. 이에 서울 전월세 시장에서 기존 계약을 그대로 이어가는 '갱신' 거래가 급증하는 것으로 나타났다. 4일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 지난해(2025년 1월1일~12월31일까지) 서울 아파트 전월세 거래 25만8398건 가운데 갱신 거래는 9만8489건으로 전체의 38%에 육박했다. 지난 2024년 전체 25만1424건 중 갱신거래가 7만5000건이던 것과 비교하면 2만3000건 이상 증가했다. 새로 전세나 월세를 찾아 집을 옮기기보다 기존 계약을 유지하려는 세입자가 많아졌다는 의미다. 전문가들은 갱신 비중이 늘어난 것에 대해 이사 선택권이 줄었다는 방증으로 해석한다. 매물 자체가 부족한 상황에서 전세 가격이 다시 꿈틀대자, 세입자들은 불확실성을 감수하기보다 기존 계약을 최대한 연장하는 쪽을 택하고 있다는 것이다. 한 중개업소 대표는 "집을 보러 오는 분들보다 '전세 연장이 가능한지' 묻는 전화가 더 많다"며 "마땅한 대체 물건이 없다 보니 집주인이 보증금 일부 인상을 요구해도 어느정도 받아들이는 분위기"라고 말했다.

2026년 새해에도 주택시장의 중심축은 '청약'이 될 전망이다. 분양가상한제가 적용되는 수도권 핵심지 신축 아파트에는 수요가 더욱 몰리는 구조가 이어진다. 매매 시장이 대출 규제로 막히자, 청약이 사실상 유일한 기회로 인식되고 있다는 분석이다. 특히 청담·반포·방배 등 강남권 최선호지를 중심으로 일부 분양이 예정되면서, 이른바 '로또 청약' 열풍은 새해에도 지속될 가능성이 크다는 평가가 나온다. 주변 시세 대비 큰 가격 차가 형성되는 구조가 유지되는 한, 경쟁 과열은 불가피하다는 것이다. ━"분상제 유지되면 과열은 계속"━청약 과열의 근본 원인으로는 분양가상한제가 반복적으로 지목된다. 고준석 연세대 상남경영원 교수는 "분양가상한제 등이 유지되는 한 로또 청약 구조는 사라지기 어렵다"며 "청약 과열을 차단하려면 분양가상한제 등 제도 전반을 재검토할 필요가 있다"고 지적했다. 실제 강남권 신축 단지는 분양가상한제 적용으로 시세보다 수억원에서 많게는 수십억원 저렴하게 공급되면서, 실수요·투자 수요를 가리지 않고 청약 통장으로 쏠리고 있다.

지난해 하반기 정부가 연이은 주택 관련 규제책을 내 놓으면서 주택 매입이 어려워지자 투자자들의 시선은 비아파트 시장으로 향했다. 오피스텔 시장은 아파트의 완전한 대체재가 되기 어렵다는 시각에도 불구하고 거래량이 늘었다. 상가 건물 등 수익형 부동산에도 관심이 높아지지만, 전문가들은 무엇보다 공실 리스크나 수익성이 안정적인지 여부가 중요하다고 조언한다. 5일 부동산 시장에 따르면 지난해 하반기 6·27 대책부터 10·15 대책까지 정부의 주택시장 규제 강화가 이어지면서 수익형 부동산을 포함한 비아파트 시장에 대한 관심도 늘었다. 특히 오피스텔은 많은 주목을 받았는데 10·15 대책 이후 거래량이 늘어나는 모습이 확인됐다. 프롭테크 기업 직방에 따르면 10·15 대책 발표 이전과 이후 46일을 각각 비교한 결과 서울 오피스텔 매매 건수는 1001건에서 1322건으로 약 32% 늘어났다. 오피스텔 매매 수요가 늘어난 것은 정부의 부동산 시장 규제가 주로 아파트를 대상으로 하면서 오피스텔은 규제 적용을 비껴갈 수 있었기 때문이다.

서울 강남권 아파트가 잇따라 최고가를 갈아치우며 핵심 입지의 가격은 2026년 새해에도 견고한 모습을 보인다. 반면 수도권 외곽과 지방 중소도시는 미분양과 거래 실종이 이어지며 약세가 고착화될 전망이다. 올해 지방선거와 공급 대책 발표, 세제 개편 등 굵직한 변수가 예고되면서 실수요자들의 매수 '타이밍' 고민도 깊어졌다. ━강남 신고가 지속될까…가격을 떠받치는 요소━4일 업계에 따르면 최근 서초구 반포동 '원베일리' 전용 84㎡가 60억원대에 거래되며 다시 신고가를 썼다. 강남권 아파트의 신고가 행진을 단순 과열로 보긴 어렵다는 게 전문가들의 공통된 진단이다. 매물 잠김이 구조화된 가운데 자산가 중심의 장기 보유 전략과 '똘똘한 한 채' 선호가 맞물려 거래 가능한 물건이 희소해졌다. 몇 건의 실거래가 전체 시세를 이끄는 '고점 다지기'가 반복되는 이유다. 남혁우 우리은행 부동산연구원은 "강남권은 고액 자산가의 대기 수요가 두텁고 공급이 제한적이어서 가격 하방 경직성이 매우 강하다"며 "간헐적 거래만으로도 신고가가 반복되는 구조가 당분간 유지될 가능성이 높다"고 말했다.

올해 아파트 공급이 크게 줄어들면서 '공급절벽' 우려가 현실화하고 있다. 올해 입주할 수 있는 공급 예정 물량은 서울 등 수도권을 중심으로 2017년 이후 평균 물량의 절반에도 못 미친다. 정부의 공급계획이 조기 실행되더라도 올해부터 적어도 2~3년간은 공급부족이 해소되지 않을 것으로 전망된다. 공급부족이 점차 현실화하면서 입주 물량은 줄고, 매물이 잠기면서 전·월세난도 심화할 수 있다는 분석이다. 5일 주택산업연구원에 따르면 올해 전국 공급 물량은 인허가 40만가구, 착공 32만가구, 분양 24만가구, 준공 25만가구로 추산된다. 올해 인허가·착공·분양 물량은 정부의 공급 확대 대책에 따른 시장 분위기 개선으로 지난해보다 인허가는 약 2만가구, 착공은 5만가구, 분양은 1만가구씩 증가할 것으로 보인다. 그러나 바로 입주가 가능해 공급 체감효과가 큰 준공 주택은 줄어들 전망이다. 준공 물량은 2017~2021년 연평균 51만가구에 달했지만, 2022~2024년 연평균 41만6000가구로 감소했다.

2026년 부동산 시장을 관통하는 키워드는 '속도 차'다. 공급은 방향만 제시된 채 체감까지 시간이 걸리는 반면, 규제는 즉각 작동한다. 정부가 2025년 하반기 6. 27 대출규제(주택담보대출 6억원 캡), 9. 7 주택공급대책, 10. 15 규제 강화(토지거래허가구역 유지·대출 규제 재강화)를 연달아 내놓은 배경에도 이 같은 구조적 한계가 깔려 있다. 전문가들은 2026년 정책 기조가 '규제 일변도'가 아닌 지역별로 온도가 다른 방향으로 전개될 가능성에 주목한다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "수도권은 대출 총량 관리와 세금 규제를 중심으로 수요 억제 기조가 유지되겠지만, 시장 침체가 우려되는 지방은 투자 수요 유입을 유도하는 핀셋 완화가 병행될 가능성이 크다"고 전망했다. 그는 "지방 시장에서는 투자 수요가 회복의 마중물이 될 수 있다"며 "양도세 감면이나 취득세 중과 배제 같은 정책적 부양책이 동반돼야 지역 간 양극화가 완화될 수 있다"고 말했다. ━공급은 '양'보다 '확신'과 퀄리티'━공급 정책을 둘러싼 시각도 달라지고 있다.

지난 1년간 이재명 정부는 세 번의 부동산 정책을 발표했다. 정부는 강력한 수요 억제책으로 부동산시장 안정화를 노렸지만, 시장은 정반대로 흘러가고 있다. 서울 전역과 경기도 12곳을 토지거래허가구역으로 묶은 10·15 대책 이후 거래는 크게 얼어붙었지만, 일부 강남권에서는 신고가 거래가 이어지고 있다. '한강벨트'를 중심으로 한 서울 집값이 과열 양상을 보이는 상황에서도 비(非)수도권 집값은 다른 양상이 나타났다. 올해도 이 같은 부동산 양극화는 더 심해질 전망이다. 전문가들은 '거래 절벽' 속에서도 상승 거래가 지속되는 원인을 '공급 부족'과 '매물 잠김'에서 찾는다. 부족한 주택공급이 서울·수도권 집값 하단을 떠받치는 구조가 굳어지고 있다는 진단이다. 여기에 '최후의 카드'로 꼽히는 부동산 세제도 올해 주택 시장의 최대 변수로 꼽힌다. 전문가들은 올해도 수도권을 중심으로 한 '완만한 우상향'을 예상했다. 김인만 김인만부동산연구소장은 "입주 물량 감소, 유동성 증가, 기준금리 인하 기조를 고려하면 상승 흐름이 하락으로 전환되긴 어렵다"며 "대출 규제와 토지거래허가구역 등 지역 규제는 이미 써서 남은 건 세금 카드지만, 6월 지방선거 전에 꺼내기 쉽지 않다"고 말했다.

홍지선 국토교통부 신임 제2차관은 2일 "균형 잡힌 교통망 확충을 통해 수도권과 지방이 함께 잘 사는 토대를 만들겠다"고 밝혔다. 홍 차관은 이날 세종정부청사에서 열린 취임식을 통해 "글로벌 경제와 환율, 물가 등 대외 여건이 녹록지 않지만 어려움 속에서도 새로운 길을 만들어 가야 한다"며 이같이 말했다. 홍 차관은 "'주거 안정'과 '이동 편의'라는 수요자 관점보다 '국토 관리'와 '교통 인프라 건설' 중심의 공급자적 시각에 머물러 있는 것은 아닌지 성찰이 필요하다"며 "균형 잡힌 교통망 확충을 통해 수도권과 지방이 고르게 발전해야 한다"고 강조했다. 그러면서 "대한민국의 지속가능성을 위해 5극3특(수도권·동남권·대경권·중부권·호남권 등 5대 초광역권과 제주·강원·전북 3대 특별자치도로 전국을 재편, 수도권 집중 현상 등을 해결하려는 균형성장 전략)과 거점도시를 편리하게 연결하는 교통망 구축이 필수적"이라며 "이는 미래 생존을 위한 길이라고 생각한다"고 덧붙였다. 홍 차관은 "도로·철도·공항 등 주요 교통 인프라를 균형 있게 확충할 것"이라면서 "모든 교통약자를 더욱 배려해 누구나 더 나은 교통 서비스를 누릴 수 있도록 노력하겠다"고 했다.

오세훈 서울시장이 2일 첫 현장으로 영등포구 유원제일1차 재건축 공사장을 찾아 안전관리 현황을 점검하고 주택 공급 의지를 다졌다. 오 시장은 "주택공급 활성화를 위해 서울시가 각고의 노력을 기울여 온 끝에 2031년까지 31만 가구를 착공한다는 계획이 실현 가능한 정도에 이르렀다"며 "정비사업장이 늘어나면 '안전관리 사각지대'가 발생할 수 있는 여지가 커지는 만큼 현장에서 안전수칙을 더 철저히 이행해 줄 것을 당부드리며 서울시도 주택공급 현장 안전사고 최소화를 위해 힘을 모아 나갈 것"이라고 말했다. 이날 오 시장이 방문한 유원제일1차 재건축 현장은 지난 2024년 8월 착공해 현재 골조 공사를 진행 중이다. 현재 공정률은 30% 수준으로 오는 2028년 준공 시 공동주택 550가구(임대 71가구)를 공급하게 된다. 그동안 서울시는 신속통합기획을 통해 정비사업 인허가 절차를 단축, 공급에 박차를 가해 온 만큼 재건축 물량이 대폭 늘고 공사 현장도 빠르게 증가할 것으로 보고 오 시장은 새해 첫 현장으로 서울에서 정비사업장이 가장 많은 영등포구 현장을 찾았다.

김윤덕 국토교통부 장관은 2일 "주택공급은 계획표가 중요한 것이 아니라 착공과 입주로 평가받아야 한다"고 밝혔다. 김 장관은 이날 신년사를 통해 "주거안정은 민생의 시작이다. 현장의 걸림돌은 더 빠르게 풀고 필요한 지원은 더 촘촘히 보강하겠다며 이같이 말했다. 김 장관은 구체적으로 "청년과 신혼, 취약계층 등이 '내 삶이 안정된다'고 느낄 수 있도록 정책의 초점을 '체감'에 맞추도록 하겠다"고 했다. 아울러 지역 균형 성장을 위한 2차 공공기관 이전 구상도 내놨다. 김 장관은 "균형성장은 국민의'삶'에서 확인돼야 한다"며 "지방에 초광역권·거점도시를 조성해 '체감할 수 있는 성과'를 만들겠다"며 "그 핵심 과제로 2차 공공기관 이전계획을 확정하겠다"고 강조했다. 김 장관은 특히 "LH는 국민 주거안정을 위한 본연의 임무에 더 집중하도록 기능과 역할을 재정립해야 한다"며 LH 구조개혁 드라이브를 시사했다. 이 외에도 김 장관은 △K-패스 확대 등 교통 편의 증대 △자율주행 등 첨단 모빌리티 강화 △K-건설 해외 진출 확대 △건설·항공 안전 강화 등을 올해 목표로 제시했다.