[수익형 부동산 투자 기상도中]하이 리스크 하이 리턴, 수익형 호텔
지난 12일 서울 강남에 위치한 A수익형 호텔 모델하우스. 평일 오전이지만 분양 관계자들과 방문객들로 붐볐다. 이 수익형 호텔은 지난달부터 유명 연예인을 모델로 내세워 분양자를 모집 중이다.
수익형 호텔은 개인투자자들에게 객실을 분양하고 향후 호텔 운영 수익금을 나눠 갖는 방식이다. 수익형 부동산 상품의 하나로 2012년부터 활발히 판매되고 있다.
흔히 시행사들은 분양자 모집을 위해 일정 기간 고수익을 약속한다. 이날 방문한 곳은 2년 동안 총 분양가 대비 연 8%, 실투자액 기준(대출 50%)으로는 연 12%의 수익률을 보장했다. 예를 들어 총 분양가가 약 2억원인 26.66㎡(이하 전용면적)을 분양받으면 매월 약 128만원. 1년에 1536만원을 수익금으로 보장해준다. 2년 동안의 총 보장 수익은 3072만원이다. 그 이후에는 운영 수익금을 투자금액 비율대로 받게 된다.
분양 관계자는 "믿을 수 있는 시행사와 호텔 운영사이기 때문에 걱정하지 않아도 된다"며 "시행사가 분양 뒤에 사업을 종료하는 게 아니라 전체 호텔 객실 중 50%를 직영 소유로 두고 직접 투자자로 참여한다"고 설명했다.
기준금리 1%대, 오피스텔 수익률이 5%대다. 8~12%의 높은 수익률은 투자자들의 관심을 끈다. 하지만 그만큼 위험 부담도 크다. 시행사들이 도중에 부도가 날 경우 그 피해는 투자자들의 몫이 될 수 있다.
전문가들은 믿을 수 있는, 규모가 큰 업체 선정을 권유하지만 판단이 쉽지 않다. A호텔의 시행사만해도 일반 포탈 사이트에서 검색조차 되지 않을 정도로 정보 접근이 제한적이다. 50%를 직영으로 할지 여부도 분양 관계자의 말 이외에는 확인할 길이 없다.
대표적인 수익형 호텔 개발 및 운영업체로 알려진 '폴앤파트너스' 조차도 지난 1월 경영난을 견디지 못해 부도를 맞은 바 있다. 이 업체는 '라마다 호텔 앤 스위트 남대문', '라마다 서울 동대문', '라마다 앙코르 동대문' 등 네 곳의 호텔을 운영해 왔다. 비슷한 호텔들이 생겨나 경쟁이 치열해지고 국내 안팎의 변수로 관광객 수가 갑자기 줄어들자 결국 법정관리를 택했다.
수익형 호텔은 호텔업종으로 오피스텔, 상가와 달리 관광 시장이라는 변수가 하나 더 있다. 제주도에 수익형 호텔을 분양받은 C씨는 "운영을 시작 한지 두 달이 됐다"며 "아직은 시행사가 약속한 연 수익률 11%를 지급하고 있지만 처음 계약한 10년을 보장해줄 수 있을지 걱정"이라고 말했다. 그는 "현재 객실 공실률이 60~70% 정도 된다"며 "막상 문을 여니 생각보다 잘되지 않고 있다"고 말했다.
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반면 안정적인 수익을 내는 곳들도 있다. 제주도 서귀포시 B수익형 호텔은 처음의 약속한 연 8%의 수익률을 1년 동안 개인투자자들에게 지급했다. 연 8%대의 수익률을 내고 있는 경기도 화성시 동탄라마다호텔은 웃돈이 붙어 객실 매매가 이뤄지고 있다. 동탄 K공인중개소 관계자는 "초기 분양가에 웃돈이 1500만원 안팎이 붙어있다"며 "주위에 비슷한 호텔들이 많이 생겨나 예전보다 웃돈이 낮아졌지만 수요가 꾸준한 편"이라고 말했다. 동탄라마다호텔은 인근에 삼성전자 등 삼성계열사들이 위치해 국내외 협력업체 관계자들이 많이 찾는 것으로 알려져 있다.
업계 관계자들은 수익형 호텔 시장도 '옥석 가리기'에 따라 양극화 현상이 심화 될 것으로 내다봤다. 입지가 좋고 수요가 받쳐주는 곳의 호텔들은 웃돈까지 붙겠지만 그렇지 않은 곳들은 적정 월 임대 수익 조차 기대하기 어렵다는 의미다.
박원갑 KB국민은행 부동산 수석전문위원은 "다른 수익형 상품처럼 공급과 배후수요가 중요하다"며 "관광객을 타깃으로 하는 지역은 경기 영향을 많이 받는다는 점도 기억해야 한다"고 말했다. 그는 "지방에 있는 호텔들은 내려가서 입지와 인근 시장 분위기를 직접 확인해야 한다"며 "분양 관계자의 말만 믿고 계약하는 것은 위험할 수 있다"고 지적했다.
