[2013년 부동산 상반기 결산 및 하반기 전망]<5>상가·오피스 시장
올 상반기 상가시장은 공급량 증대와 뜨거운 낙찰열기 등 모처럼만에 활기찬 모습을 보여주며 향후 긍정적인 시그널을 보여줬다. 하지만 저렴한 한국토지주택공사(LH) 단지내 상가에만 수요자들이 집중되고 상대적으로 비싼 민간상가들은 분양에 실패하는 등 정반대 현상이 나타나고 있다.
경기 활성화 등의 목적으로 공공의 역할이 필요하긴 하지만 현재 상가공급시장에서는 공공의 역할이 절대적이란 비판이 일고 있는 이유다. 공공의 역할 확대는 외면적 성장에만 그칠 수 있기 때문에 진정한 상가시장 활성화를 위해서는 민간의 역할도 병행돼야 한다는 분석이다.
27일 부동산114에 따르면 올 상반기 기준 신규 상가공급단지는 113개로 전기 대비 55% 증가하고 지난해 같은 기간보다는 12% 감소했다. 이는 2011년 하반기 이후 처음으로 증가했으면 상가공급시장의 분위기 전환을 알리는 계기가 마련됐다.
지역별로는 경기 하남 위례신도시와 남양주 별내신도시, 수원 광교신도시 등 2기 신도시에서 공급이 집중된 수도권과 세종시·혁신도시 등 지방은 지난해 하반기 이후 반기별 최대 공급량을 보였다. 추후 공공기관 이전에 따른 혁신도시의 입주 가속화로 상가시장도 당분간 증가세를 보일 것이라고 부동산114는 밝혔다.
유형별로는 LH 상가의 공급이 큰 폭으로 증가하며 전체 공급비중의 절반 가까이를 차지한 반면 근린상가는 소폭 증가에 그쳤다. 부동산 경기침체 여파로 민간 건설사의 공급이 주춤한 영향이다. 신규 택지지구 공급에 맞춰 아파트 입주시점에 단지내 상가가 공급을 진행하는데 반해 근린상가는 그 시점이 조금 늦은 영향도 있다.
상가 분양가는 지난해 이후 수도권과 지방 모두 하락세를 보이고 있다. 올 상반기 기준 신규 공급된 상가의 1층 평균 분양가는 3.3㎡당 2062만원으로 전기 대비 12% 하락했다. 비교적 가격수준이 저렴한 LH 상가 중심으로 공급이 진행된 결과다.
상황이 이렇다 보니 LH 상가는 올해도 투자자들의 뜨거운 관심을 받은 것으로 나타났다. 올해 전반기까지 신규로 공급된 LH 단지내 상가는 총 239호로 지난해 전체 공급량(175호)을 넘어섰다. 별내와 위례, 원흥지구 등 신규택지지구 영향이 크게 작용했다.
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파주 운정지구 2개 물량이 유찰된 것을 제외하면 모두 초기입찰에 주인을 찾아 97%의 낙찰률을 보였다. 낙찰가율도 166%로 조사가 시작된 2009년 이후 최고 수준이다. 3.3㎡당 낙찰가는 2518만원으로 이 역시 최고 수준이다.
2009년 입찰 당시 판교신도시 공급물량의 낙찰결과를 웃도는 결과다. LH 상가에 대한 수요가 높아지며 공급가격이 소폭 상승한 영향도 있지만 과열된 입찰시장이 만들어낸 낙찰열기가 낙찰가격을 상승시킨 주요인이란 게 부동산114 설명이다.
◇오피스 시장은 과잉공급에 '몸살'···'갑을관계'도 한몫
한편 한동안 감소추세를 보이던 서울 오피스 공실률은 2011년 중순을 기점으로 급격한 증가추이를 보이고 있다. YBD(여의도마포권역)와 CBD(도심권역) 내 프라임급 오피스들이 연이어 공급된 결과며 신규 업무지역의 등장도 공실률 상승에 영향을 줬다.
2011년 이후 판교테크노밸리도 공급되며 KBD(강남권역) 소재 IT기업들이 대거 판교로 이전하거나 추진중이고 올 하반기 이후로도 오피스 공급이 예정돼 있기 때문에 당분간 공실률 상승은 이어질 것으로 부동산114는 전망했다.
그 결과 오피스 매매시장은 지난해 2분기 11건, 3분기 12건, 4분기 20건이 거래되는 등 꾸준한 증가추이를 보이다 올해 1분기 7건으로 감소했다. 권역별 거래가격은 KBD가 3.3㎡당 2000만원선, CBD가 1600만원선, YBD와 ETC(기타등등)가 1100만원선 수준을 기록하고 있다.
최근 논란이 일고 있는 '갑을관계'도 상가시장에 영향을 미칠 것으로 분석된다. 편의점 본사나 프랜차이즈 업계들이 정부의 정책규제와 여론악화 등의 영향으로 출점을 제한할 것으로 보이기 때문이다.
이런 현상은 소호(SOHO, 작은 사무실 혹은 가정을 사무실로 이용한다는 개념)가 대부분인 자영업자들에게는 환영할 만한 일이지만 상가시장에는 결코 긍정적인 현상으로만 받아들일 수는 없다. 일반적으로 신규 상가의 1층과 같은 메인권역은 프랜차이즈 업종들이 입점해 주춧돌 역할을 해야 해서다.
장용훈 부동산114 선임연구원은 "올해 말 입주를 앞두고 있는 강남과 서초일대 보금자리 상가들이 관심사로 떠오르고 있다"며 "강남권역에 오랜만에 공급된 대규모 주거단지로 최근 아파트 시장 불황에도 높은 청약열기를 보인 만큼 단기간 내 근린상권 형성이 가능할 것"이라고 내다봤다.