오피스 단일 섹터 리츠 출시…50%는 강남권
강남권 공실률 2%대·우량 임차인으로 안정적 임대수익 기대
"외국인 투자자들은 국내 부동산 시장의 단일 섹터에 대한 수요가 있습니다. 그중 리테일·호텔 리츠 등은 홈플러스 사태와 코로나 시기를 겪으며 투자자들의 우려가 남아있는 상황입니다. 하지만 오피스 리츠는 외부 요인에 상대적으로 덜 민감해 주가 역시 5천 원대 이상으로 안정적입니다. 하나오피스리츠는 80% 이상은 오피스로, 50% 이상은 강남으로 단순하게 구성해 리츠를 운영하겠습니다."
20일 박우철 하나자산신탁 리츠사업본부장은 서울 여의도에서 하나오피스리츠 기자간담회를 열고 이같이 밝혔다. 오는 31일에 청약을 시작하는 하나오피스리츠는 서울 강남구 테헤란로 업무지구 오피스 자산을 기반으로 한 리츠다. 하나금융그룹의 공모리츠의 첫번째 주자이기도 하다.
기초자산은 '하나금융그룹 강남사옥'과 '태광타워'다. 하나금융그룹 강남사옥은 2024년 3분기 매입 당시 건물가치가 2820억원이었으나 지난해 2분기에 들어서는 520억원(18%) 오른 3340억원을 기록했다. 건물가치가 상승한 것을 두고 박 본부장은 "2년 전 금리가 높고 임대료가 낮을 때 강남 오피스를 저가 매수했다"며 "또 임대료 상승을 반영해 임대차 계약하자 임대수익이 약 62%가량 올랐다"고 설명했다.
목표 배당률은 5년 평균 6.5%, 10년 평균 7.5%로 제시했다. 6% 이하인 다른 리츠 대비 목표 배당 수익률이 높은 이유는 강남권의 낮은 공실률과 우량 업체들이 임차인으로 있다는 점을 꼽았다. 박 본부장은 "업계에 따르면 자연 공실률이 5~7%대에 형성되어야 이사를 자유롭게 할 수 있지만 강남권은 2%대에 불과해 높은 임대료를 임차인들이 감내해야 한다"며 "하나금융그룹 강남사옥의 75%를 하나 그룹들이 임차하고 있는 것도 안정적인 임대료를 기대할 수 있는 요소"라고 분석했다.
무리한 유상증자는 지양한다는 입장이다. 박 본부장은 "타 신탁사에 있을 때도 자금조달은 담보대출 위주로 했고 회사채는 고려한 적은 없다"며 "유상증자를 하더라도 주주들과 소통하며 시가총액 30% 내에서 검토할 계획"이라고 말했다.
테헤란로에 2년간 신규 공급이 없는 상황에서 용적률 완화와 리모델링 활성화 구역으로 지정된 것은 하나오피스리츠에 유리하게 작용할 수 있다. 박 본부장은 "증축 시 2200평이 늘어난다"며 "땅을 사지 않고 건물 층수를 올릴 수 있는 점은 매우 큰 장점"이라고 했다.
하나오피스리츠는 이번 상장을 통해 총 2520주를 공모한다. 공모 예정가는 주당 5000원이다. 상장 후 예상 시가총액은 1529억원이다. 수요 예측은 오는 23일부터 시작해 이틀간 진행된다. 일반 투자자 청약은 오는 31일부터 다음 달 1일까지며 다음 달 17일에 상장될 예정이다. 하나증권과 한국투자증권이 공동대표 주관사를 맡는다.