서울 아파트 3채 중 1채가 준공 30년을 넘긴 것으로 나타났다. 노후화가 빠르게 진행되면서 도심 공급이 사실상 정비사업에 의존하는 구조로 재편되고 있다.
8일 부동산R114에 따르면 서울 아파트 가운데 준공 30년 이상 노후 주택 비중은 약 30%로 집계됐다. 단지 노후화가 진행되면서 주거 환경 개선 수요가 커지고 도심 내 신규 주택 공급 역시 정비사업 중심으로 이뤄질 수밖에 없는 구조다.
자치구별로는 노원구(61%), 도봉구(60%) 등에서 준공 30년 초과 아파트 비중이 절반을 넘겼다. 반면 성북구(5%), 은평구(10%), 동대문구(11%) 등은 길음·장위뉴타운, 은평뉴타운, 이문·휘경뉴타운 등 대규모 정비사업이 진행된 영향으로 상대적으로 신축 비중이 높은 것으로 나타났다.
서울 주택 공급 구조도 이미 정비사업 중심으로 재편됐다. 2025년 기준 아파트 입주 물량의 91%가 재개발·재건축을 통해 공급됐다. 2022년 78%, 2023년 87%, 2024년 81% 등 최근 몇 년간 신규 공급 대부분이 정비사업에서 나온 것으로 조사됐다.
정부는 공공택지와 도심 내 공공·유휴부지 등을 활용한 공급 확대 정책을 추진하고 있지만 실제 착공까지 시차가 있어 단기간 공급 효과는 제한적이라는 지적이다. 특히 신규 택지 확보가 어려운 서울에서는 정비사업이 사실상 유일한 공급 수단으로 자리 잡고 있다.
다만 재건축초과이익환수제 등 규제와 공공 중심 공급 구조가 사업 속도의 변수로 작용하면서 민간 정비사업 추진 동력이 약해지고 있다는 분석도 나온다. 이에 따라 용적률 인센티브 확대, 이주비 금융 지원 등 사업성 보완을 통해 정비사업 활성화를 유도할 필요성이 제기된다.
김지연 부동산R114 리서치랩 책임연구원은 "서울은 가용 택지가 부족한 구조적 한계로 신규 공급의 대부분을 정비사업에 의존할 수밖에 없다"며 "공공 중심 공급만으로는 도심 내 공급 부족을 해소하기 어려운 만큼 민간 정비사업 활성화를 위한 제도 개선이 병행될 필요가 있다"고 말했다.
