"보유세 낮다"는 이 대통령…부동산 세제·대출·공급 종합대책 예고

이재명 대통령이 집권 2년차를 맞아 투기·투자 수요 억제와 세제 개편, 공급 확대를 통한 부동산 시장 정상화 의지를 거듭 강조했다. 다음달 세법개정안을 통해 다주택자 및 투기성 고가 소유 비거주 1주택자 보유세를 포함한 부동산 세제 손질 방안을 마련하고 대출 규제와 주택 공급 확대 방안 등도 조만간 발표할 것으로 보인다.

이 대통령은 8일 청와대 영빈관에서 열린 취임 1주년 기자회견에서 향후 부동산 정책 방향과 관련해 "세제와 금융 규제, 공급 등을 조만간 한꺼번에 정리하려 한다"며 "세제 문제는 7월이 돼야 가능할 것"이라고 말했다. 이 대통령은 특히 보유세 개편에 대해 "우리나라의 보유세가 대체로 낮다"며 "(보유세를 올려) 투기용으로 가진 것을 (집주인들이) 내놓으면 엄청난 공급 여력이 있을 것"이라고 했다.

최근 전세 매물 급감에 따른 '전세난'에 대해선 "대한민국에만 있는 일종의 사금융인데 지금 사라져 가는 추세"라며 "정상화되는 과정이 필요하고 전세 물량이 줄어든 것은 당연하다"고 했다.

지난 1년 간 부동산 정책을 평가해 달라는 질문에는 "1월부터 제가 구두개입을 통해 (가격을) 누르지 않았다면 엄청나게 폭등했을 것"이라며 "상승 압력을 나름 잘 막아왔다고 생각한다"고 자평했다. 특히 더불어민주당이 패배한 서울시장 선거에서 부동산 민심이 결정적으로 작용했다는 분석에 대해선 "선거에는 나쁜 영향보다 좋은 영향이 차라리 더 많지 않았을까 싶다"고 했다.

여권이 추진 중인 '조작기소 특검'과 관련해 이 대통령은 "법과 상식대로 하면 된다며 "최소한 진상 규명은 해야 하는데 국민이나 야당 입장에서 중립적인 특검이 하는 게 낫지 않나. 국회가 (특검을) 정하는 게 좋다"는 입장을 밝혔다.

이번 지방선거에서 발생한 초유의 투표용지 부족 사태에 대해서는 "'부정선거'와는 전혀 다른 문제"라고 선을 그으면서도 "모범적 민주국가 대한민국, 이 모든 것을 한순간에 깡그리 망가뜨린 것"이라며 중앙선거관리위원회를 거듭 질타했다. 그러면서 "(청년들이) 대한민국 주권 행사에 관한 근본의 문제라고 제기한 것에 대해 저도 많이 반성한다"고 밝혔다.

이재명 대통령이 취임 1주년 기자회견에서 전세제도에 대한 부정적 인식을 재차 드러내면서 시장의 시선이 전세시장 향방으로 쏠리고 있다. 전문가들은 전세대출이 집값 상승을 부추겼다는 진단에는 공감하면서도 전세 축소가 가속화할 경우 월세 부담이 늘고 무주택자의 내 집 마련 문턱이 높아질 수 있다고 우려했다.

8일 오전 청와대 영빈관에서 열린 취임 1주년 기자회견에서 이 대통령은 "그간 전세대출을 많이 내 준 것이 집값 상승과 전세사기의 주된 원인"이라며 "정상화 과정이 필요하다"고 말했다. 현행 전세제도에 대한 부정적 인식을 다시 드러낸 것으로 시장에서는 전세 중심 주거 구조를 축소하는 방향성을 재확인한 발언으로 받아들이고 있다.

특히 최근 전셋값 상승에 대해서는 정부의 다주택자 양도세 중과 유예 종료가 직접 원인이 아니라는 점도 강조했다. 그는 "다주택자가 매물을 내놓고 그 집을 필요로 한 무주택자가 샀으니 전세 물량이 줄어드는 것은 당연한 것"이라며 "그 때문에 전세 물량이 부족해 가격이 폭등했다는 것은 그런 상황을 원하는 사람들이 만든 논리"라고 말했다.

시장에서는 전세제도와 관련한 대출제도에 대한 비판적 인식에는 일정 부분 공감하는 분위기다. 이은형 대한건설정책연구원 연구위원은 "지금 전세대출이 많이 풀렸는데 이를 관리해야 한다는 데는 반대하지 않는다"며 "목돈이 없어도 아파트에 거주할 수 있게 되면서 아파트 수요를 부추긴 측면이 있고, 집값이 오르는 만큼 전세대출 규모도 커질 수밖에 없는 구조"라고 설명했다.

다만 전세시장 축소를 '정상화'로 규정하는 데 대해서는 우려의 목소리도 적지 않다. 서민층과 청년층에게 전세는 여전히 내 집 마련 전 단계의 핵심 주거 사다리 역할을 하기 때문이다. 전세 물량이 줄고 월세화가 가속화할 경우 주거비 부담이 늘어나고 자산 형성 기회는 더욱 좁아질 수 있다는 지적이다.

고준석 연세대 상남경영원 교수는 "전세 물량 감소로 월세 부담이 커지고 월세를 내느라 저축 여력이 줄어들면 내 집 마련은 더 어려워질 수 있다"고 말했다.

실제 서울 전세시장은 빠르게 위축되고 있다. 아실에 따르면 이재명 대통령 취임 직전인 2025년 6월 3일 2만5535건이었던 서울 아파트 전세 매물은 2026년 6월 8일 기준 1만7730건으로 감소했다. 1년 만에 7805건 줄어 감소율은 30.6%에 달했다.

전세 공급 감소는 월세 가격 상승으로 이어지는 모습이다. 한국부동산원에 따르면 서울 아파트 월세통합가격지수는 2025년 6월 96.70에서 2026년 4월 101.82로 상승했다. 약 10개월 만에 5.3% 오른 것으로 전세의 월세화가 가속화하는 모습이다.

전세 축소가 중저가 주택 매매 수요를 자극할 수 있다는 분석도 나온다. 월세 부담이 커질 경우 차라리 대출을 받아 주택을 매입하려는 수요가 늘어날 수 있어서다.

윤수민 NH농협은행 부동산전문위원은 "이제는 월세와 주택담보대출 원리금을 비교해 주택 구매를 결정하는 시대"라며 "노원·도봉·강북 등 지역에서 월세 300만원을 내고 거주하느니 6억원가량을 대출받아 비슷한 수준의 원리금을 부담하며 집을 사겠다는 수요가 나올 수 있다"고 설명했다.

전세 축소와 함께 이 대통령이 강조한 또 다른 축은 가계대출 관리다. 그는 "민간부채가 너무 많아 언젠가 대형사고가 날 수 있다"며 "대한민국처럼 부동산담보대출이 많은 나라가 없는데 신용대출이나 부동산담보대출을 줄여야 한다"고 말했다.

시장에서는 서울 외곽지 실수요자의 매수 여건이 일부 악화할 수 있다고 보면서도 추가 대출 규제가 시장에 미칠 영향은 제한적일 것으로 보고 있다. 이미 대출 규제가 상당 부분 시행된 상태여서 시장의 민감도가 과거보다 낮아졌다는 분석이다. 다만 신규 대출 억제보다 기존 대출 회수와 총량 관리가 정책 중심이 될 가능성이 있다는 전망도 나온다.

윤 전문위원은 "정부가 최근 가계대출 회수를 많이 강조하고 있는데 어떤 방식으로 추진될지 지켜봐야 한다"며 "대출 회수가 본격화하면 가계부채 관리 효과는 있겠지만 시중 유동성이 줄어드는 영향도 나타날 수 있다"고 말했다.

이재명 대통령이 8일 부동산 문제에 대해 "우리나라 보유세는 대체로 낮아 많이 사모아도 부담이 별로 없다"고 지적했다. "근본적으로 부동산에 대한 기대 수익률을 낮춰야 한다"고도 강조했다.

이 대통령은 8일 청와대에서 열린 취임 1년 기자회견에서 "서구 선진국이 하는 것처럼 보유 부담을 주는 게 맞겠다"며 "여러 채를 못 가지게 하지 않지만 상응하는 부담을 갖게 해야 한다"고 밝혔다. 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담이 적정한 수준이 아니라는 인식이다.

이 대통령이 선진국 수준으로 보유세 부담을 늘려야 한다고 말한 배경엔 낮은 세 부담이 투기를 부추긴다는 인식이 깔려있다. 다주택 보유를 허용하면서도 그에 상응하는 부담을 통해 투기 수요를 억제해야 한단 판단이다.

현행 부동산 세제의 특성상 재산세와 종합부동산세 등 보유세 부담은 낮다고 보는 시각이 우세하다. 실제로 주요 선진국들 대비 한국의 보유세 실효세율은 낮은 수준이다. 2023년 기준 한국의 보유세 실효세율은 0.15%로 OECD 평균(0.33%)의 절반 정도다. 2022~2023년 기준의 조사 대상 30개국 중에서는 20위로 이스라엘이 1.24%로 가장 높았다. 미국(0.83%)·영국(0.72%)·폴란드(0.71%)·캐나다(0.66%)·일본(0.49%) 등이 뒤를 이었다.

정부는 오는 7월 발표할 세제개편에서 보유세 부담 강화에 대한 틀을 제시할 방침이다. 다만 단순히 보유세 부담을 높이는 방식으로 개편하기보다 취득세와 양도소득세 등 거래세 부담 완화와 맞물려 고려해야 한단 목소리가 나온다. 그래야만 파는 것이 더 이득이 돼 매물잠김 효과 없이 시장에 충분한 매물이 나올 수 있다는 지적이다.

정부는 지난해 하반기 보유세와 거래세를 어떻게 조정할지 판단하기 위해 연구용역을 발주하는 등 부동산 세제 전반을 살펴보고 있다. 역대 정부에서 계속 고민했던 문제인데, 아직까지 해법을 찾지 못하고 있는 것으로 보인다.

박훈 서울시립대 세무학과 교수는 "보유 단계 부담을 늘리려면 원활하게 처분할 수 있도록 양도소득세를 적정 수준을 조정해야 하고, 취득세 부담도 완화할 필요가 있다"며 "보유세만 올리고 거래세를 그대로 두면 시장이 제대로 작동하기 어렵다"고 밝혔다.

세제당국은 보유세 개편에 대해선 다양한 방식을 고려하고 있다는 입장이다. 보유세 강화 외에 양도소득세 장기보유특별공제 축소도 거론되는 카드 중 하나다. 실거주 중심으로 비거주 주택에 대한 혜택을 축소하는 방향이다. 공정시장가액비율을 조정해 윤석열 정부 당시 60%로 낮췄던 비율을 다시 높일 가능성도 언급된다. 공정시장가액비율 조정은 법 개정 없이 가능하다.

이재명 대통령이 취임 1주년 기자회견에서 신도시보다 재건축·재개발을 통한 도심 공급 확대를 강조하면서 후속 공급대책의 윤곽이 드러나고 있다. 최근 서울 주택 공급지표가 급격히 악화한 가운데 정부가 정비사업 활성화와 도심 내 공급 확대에 정책 역량을 집중할 것이라는 관측이 나온다.

이 대통령은 8일 기자회견에서 "공급을 늘리는 정책은 지금 정리 중인데 속도를 빨리 내는 방향으로 발표할 것"이라며 "신축이든 재건축·재개발이든 공급을 늘려야 한다"고 밝혔다.

정부가 공급 확대에 다시 무게를 싣는 배경에는 최근 악화한 공급 지표가 있다. 정부도 지난해 공급대책을 발표하면서 2022년 이후 착공 감소에 따른 공급 부족 가능성을 언급한 바 있다.

실제 올해 들어 공급 지표는 부진한 모습이다. 국토부가 발표한 올해 4월 주택통계에 따르면 올해 1~4월 서울 주택 착공 물량은 7023가구로 전년 동기 대비 16% 감소했다. 서울 아파트 착공은 4564가구로 33.4% 줄었다. 입주 물량과 직결되는 준공 실적 감소 폭은 더욱 크다. 올해 1~4월 서울 전체 주택 준공은 1만1197가구로 전년 동기 대비 41.3% 감소했다. 서울 아파트 준공 역시 9277가구로 47.5% 줄었다.

국토부는 대통령이 제시한 공급 확대 방향에 맞춰 후속 공급 방안을 검토할 전망이다. 국토부 고위 관계자는 "대통령이 말씀하신 방향에 맞춰 추가적으로 검토하고 협의해야 한다"며 "공급 대책은 여러 방향에서 검토할 수 있는 사안인 만큼 다양한 방안을 살펴볼 예정"이라고 말했다.

대통령이 제시한 공급 확대 방향도 과거 신도시 중심 공급과는 다소 결이 다르다. 이 대통령은 "제일 쉬운 것은 그린벨트를 훼손하고 신도시를 만드는 것인데 그러면 지방이 죽는다"고 말했다. 이어 "재건축·재개발도 하나의 방법이고 자투리땅이라도 개발해서 집을 짓는 것도 방법"이라며 도심 내 공급 확대 필요성을 강조했다.

업계에서는 이를 대규모 신도시보다 정비사업과 유휴부지 활용을 통한 도심 공급 확대 기조로 해석하고 있다. 재건축·재개발을 직접 언급한 만큼 향후 공급대책도 정비사업 활성화에 초점이 맞춰질 가능성이 크다.

정부는 이미 공급 확대와 사업 정상화에 속도를 내고 있다. 지난달 부동산관계장관회의 겸 주택공급촉진 관계장관회의에서는 성남 금토2·여수2지구 6300가구의 착공 시기를 기존 계획보다 1년 앞당기는 방안이 발표됐다. 수도권 규제지역에서 PF(프로젝트파이낸싱) 자금조달 애로와 공사비 상승 등으로 1년 이상 착공이 지연된 약 10만가구 규모 사업장에 대해서도 범정부 차원의 지원이 진행되고 있다.

태릉골프장과 과천경마장, 방첩사 부지 등 기존 공급 계획의 사업 일정 단축 방안도 검토 중이다. 다만 일부 사업은 서울시와의 협의가 필요한 만큼 실제 공급 시점까지는 변수가 남아 있다는 지적도 나온다.

시장에서는 공급대책의 핵심이 신규 택지 지정보다 정비사업 인허가 단축과 사업성 개선, 지연 사업장 정상화에 맞춰질 것으로 보고 있다. 세제 개편안이 공개되는 7월 전후 공급 확대 방안의 구체적인 윤곽이 드러날 전망이다. 공급 부족 우려가 커지는 상황에서 실제 사업 속도를 얼마나 끌어올릴 수 있을지가 정책 성패를 가를 핵심 변수로 꼽힌다.