"복비 아끼려는 줄 알았는데"…서울 아파트 직거래 비중 5배 뛴 이유

서울 아파트 매매시장에서 중개업소를 거치지 않는 직거래 비중이 9월 11%를 넘어섰다. 연초 2% 수준이던 직거래 비중이 8개월 만에 5배 이상으로 높아진 것이다. 부동산시장 전문가들은 다주택자 양도소득세 중과 재개와 대출 규제 강화, 세제 개편안 발표 등 부동산 정책 영향에 따른 거래 방식 변화가 구체화하고 있다고 분석했다.

4일 머니투데이가 국토교통부 아파트 매매 실거래가 자료를 분석한 결과 올해 1~10월 서울 아파트 매매 계약 중 직거래는 총 2822건으로 전체 5만4657건의 5.2%를 차지했다. 전반적인 직거래 비중 확대 흐름은 이어졌지만 월별 비중은 편차를 보였다.

서울 아파트 직거래 비중은 1월 2.05%(110건)에서 2월 2.93%(170건), 3월 3.84%(212건)로 높아졌다. 이어 4월 3.69%(320건)로 소폭 낮아졌지만 5월에는 7.22%(649건)로 두 배 가까이 뛰었다. 6월 3.30%(176건)로 뒷걸음질친 직거래 비중은 7월 다시 8.35%(489건)로 수직 상승했다. 이후 8월 5.11%(184건)로 다시 후퇴했다가 9월 11.71%(401건)로 확대됐다. 9월 직거래 비중은 조사 기간 중 가장 높은 수준이다. 10월은 5.29%(111건)로 집계됐지만 자료 추출 시점을 고려할 때 신고 지연에 따른 누락 가능성이 있어 잠정치로 봐야 한다.

부동산 직거래는 공인중개사를 통하지 않고 매도인과 매수인이 직접 계약하는 방식이다. 증여성 거래, 친인척 간 거래, 직거래 플랫폼을 통한 거래 등 특수한 조건이 섞여 있을 수 있어 일반 시세 대비 저가로 거래가 이뤄지기도 한다. 중개 수수료 절감 및 계약 소모 기간 단축 등 장점이 있지만 계약금과 잔금 지급, 토지거래허가 신청, 근저당권 말소, 임차인 승계, 소유권 이전 등 복잡한 절차를 거래 당사자가 직접 처리해야 하는 부담도 크다.

다주택자 양도소득세 중과 재개와 대출 규제 강화, 세제 개편안 발표 등 주요 부동산 정책 변화가 있을 때마다 서울 아파트 직거래 비중이 큰 폭으로 출렁인 것으로 나타났다. 세금 부담과 자금 조달 여건이 달라지는 시점에 집주인들이 주택 처분 방식을 다시 고민하면서 직거래를 통해 매수자를 직접 찾거나 가족 간 거래를 검토하는 등 매도 전략에도 변화가 나타난 것으로 풀이된다.

2일 국토교통부 실거래가 공개시스템에 따르면 올해 1~10월 서울 아파트 매매 거래 5만4657건 가운데 직거래는 2822건으로 전체의 5.2%를 차지했다. 지난해 같은 기간 전체 거래 7만5484건 중 직거래가 3233건(4.3%)이었던 것과 비교하면 직거래 건수는 12.7% 줄었지만 비중은 0.9%포인트 높아졌다. 전체 거래량 감소에 비해 직거래는 상대적으로 덜 줄어들면서 비중이 상승했다.

정부의 주요 부동산 정책 변화 전후 직거래 비중이 크게 요동치는 경향도 나타났다. 다주택자 양도세 중과가 재개된 5월 서울 아파트 직거래 비중은 7.22%로 4월(3.69%) 대비 약 두배 뛰었다. 대출 규제 강화 발표(6월27일) 직후인 7월에도 직거래 비중이 8.35%로 6월(3.30%)에 비해 두배 이상 커졌다. 정부의 세제 개편안 발표 다음달인 9월에는 직거래 비중이 11.71%로 연중 최고치를 찍었다. 마찬가지로 직전월(5.11%) 대비 두배 이상 불어난 수치다.

정부는 5월 9일 다주택자 양도세 중과 종료를 발표했고 이튿날부터 조정대상지역 내 다주택자 양도세 중과가 재개됐다. 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 가산되는 만큼 다주택자의 매도 부담이 커졌고 양도세 중과 재개를 전후해 세 부담을 덜려는 매도 수요가 일부 직거래를 찾은 것으로 보인다.

6월 말에는 대출 규제 강화책이 발표됐다. 주택담보대출 한도와 자금 조달 여건이 까다로워지면서 주택 매수자금을 마련하기가 한층 어려워졌고 이 과정에서 거래 상대방이 이미 정해져 있거나 자금 조달 조건을 직접 협의할 수 있는 직거래를 택하는 매도자가 늘어난 것으로 풀이된다.

8월 세제 개편안도 집주인들의 셈법에 영향을 미친 요인으로 꼽힌다. 1주택 장기보유특별공제를 기존 보유기간·거주기간 중심에서 거주기간 중심으로 재편하는 방안 등이 담기면서 주택을 얼마나 오래 보유했는지뿐 아니라 실제 거주 여부에 따른 세 부담 차이가 커졌다. 이에 고가 주택 보유자들을 중심으로 증여나 가족 간 이전 등 직거래 유인이 커진 것으로 분석된다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "양도세 중과 등 세 부담을 피하기 위해 주택을 시급하게 정리해야 하는 경우 직거래 플랫폼에서 매수자를 직접 찾아 매도하려는 움직임이 있었다"며 "가족 간 거래를 통해 명의를 분산하거나 저가 양도하는 방식으로 정리하려는 수요도 직거래에 일부 포함돼 있을 것"이라고 설명했다.

다만 직거래가 중개업소를 대체할 정도로 빠르게 확산될 가능성은 크지 않다. 남 연구원은 "직거래는 세금이나 거래 비용을 고려해 주택을 빠르게 처분하려는 일부 수요가 활용할 수 있는 방식"이라며 "부동산 거래시 계약금과 잔금 지급, 토지거래허가신청, 소유권 이전 등 확인해야 할 사항이 많은 데다 권리관계 검토, 계약서 작성 등 법률적 위험도 존재하는 만큼 일반적인 거래 방식으로 보편화하기는 쉽지 않을 것"이라고 말했다.

부제 : (the300) 장위 9구역 정비사업 현장 방문 "행정·용적률·금융 등 인센티브 강화" 주문 "주요 지역 집값 하락" 발언 "강남만 맞았다" 보도엔 "가짜뉴스" 강하게 반박 대국민 소통강화·정책설명 유튜브 프로그램 '대통령의 와이(Y)' 5일밤 첫방송

이재명 대통령이 공공재개발 및 정비사업 현장을 직접 찾아 "다른 지역과 지구들도 속도를 내고 조기에 사업이 진척되도록 행정 절차나 용적률, 금융지원 등 각종 인센티브를 강화하면 좋겠다"고 밝혔다. 특히 공공 재개발은 민간 재개발에 비해 부정부패 우려가 적고 사업 진행 속도도 빠르다며 공공 재개발 관련 입법 속도전을 주문했다.

이 대통령은 4일 서울 성북구 장위9구역 공공재개발 사업장 시찰 후 간담회를 주재해 "공공재개발 방식이 확실히 여러 유효성이 있는 것 같다"며 이같이 말했다.

이 대통령은 "성남시장 할 때도 느꼈던 것인데 문제는 정비 사업을 하려면 너무 오래 걸린다는 것"이라며 "10년은 기본이고 20년, 심지어 30년씩 걸린다는데 속도를 내야겠다는 생각이 든다"고 밝혔다. 이어 "공공재개발 방식은 부정부패 우려가 적다. 정부에서도 각종 인센티브를 제공하기로 했다"며 "(사업) 진행 속도나 사업성에서 크게 도움이 되지 않을까 싶다"고 했다.

그러면서 공공재개발 사업 촉진을 위한 입법에 속도를 내달라고 당부했다. 공공재개발사업 용적률을 최대한도의 130%까지 상향하는 내용의 도시 및 주거환경정비법(도정법) 개정안이 국회 계류 중이다.

이 대통령은 "집값 문제는 모두가 걱정하는 우리나라의 대표적인 핵심 사안"이라며 "청와대에서도 임광현 비서실장이 가급적이면 (입법을) 촉구를 해주면 좋겠다. 생각보다 많이 지연되는 것 같다"고 했다.

이 대통령은 또 장위10구역에 위치한 사랑제일교회에 대한 설명을 듣고 "강제 집행을 못해서 빼준 것인가? 말이 안 되는 것"이라며 "법을 어겨도 버티면 된다는 것은 세상에 없다"고 말했다. 이어 이승로 성북구청장을 향해 "앞으로는 철저히 집행하라. 법치주의 국가에서 무력으로 버티면 되는 게 어디있느냐"고 했다.

아울러 이 대통령은 주요 지역 집값 하락세를 거론한 데 대해 일부 언론이 "(집값 하락은) 강남만 맞았다"고 분석한 기사를 소셜미디어(SNS)에 공유하며 "가짜뉴스"라고 말했다. 이어 "'강남만 맞았다'는 것은 다른 지역에 대한 언급은 틀렸다는 것인데 나는 서울의 주요 지역, 즉 강남·서초·송파만 말했음이 분명하다"며 "'주요 지역의 실제 거래가격도 놀라울 정도로 떨어지고 있다'고 한 말과 '폭락 중'이 같은 말일 수 없다"고 했다.

앞서 이 대통령은 전날 국무회의 모두발언을 통해 "주요 지역들의 실제 거래 가격도 계속 떨어지고 있다"며 "그것도 놀라울 정도로 떨어지고 있다. 물론 아닌 지역도 있다"고 했다.

한편 청와대는 이 대통령이 국민들의 궁금증에 직접 답하고 정책을 설명하는 유튜브 프로그램 '대통령의 와이(Y)'를 선보인다고 밝혔다. 기자회견과 소셜미디어(SNS)에 더해 영상 기반의 뉴미디어 플랫폼을 통해 국민과 소통하고 접점을 넓힌다는 구상이다.

프로그램 명칭인 '와이'는 유튜브의 영문 첫 글자이자 '왜'를 뜻하는 영어 단어 'WHY'를 의미한다. 첫 방송은 5일 밤 9시 유튜브 채널 'KTV 이매진'과 '이재명 TV'를 통해 공개된다. 회당 분량은 약 30분이며 해외 순방 등 부득이한 사정이 없다면 2~3주 간격으로 방송될 예정이다.

#서울 동대문구 이문동의 한 신축 아파트에 반전세로 거주하는 30대 신혼부부 A씨는 최근 집주인으로부터 월세를 두 배로 올려달라는 통보를 받았다. 보증금 5000만원을 돌려주는 대신 월세를 기존 80만원에서 160만원으로 올려달라는 요구였다. 연 1000만원 가까운 추가 주거비 지출이 발생하는 순간이었다. 부담스런 인상 요구지만 A씨는 자포자기하는 심정으로 재계약을 서두르고 있다. 최근의 전세난을 생각하면 지금 집을 떠나 다른 전셋집 얻기가 더 부담스럽기 때문이다.

서울 아파트 월세가 가파르게 오르면서 세입자들의 주거비 부담이 커지고 있다. 전세 매물 부족과 대출규제 등으로 월세 수요가 늘어나는 가운데 전세의 월세 전환 요구와 월 임대료 인상 압박도 빠르게 불어나는 모습이다.

4일 한국부동산원에 따르면 지난 9월 서울 아파트 평균 월세는 166만1000원으로 지난해 같은 달(144만3000원)보다 15.1% 올랐다. 같은 기간 평균 전셋값 상승률(10.7%)과 평균 매매가격 상승률(10.4%)을 모두 웃도는 수치다.

월세가격 상승세도 가팔라지고 있다. 올해 1~9월 서울 아파트 월세가격은 누적 7.68% 상승했다. 지난해 1~9월 누적 상승률(1.98%)의 약 4배에 달한다. 지난해 연간 상승률(3.93%)과 비교해도 두배에 육박한다.

특히 상대적으로 집값 부담이 덜한 서울 외곽 지역의 월세가 가파르게 뛰고 있다. 올 1~9월 서울 25개 자치구 가운데 월세 상승률이 가장 높은 곳은 노원구(12.88%)였다. 성북구(11.82%)와 성동구(10.46%)가 뒤를 이었고 광진구(9.74%)와 송파구(9.49%)도 두자릿수 가까운 상승률을 기록했다.

이 중 노원구와 성북구는 매매·전세·월세가격이 일제히 두 자릿수 상승하는 '트리플 초강세' 지역으로 꼽힌다. 올해 1~9월 노원구 아파트 매매가격은 11.54%, 전세가격은 12.96% 올랐다. 같은 기간 성북구도 매매가격이 14.69%, 전세가격이 13.58% 상승했다.

실제 서울 외곽에서도 월 임대료가 수백만원에 달하는 고가 월세 계약이 잇따르고 있다. 지난달 21일 노원구 중계동 건영3차 전용면적 84㎡는 보증금 3억5000만원에 월세 210만원으로 신규 계약됐다. 같은 날 중계동 신동아 전용 115㎡는 보증금 2억원에 월세 340만원으로 계약이 체결됐다.

기존 전세 계약을 월세로 전환하는 움직임도 나타나고 있다. 올해 1~9월 서울 아파트에서 전세 계약을 월세로 갱신한 사례는 3285건으로 전년 동기 대비 8.8% 증가했다. 성북구 종암동 래미안크리시엘 전용 84㎡는 지난달 21일 보증금 4억3500만원에 월세 100만원을 내는 조건으로 갱신계약이 체결되기도 했다.

전셋값 상승과 전세 매물 부족이 월세 부담을 키우는 주요 원인으로 꼽힌다. 2년 전 상대적으로 낮은 보증금으로 계약한 세입자들이 임차 만기를 맞으면서 크게 오른 전셋값을 감당하기 어려워진 가운데 일부 세입자들이 보증금 인상분을 월세로 전환하면서 월세 수요가 증가하고 가격도 뛰고 있다는 분석이다.

실제 임대차시장의 월세화는 매우 빠르게 진행되고 있다. 올해 1~9월 서울 아파트 전월세 거래에서 월세가 차지하는 비중은 51%로 지난해 같은 기간(43.7%)보다 7.3%포인트 높아졌다.

전세 매물 부족과 대출규제로 임차인들의 선택지가 좁아진 만큼 월세 상승 압력은 당분간 이어질 것으로 보인다. 특히 내년 봄 이사철에 계약 만료 수요까지 겹치면 서울 외곽 지역으로 밀려나는 세입자가 늘어나는 등 주거비 부담과 주거 여건 악화가 심화할 수 있다는 우려가 나온다.