집값 하락기에는 주택 수요자들이 매매 대신 전·월세에 몰리는 게 일반적이다. 매매가격이 하락하고 전세가격이 오르면서 역전세, 하우스푸어 등이 나타나는 이런 이유 때문이다. 그러나 김기원 리치고 대표는 일부 지역의 경우, 매매시장과 전세시장이 함께 무너질 것으로 예상했다. 올해와 내년 역대급 입주 폭탄이 예정된 대구와 인천이 대표적이다. 김 대표는 "이들 지역의 경우, 예금액 대비 대출액이 많은 편이어서 금리 인상으로 인한 충격이 더욱 클 것"이라고 내다봤다. ☞ 머니투데이 부동산 전문 유튜브 채널 '부릿지'에서 전체 영상을 만나보세요.
▶이소은 머니투데이 기자
이번에는 매매 시장 붕괴에 이어서 실수요 시장인 전세 시장도 무너지고 있다, 이런 얘기를 좀 해보는 게 어떨까 하셨는데. 대표님 이게 대체 어떤 이야기인가요?
▶김기원 리치고(데이터노우즈) 대표
부동산 시장에서 거주의 문제에 있어서는 선택지가 두 개밖에 없어요. 내 집으로 된 명의의 내 집에 살 거냐? 아니면 남의 집을 전·월세로 빌려서 살 거냐. 보통 매매 시장이 안 좋아지잖아요? 그러면 사람들은 수요가 어디로 몰리냐면 전·월세로 몰려요. 그러면서 멀어졌던 전세가율이 다시 또 좁아지는, 이런 일이 발생하기도 하고 하락이 심해지면 이제 하우스푸어가 나타나죠. 매매가가 전세가 밑을 하향 돌파 하는 이런 일도. 그래서 통상적으로 이제 부동산 매매 시장이 안 좋을 때는 수요가 전·월세로 몰려서 전·월세 시장은 그래도 좀 괜찮은 편이 되는데, 그게 이제, 그것 마저 무너지는 지역이 좀 나타날 것 같아요.
대구 같은 경우가 가장 심한데요. 대구는 이미 이제 매매, 전세 꺾이고 있었는데 이제 전세 시장 마저도 엄청난 혼돈의 도가니 속으로 지금 들어갈 것 같아요. 이 데이터가 이제 그 대구에 매매 수급과 전세 수급이라고 하는 데이터예요. 보시면 매매 시장은 계속 이제 분위기가 엄청나게 안 좋아지고 있죠. 2021년 3월, 4월부터는 보시는 것처럼 100 밑으로 떨어지면서 매도세는 많아지고 매수세는 거의 없죠. 매매 시장이 안 좋으면 어디로 사람들이 몰려요? 전세로 몰려요.
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그러면 전세 시장에 이렇게 빨간 불이 들어와야 되는데, 지금 대구 같은 경우는 전세 시장도 파란불이 막 들어오죠. 파란불이 들어왔다는 얘기는 뭐냐면 수요보다 전세 공급이 더 많은 거예요. 공급이 수요보다 더 많으면 가격이 어떻게 되죠? 떨어지죠? 이것이 의미하는 바는 뭐냐면, 대구에 전세 시장 마저도 이제는 가격이 약세를 보일 거다. 이건 상당히 이례적인데요. 그 이유가 뭐냐면, 이 입주 물량 때문에 그래요.
보시는 것처럼 대구에 지난 한 23년 정도에 평균 입주 물량이 1만5000세대 정도 됐어요. 근데 이제 올해 한 2만 세대 정도 됩니다. 근데 2만 세대 정도 들어오는데 시장 분위기가 안 좋으니까 이렇게 꺾이는 거죠. 아직은 엄청 많지는 않거든요? 근데 이게 이미 이제 선반영이 됐고. 또 뭐가 문제냐면, 2020년 중순부터 21년 한 가을까지 나타난 이 상승장은 유례가 없었거든요? 매매, 전세 둘 다. 엄청난 폭등장이었잖아요? 이게 코로나로 인한 유동성, 그리고 금리를 초저금리로 낮춰버린 거. 거기에다 임대차 3법까지 있다 보니까 원래는 이렇게 이렇게 올랐어야 되는데 이렇게 올라버린 거예요, 무슨 얘기냐, 그만큼 지금 전세가에도 거품이 엄청나게 많다라는 거예요, 지금.
많은 분들이 착각하시는 게 뭐냐면 아, 전세 가격이 뒤를 받쳐주면 매매가는 더 올라간다. 물론 맞는 얘기예요, 보통적으로는. 그것도 그때는 맞을 수 있지만 지금 틀리다라는 얘기죠. 왜냐하면 자, 우리가 전세를 할 때 현금 내고 다 하시는 분들 있어요, 없어요? 없죠. 대부분 작은 돈이 아니잖아요. 대출을 끼는 거죠. 코로나가 터져서 일단은 금리도 너무 낮고, 그러니까 이 전세자금 대출 금리가 너무 싸잖아요. 이게 작년 한 중순까지도 괜찮았단 말이에요. 그러니까 전세 가격이 뒤를 받쳐주지, 좀 무리 되지만 금리가 워낙 싸니까 끌어다가 전세 가격 뒤를 받쳐주는데. 이젠 금리가 어떻게 됐습니까? 금리가 오르는 것도 오르는 건데 속도가 굉장히 심각하잖아요. 그리고 끝이냐? 아니에요. 그 끝을 알 수가 없단 말이에요, 지금 금리가 어디까지 올라갈지.
지금도 이제 주식 시장이, 미국 주식 시장이 지난 금요일 날 난리가 났고, 그래서 오늘 주식은 한국 주가도 지금 상당폭 지금 많이 빠지고 있는데 그게 지금 물가가 너무 많이, 예상치보다 더 많이 올라서. 지금 미국도 빅스텝이 아니라, 0.5% 올리는 빅스텝이 아니라 이제 0.75% 올리는 자이언트스텝을 지금 할 가능성이 아주 많아졌다. 물가 문제가 지금 굉장히 심각하단 말이에요. 그렇기 때문에 금리가 뭐, 좀 올라가다 말 거야 이렇게 예단하고 뭔가를 계획하는 건 너무나도 위험한 거죠.
전세 이 자금, 전세를 뒤를 받쳐주는 수요 자체가 이제는 별로 없다라는 얘기예요. 다들 너무 부담스럽잖아요. 그런데 대구는 이 입주 물량을 보세요. 입주 물량이 어때요, 내년에? 엄청나죠? 이렇게 입주하시는 분들은 뭐가 필요하냐면 대부분 그냥 계약금만 냈을 거예요. 예. 중도금 무이자나, 그러니까 중도금까지 내 돈으로 넣으신 분들은 별로 없고, 대부분 계약금 한 10% 넣고, 아니면 많으면 20% 넣고 그냥 잔금은 어떻게 치러요? 대부분은 그때 전세를 들여서, 그 전세 받는 돈으로 잔금을 치르는 경우가 많아요.
근데 입주 물량이 이렇게 많으면 어떻게 돼요? 그런 분들이 엄청나겠죠. 근데 이미 대구 시장은 어때요? 이미 전세 수급이 100 밑으로 떨어졌잖아요, 보이시잖아요, 눈에. 이미 공급이 수요보다 훨씬 많아요. 근데 내년에 어떻게 되겠습니까? 공급이 이렇게 폭탄이 쏟아지는데. 그러면 대구는 매매 시장뿐만 아니라 전세 시장도 아마 난리가 날 겁니다. 전세가 뒤를 받쳐주지를 못하니까 매매 시장은 어떻게 돼요? 더 안 좋아지죠. 더 안 좋아집니다. 그래서 정말 이제 심각한 지금 국면이다.
이런 지역 중에 또 하나가 어디냐면 바로 인천이에요. 인천도 데이터를 제가 잠깐 한번 보여드리겠습니다. 자, 이제 인천도 이제 보시면 매매 시장은 굉장히 안 좋죠. 파란불 들어오면서 매도세는 매우 많고 살 사람은 이제 바닥을, 빨간색 선이 바닥을 기고 있어요. 살 사람이 거의 없는 거죠. 근데 전세 수급이 어때요? 그래도 한 130 정도 됩니다. 100보다 높아요. 즉, 아직은 공급보다 수요가 더 많은 겁니다. 지금은 그런데, 자, 올해 지금 입주 물량이 거의 4만 세대 가까이 됩니다. 4만 세대 가까이. 근데 내년에도 4만 세대가 넘죠. 그러니까 2년 연속 20년 역사상 가장 많은 지금 입주 폭탄이, 터지는 겁니다. 아까 대구 같은 경우도 매매 시장이 먼저 안 좋아지고, 그다음에 전세 시장이 안 좋아졌죠. 인천도 비슷하게 될 거예요. 그래서 인천도 전세 시장이 안 좋아질 거다.
지금 대한민국 부동산 시장이 지금 이제 서서히 난리가 나는 국면으로 지금 가고 있는데, 그 중에서도 특히 대구와 인천을 제가 위험하게 보는 이유가 또 있어요. 이 데이터는 이제 그 시도별 대출률 인덱스라고 해서 그 지역에 있는 전체 예금액과 대출액을 비교를 한 거예요. 평상시에 이 데이터를 안 봐도 돼요. 근데 금리가 이렇게, 굉장히 민감하게 급격하게 지금 올라가는 시기에는 이 데이터를 굉장히 주의 깊게 봐야 되는데요.
지금 전국에서 대출률 인덱스 제일 높은 데가 어디예요? 인천입니다. 인천이 190%예요. 이 얘기는 무슨 얘기냐면 인천에 전체 예금액이 만약에 100조가 있다. 그러면 대출액은 얼마 있다? 190조가 있다. 자, 그러면 이 대출액 가지고 뭐 했겠습니까? 집도 사고, 사업도 하고, 이래저래 투자도 하고, 그런데 지금 금리가 어떻게 되고 있어요? 금리가 심각하게, 급격하게 지금 올라가고 있고 앞으로 더 올라갈 거고. 이거 가지고 투자해놨던 거 지금 어떻게 되고 있어요? 주식? 난리 나고 있고, 코인은 더 난리 나고 있고. 부동산 시장도 계속 지금 안 좋아지고 있잖아요. 쉽게 말씀드려서 똥줄 타시는 분들이 엄청나게 많아 질 수밖에 없는 상황이 지금 인천에서 펼쳐지는 상황이고. 대구도 보시는 것처럼 이 점수가, 160% 정도 됩니다. 대구도 낮지가 않아요. 그래서 이렇게 빨간색 지역들은 각종 대출 금리가 급격하게 올라가는 이런 시기에는 상당히 이제 위험한 이런 지역들이라고 볼 수가 있죠.
대한민국 역사상 가장 많은 거품이 전세와 매매 시장에 껴 있다. 그 얘기는 무슨 얘기예요? 거품이 꺼질 때, 그 충격이 커질 수 있다. 그렇기 때문에 그 어떤 진정한 하락 파동이 왔을 때 내 자산은 문제가 없어야 되잖아요? 그렇기 때문에 전세 들으신 분은 반드시 전세 보증보험은 이거는 무조건 필수입니다. 보증보험 가입을 꼭 좀 하시길 말씀드립니다.
출연 김기원 대표, 이소은 기자
촬영 이상봉 PD, 김이진 PD
편집 이상봉 PD
디자인 신선용 디자이너
