[양도소득세]
다주택자 양도소득세 중과 유예가 지난 9일 종료되면서 서울 아파트값 등 부동산 시장이 술렁이고 있다. 10일 이후 양도분부터 다주택자는 추가로 기준에 따라 세금을 내야해서다.
이에 따라 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 양도할 경우 기본세율(6~45%)에 2주택자는 20%p, 3주택 이상자는 30%p가 가산된다. 지방소득세까지 포함되면 최고 82.5%의 세율이 적용된다. 다주택자는 주택 양도에 따른 세금 급증을 피하기 쉽지 않다.
그러나 이같이 비과세 혜택이 완전히 끝났다는 건 사실과 다르다. 다주택자가 아직 비과세 혜택을 받을 다른 방법이 하나 남았기 때문이다. 그것이 바로 상생임대주택 특례제도다.
상생임대주택 특례제도는 임대인이 임차인의 주거 안정을 지원하는 조건으로 양도소득세 비과세 혜택을 제공하는 제도다. 국내에 1주택(일시적 2주택 등 포함)을 소유한 1세대가 상생임대주택을 양도하는 경우 해당 임대기간에 그 주택에 실제 거주한 것으로 보아 1세대 1주택(비과세 특례)의 거주기간을 계산한다.
정부는 주택 임대차시장에서의 가격 안정을 위해 도입한 상생임대주택 제도의 적용기한을 올해 12월 31일까지로 연장했다.
이 제도는 일정 요건을 충족한 임대주택에 대해 1세대 1주택 비과세 규정의 보유·거주 요건을 낮춰주거나 면제해주고 장기보유특별공제의 요건 또한 유리하게 적용하는 혜택도 준다.
문제는 임대료를 기존 계약 대비 5% 이내로 증액하며 임대 계약을 유지해야 하는 등 일정 요건을 충족해야 한다.
더 구체적으로 상생임대주택 요건을 살펴보면 우선 직전임대차계약 대비 임대료를 5% 이내의 임대차 계약을 체결해야 한다. 직전임대차계약이란 소득세법상 해당 주택에 대해 임대인이 가장 최근에 체결한 임대차계약을 의미하는 것으로 상생임대주택 특례혜택을 판단하는 기준이 된다.
또 2021년 12월 20일~2026년 12월 31일 사이에 상생임대차 계약을 체결하고 임대를 개시해야 한다. 직전임대차계약은 1년 6개월 이상, 상생임대차계약은 2년 이상 계약이 유지돼야 한다.
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다만 1주택의 입주자로 선정돼 취득하는 주택에 대해 해당 주택을 취득하기 전에 해당주택을 취득하기 전에 임차인과 체결한 임대차계약은 소득세법에 따라 직전임대차 계약으로 인정되지 않는다.
따라서 직전계약으로 인정받으려면 기존 계약 종료 후 기존 임차인과 새로운 임대차계약을 다시 체결해야 1년 6개월 후에 직전임대차계약으로 인정받을 수 있다. 이처럼 기존 계약 종료 후 즉시 재계약을 체결하거나 새로운 임차인을 구해 새로운 계약을 체결해야 한다.
