2024년을 마감하면서 눈에 띄는 지표가 가계대출 증가액이 41조6000억원으로 전년 대비 2.6% 늘었다는 것이다. 2020~2021년의 대출증가율도 연평균 7.5%에 이를 정도로 높았으나 윤석열정부 3년인 2022~2024년의 대출성장률은 -0.5%, 0.6%, 2.6%로 3년 연속 명목GDP 성장률을 밑돌았다. 이 정도면 크게 하회했다고 보는 것이 적합하다. 대출증가율이 낮은 만큼 주택시장으로 자금이 충분히 들어갈 수 없었고 3년 연속 부동산 시장은 실거래지수로 보면 상당히 하향안정세에 진입했다고 할 수 있다. 물론 2022년 이후 부동산 시장은 초고가 하이엔드 아파트 가격이 치솟는 모습을 보여 시장이 양극화했다고 판단할 수도 있으나 지수 전체로 봤을 때는 3년간 상당히 안정적이었고 일부 기간에만 과열양상을 보였다.
윤정부의 부동산 시장을 향한 거시정책은 단순하다. 그것은 명목GDP 성장률보다 가계부채 증가율을 낮게 유지함으로써 가계부채의 GDP 비중을 지속해서 낮추겠다는 것이고 3년간 꾸준히 수행한 덕에 현재 GDP 대비 가계부채는 81% 수준까지 내려왔다. 이는 지난 18년 동안 하지 못한 성과였다는 것이 한국은행 총재의 신년사였을 정도로 의미 있는 변화였고 실제로도 그렇다. 역사상 그 어떤 정부도 하지 못한 일을 하고 있어서다.
통상 명목GDP 증가율보다 가계부채 증가율이 더 높은 경우 부동산 시장은 상승하며 그것이 높을수록 상승률이 커진다. 가장 최근은 2021년이고 정부 발표 기준 7.5%에 이를 정도로 대출증가율이 경제성장률보다 높았고 그 직전은 2015~2016년 박근혜정부에서 '빚내서 집 사라'란 메시지를 낼 때로 이때도 5~6%대로 초과상승했다. 그 이전으로 가면 2005~2006년인데 이때도 5~6% 초과 대출성장이 존재했다. 그래서 가계대출만이 주택가격의 핵심은 아니라고 해도 대출을 통한 수요진작 효과가 부동산 시장에 있었음을 부정하기 어렵다.
한편 명목GDP보다 가계대출 증가율이 낮던 시기는 2000년대 들어 오직 두 번뿐으로 한 번은 2003~2004년이고 두 번째가 2022~2024년이다. 그리고 해당 기간의 부동산실거래지수는 모두 하락했으니 시사점이 크다 할 것이다.
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2025년은 정치 불확실성이 높은 시기며 탄핵판결을 기다리는 상황에서 한치 앞도 알기 어려운 시기라고 할 수 있다. 그러나 거시적 측면에서 한국의 명목성장률보다 대출증가율이 높은지 아닌지는 앞으로도 주택가격을 전망하는데 있어 높은 상관성을 보일 것이 자명하다. 따라서 대출과 관련한 정책이 앞으로 어떻게 펼쳐지는지 살펴봄이 매우 중요하다. 다행인 것은 2025년에도 현재 대출성장률을 더 낮게 관리한다는 기조가 이어진다는 점이다. 최근 부동산 시장이 일반적인 성장률만이 아니라 코인과 미국주식에 투자하고 투자성과를 토대로 매수에 나서는 새로운 수요가 크다는 점을 고려할 때 거시적 정책의 명확성이 지속될 필요가 있다. 새 정부든 현 정부든, 정권에 따라 그때그때 다르게 하기보다 현재의 기조가 이어지기를 바라본다.