머니투데이

1·29 공급대책이 속도를 내지 못하는 사이 서울 임대차 시장 불안이 커지고 있다. 다주택자 양도소득세 중과 재개로 전세를 공급하던 기존 주택 물량이 줄어드는 데다 신규 입주 물량까지 급감하면서 전세의 월세화와 임대료 상승세가 빨라지고 있다는 분석이다. 10일 부동산 플랫폼 아실에 따르면 지난 7일 기준 서울 아파트 매물은 6만9554건으로 집계됐다. 서울 아파트 매물이 7만건 아래로 내려온 것은 지난 2월 말 이후 약 두 달여 만이다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 전 처분 수요가 집중되며 시장에 나온 급매물이 대부분 소화됐다는 분석이다. 실제 지난달 서울 토지거래허가 신청 건수는 1만208건으로 전월보다 17. 7% 증가했다. 문제는 이 같은 매물 유도 정책이 오히려 임대차 시장 공급 축소로 이어질 수 있다는 점이다. 다주택자들이 보유 주택을 처분하면서 민간 임대 물량 자체가 감소하고 있어서다. 올해 서울 아파트 입주 예정 물량이 지난해의 절반 수준에 그치는 상황에서 기존 임대 물량까지 줄며 전월세 시장 불안이 커지고 있다는 지적이다.

김윤덕 국토교통부 장관이 "과천·태릉 공급을 그 어느 때보다 빠르게 추진하겠다"며 공급 속도전을 강조하고 있지만 정작 1·29 공급대책 핵심 부지들은 여전히 초기 단계에 머물러 있는 것으로 나타났다. 정부는 후속 입법과 범정부 협업까지 강조하고 있지만 용산·태릉·과천 등 핵심 사업지는 이해관계 충돌과 행정 절차 등에 막혀 사업 속도를 내지 못하는 모습이다. 10일 관계 부처와 부동산업계에 따르면 1·29 대책 핵심 사업 논의는 오는 6월 지방선거를 앞두고 관망 국면에 접어들었다. 지방자치단체장 교체 가능성까지 거론되면서 단기간 내 사업 추진 속도를 기대하기 어렵다는 분석이다. 정부는 최근 총 3만4000가구 규모 공공주택 사업을 국가 정책사업으로 의결하고 예비타당성조사 면제 추진에 나섰지만 시장에서는 실제 입주까지는 2030년 이후가 될 가능성이 크다고 보고 있다. 김 장관은 이날 SNS를 통해 "출범 3개월 만에 수도권 135만호 공급대책을 발표했고 지난 1월29일에는 우량 입지 중심 6만호 공급방안을 내놨다"며 "과천·태릉 등 주택공급도 그 어느 때보다 빠르게 추진될 수 있도록 범정부적 역량을 결집하고 있다"고 밝혔다.

4년 만에 다주택자 양도소득세 중과가 부활하면서 서울 핵심지에서 막판 절세 매도가 집중됐다. 양도차익이 큰 강남·서초·용산 일대에서는 토지거래허가 신청까지 급증하며 중과 시행 직전 거래가 몰리는 모습이었다. 10일 관계 부처와 부동산업계에 따르면 이날부터 다주택자가 조정대상지역 주택을 양도할 경우 양도세 중과가 다시 적용된다. 2주택자는 기본세율(6~45%)에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 각각 추가된다. 지방소득세를 포함하면 최고세율은 82. 5%까지 올라간다. 실제 세 부담은 크게 늘어난다. 머니투데이가 우병탁 신한은행 프리미어 패스파인더 전문위원에게 의뢰해 시뮬레이션한 결과, 서울 서초구 래미안퍼스티지를 16억원에 매입해 56억원에 매도한다고 가정할 경우 1주택자의 양도세는 약 2억4200만원 수준으로 추산됐다. 반면 다주택자 중과가 적용되면 세 부담은 최대 31억4000만원까지 늘어난다. 양도차익 40억원 가운데 실제 손에 쥐는 금액은 8억6000만원 수준에 불과한 셈이다.

다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 전날 서울에서 토지거래허가 신청이 하루 만에 700건 접수됐다. 다주택자 '막판 처분'과 급매를 잡으려는 실수요 매수세가 동시에 몰린 영향이라는 분석이다. 다만 시장에 나온 급매물이 빠르게 소화되며 서울 아파트 매물도 급감하는 모습이다. 10일 새올 전자민원창구에 따르면 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료 하루 전인 지난 8일 서울 전역에서 접수된 토지거래허가 신청은 700건으로 집계됐다. 허가 신청이 가장 많았던 지난 4월 하루 평균 신청 건수(340건)의 2배를 웃도는 수준이다. 지난 9일 다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 체결된 거래가 한꺼번에 몰린 것으로 풀이된다. 신청 건수가 가장 많았던 지역은 중저가 주택이 많은 노원구(65건)였다. 이어 고가 주택이 몰려 양도세 중과에 민감한 강남구(53건), 송파구(52건) 순이었다. 서울 전역 토지거래허가 신청은 지난 1월 23일 이재명 대통령이 양도소득세 중과 유예 종료 방침을 밝힌 이후 꾸준히 증가했다.

김윤덕 국토교통부 장관이 양도세 중과 재개 이후 제기되는 '매물 잠김' 우려에 대해 "국민주권정부는 다를 것"이라며 공급 확대와 금융 규제, 시장 단속 등을 근거로 집값 안정에 대한 자신감을 드러냈다. 비거주 1주택자 토지거래허가 예외와 임대사업자 세제 혜택 재검토 가능성까지 언급하며 추가 제도 손질 가능성도 시사했다. 김 장관은 10일 SNS에 올린 글에서 "양도세 중과 여부는 집값 전망에 영향을 미치는 수많은 요소 중 하나일 뿐"이라며 "집값이 내릴 것으로 판단되면 누가 말려도 매물을 내놓고, 오를 것 같으면 매물을 거둬들이는 것이 자산시장의 기본 속성"이라고 밝혔다. 그는 과거 정부와 달리 이번 정부는 부동산 정책 접근 방식 자체가 다르다고 강조했다. 단순 시장 안정이 아니라 계층·지역 간 이동 장벽 해소 차원에서 금융·세제·공급 구조를 전면 재설계하고 있다는 설명이다. 공급 확대 의지도 재차 강조했다. 김 장관은 "출범 3개월 만에 수도권 135만호 공급대책을 발표했고 이후 우량 입지 중심 6만호 공급 방안도 내놨다"며 "관련 법안 8건은 입법 완료됐고 14건은 본회의 상정을 대기 중"이라고 설명했다.

5월 둘째 주 전국 9개 단지에서 총 5404가구 규모의 분양이 진행된다. 일반분양 물량은 4166가구다. 수도권에서는 평택 고덕국제신도시와 인천 송도, 김포 등에서 공급이 이어지고 지방에서는 부산·창원·공주 등에서 청약 일정이 예정됐다. 10일 부동산R114에 따르면 이번 주 청약은 경기 평택시 고덕동 '고덕국제신도시수자인풍경채', 충남 공주시 금흥동 '공주월송진아레히', 경남 창원시 자산동 '메트로시티자산데시앙' 등 9개 단지에서 진행된다. 견본주택은 인천 연수구 송도동 '더샵송도그란테르', 경기 김포시 사우동 '호반써밋풍무Ⅱ', 부산 북구 구포동 '두산위브트리니뷰구명역' 등 6곳이 개관한다. BS한양과 제일건설은 경기 평택시 고덕동 고덕국제화계획지구에 '고덕국제신도시수자인풍경채'를 공급한다. 1단지는 지하 2층~지상 최고 25층, 6개 동, 총 670가구 규모이며 2단지는 지하 2층~지상 최고 23층, 5개 동, 총 456가구로 조성된다. 전용면적은 84㎡와 101㎡ 중심이다. 단지는 지하철 1호선 급행 정차역인 서정리역과 가깝고 고덕국제신도시 내부를 순환하는 BRT 노선 조성이 예정돼 있다.

롯데건설이 경기도 광주시 양벌동 일원에 조성하는 '경기광주역 롯데캐슬 시그니처' 1단지 분양에 나섰다. 수서~광주선과 GTX-D 등 교통 호재와 대규모 공원 특화 설계를 앞세워 경기광주 대표 브랜드타운 조성에 나선다. 단지는 지하 7층~지상 최고 32층, 7개 동, 전용면적 59~260㎡, 총 1077가구 규모다. 전용면적별로는 △59㎡ 204가구 △84㎡ 752가구 △114㎡ 113가구 △펜트하우스 및 복층형 8가구 등으로 구성된다. 향후 공급 예정인 2단지(1249가구)까지 포함하면 총 2326가구 규모의 롯데캐슬 브랜드타운이 조성된다. 단지는 민간공원조성 특례사업으로 추진돼 약 51만㎡ 규모의 쌍령공원을 품은 것이 특징이다. 프리츠커상 수상자인 리차드 마이어가 핵심 시설 설계에 참여했으며 생태공간과 숲공연장·전망대·유리온실 등 다양한 테마형 녹지시설이 조성될 예정이다. 교통 호재도 강조된다. 경기광주역(경강선) 인근에는 수서~광주선 착공이 예정돼 있으며 개통 시 수서역까지 2정거장 이동이 가능하다.

━판교 생활권 6300가구 공급한다지만…입주까진 최소 7~8년━ 정부가 성남 금토2·여수2지구를 포함한 신규 공공택지 공급에 속도를 내겠다고 밝혔지만 실제 입주까지는 최소 7~8년 이상이 걸릴 것이란 전망이 나온다. 지구 지정과 지구계획 승인, 보상, 착공 등 절차가 남아 있는 데다 교통·민원 변수까지 겹칠 수 있어서다. 다만 수도권 내 신규 가용택지가 사실상 부족한 상황에서 개발제한구역(GB)을 해제해 추진하는 확장형 공급이라는 점에서 의미가 있다는 평가다. 9일 국토교통부에 따르면 성남 금토2지구는 3800가구, 여수2지구는 2500가구 규모로 조성된다. 판교 테크노밸리와 성남시청 인근 약 67만4000㎡ 부지에 공급되는 것으로 판교·금토·여수를 잇는 생활권 확장형 공급 성격이 강하다. 금토2는 판교테크노밸리와 연계한 혁신산업 공간과 청계산 녹지축 기반 친환경 주거단지로 여수2는 여수근린공원과 연계한 공원·녹지축 중심 단지로 개발될 예정이다. 부동산 업계에서는 최근 공급대책 상당수가 도심 복합개발이나 청사 활용 등 소규모 공급 중심이었다는 점에서 이번 물량의 상징성이 크다고 평가한다.

━매물 잠기는데 공급은 스톱…정부 속도전에도 핵심지는 요지부동━ 도심 내 6만호 공급 청사진을 제시한 1. 29 대책이 일부 후속 조치를 통해 속도 보완 국면에 들어섰지만 핵심 부지 대부분은 여전히 초기 단계에 머물러 있다. 정부는 발표 당시 '속도전'을 강조했지만 이해관계 조정과 행정 절차 등이 복합적으로 얽히며 실제 사업이 정상 궤도에 오른 곳은 많지 않다. 8일 관계 부처 및 부동산업계에 따르면 1. 29 대책 핵심 사업 논의는 6월 지방선거를 앞두고 관망 국면에 들어갔다. 특히 6월 이후 지방자치단체장 교체 가능성까지 고려하면 단기간에 사업 추진이 속도를 낼 가능성은 크지 않은 상황이다. 핵심 공급지역 대부분이 실질적 논의와 절차 진행이 미뤄진 상태로 남겨져 있다. 공급 대상지별로 봐도 사정은 크게 다르지 않다. 용산, 태릉, 과천 등 핵심 부지들은 정부가 처음 발표한 공급계획 수준에 머무른 채 뚜렷한 사업 진전이 나타나지 않고 있다. 도심 핵심 입지일수록 주거·업무 기능 조정, 개발 밀도, 기반시설 확충 등을 둘러싼 갈등 요소가 많은 만큼 사업 구체화가 지연될수록 공급계획 추진 동력도 약화할 수밖에 없다.

다주택자 양도세 중과 유예 종료를 앞두고 쏟아져 나온 급매물의 절반 가까이를 30대 이하가 매수한 것으로 나타났다. 10일 국토교통부에 따르면 지난 3월 다주택자 매도 물량은 2087건으로 지난해 월평균(1577건) 대비 1. 32배 증가했다. 이 물량의 절반 가까이를 30대 이하가 사들였다. 다주택자 매도 계약의 30대 이하 매수자는 1017명(48. 7%)에 달했다. 이에 비해 40~50대는 820명(39. 3%), 60대 이상은 250명(12%)에 각각 그쳤다. 다주택자 매물을 흡수하는 연령대가 중장년층에서 '30대 이하' 청년층으로 이동하는 모습이다. 지난해의 경우 40~50대가 48. 8%(770명)로 최대 매수층이었다. 30대 이하의 비중은 36. 6%(577명)에 불과했다. 60대 이상의 비중은 14. 6%(230명)로 큰 차이가 없었다. 한층 강력해진 대출 규제 상황 속에서 주택 구매 자금 마련이 상대적으로 용이한 30대 이하가 주 매수층으로 약진하는 모습이다. 생애최초, 신혼부부, 신생아 특례대출 등 정책자금 활용이 가능한 데다 부모로부터 주택자금을 증여받을 수 있다는 점이 30대 이하의 매수 증가로 이어진 것으로 보인다.

#다주택자인 A씨는 최근 서울 아파트 매물을 거둬들였다. 토지거래허가구역 규제와 대출 제한으로 현금 여력이 있는 실수요자만 매수할 수 있는 구조인데다 거래까지 뜸해졌기 때문이다. A씨는 "지금 가격에 팔리지도 않는데 양도세 중과까지 다시 적용되면 세금 부담만 커진다"며 "당분간 그냥 보유하기로 했다"고 말했다. 또 다른 다주택자 B씨는 양도세 중과 재개 전에 일부 주택을 자녀 증여로 돌렸다. 시장에 내놔도 쉽게 팔리지 않는 데다 계속 보유하자니 세 부담이 커질 것이란 판단에서다. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 이후 서울 부동산 시장이 '매물 잠김' 국면으로 접어들 것이란 전망이 힘을 얻고 있다. 양도세 중과를 피해야 한다는 압박이 사라진 만큼 매물 출회가 줄어드는 동시에 향후 시장 방향성에 대한 불확실성이 계속되는 만큼 거래 강도는 떨어질 것이란 분석이다. 정부의 규제 강도는 이런 꽉 막힌 상황에 균열을 낼 수 있는 변수로 꼽힌다. 문재인 정부 시절 부동산 세금 강화 움직임이 오히려 풍선효과를 불러온 것과 지금은 시장이 처한 상황 자체가 다르다는 인식이다.

서울 아파트값 상승세가 2주 연속 둔화한 것으로 나타났다. 강남권은 약세가 이어진 반면 노원·도봉·강북권 중저가 지역은 상승세를 이어가며 시장 내 온도차가 뚜렷해지는 모습이다. 10일 KB국민은행 KB부동산이 발표한 '5월 1주 주간 아파트시장 동향'에 따르면 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0. 05% 상승했다. 수도권은 0. 10%, 서울은 0. 18% 올랐다. 다만 서울 아파트값 상승률은 3월 셋째주 0. 31%를 기록한 이후 최근 0. 29%, 0. 27%, 0. 25%, 0. 19%, 0. 22%, 0. 21%, 0. 18%를 기록하며 전반적으로 둔화 흐름을 이어갔다. 최근 2주 연속 오름폭도 축소됐다. 서울에서는 강북권 중저가 지역 상승세가 두드러졌다. 자치구별로는 서울 중구가 0. 73%로 가장 많이 올랐고 서울 노원구(0. 31%), 서울 도봉구(0. 31%), 서울 동대문구(0. 30%), 서울 강서구(0. 29%) 등이 뒤를 이었다. 반면 서울 강남구(-0. 16%)는 10주 연속 하락했다. 중구의 경우 15억원 이하 가격대 아파트를 중심으로 거래가 간간이 이어지고 있다고 KB부동산은 분석했다.