2020년 7월, 임대차2법 시행을 앞둔 전세시장이 들썩였다. 재건축 실거주 강화 요건 등으로 어쩔 수 없이 내 집에 들어가야 하는 이들의 수요도 맞물리면서 전세 공급은 줄고 가격은 급등했다. 시장은 2년 뒤인 2022년 하반기 전세시장을 주목했다. 임대차법으로 4년간 묶여있던 전세 물량이 한 번에 시장에 풀리면서 가격이 크게 오를 수 있다는 것. 이 가운데 김경민 서울대학교 환경대학원 교수는 이미 전세시장은 우려와 달리 안정화됐으며 임대차법 영향은 미미할 것으로 봤다. 그 이유는 뭘까.☞머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'가 김 교수와 주택시장의 움직임을 분석해봤다.
▶조한송 기자
책에서 지난 상승장에서 임대차3법이 시장에 미친 영향이 컸다고 언급하셨습니다. 다음 달이면 시행된지 2년이 되는데 그 영향은 어떨까요?
▶김경민 서울대학교 환경대학원 교수
임대차3법과 관련해서 정책의 취지와 부작용은 다르다고 말씀드리고 싶어요. 저는 임대차3법이 시행될 당시 시점에 대해서 비판했지 정책 자체가 나쁘다고 하지 않았어요. 우리나라가 경제협력개발기구(OECD) 평균 대비 임차인 보호 정책이 약하기 때문에 임대차법은 당연히 해야 한다고 봅니다. 다만 당시 전셋값과 매맷값이 동시에 뛰는 상황이었어요. 이런 정책이 나오면 가격이 오를 수밖에 없었어요. 모든 지표에서 증명됐고요. 당시 정책 실행이 성급했다고 봐요. 그렇다고 이 정책을 없애야 한다고 보진 않아요. 임대차3법은 중산층과 서민, 저소득층의 주거 복지 차원에서 매우 중요합니다. 주거복지는 두 가지입니다. 이들이 좀 더 오래 살게 하고 임대료가 덜 오르게 하는 건데 그게 임대차3법이에요. 다만 책에서 언급한 것은 시장이 굉장히 불안정한 시점에 그런 정책을 편 게 잘못됐다는 거죠.
▶조한송 기자
예. 공급이 적을 때 제도가 시행돼서 시장을 교란했다고 하셨어요.
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▶김경민 서울대학교 환경대학원 교수
노태우 정권때 전세계약이 1년에서 2년으로 바뀌었어요.그때도 전셋값이 폭등했어요. 다만 2년 후에는 시장이 굉장히 안정화됐어요. 지금도 임대차 시장은 지난해 3분기를 기점으로 꺾여서 안정화됐어요. 다만 갱신청구권을 한 번 사용한 사람의 입장에서 보면 과거보다 보증금이 조금 더 오를 수는 있죠. 하지만 나머지 분들은 괜찮아요. 따라서 저는 임대차3법을 없애선는 안 된다고 봐요. 많은 분이 임대차3법하고 임차인을 쫓아냈던 법을 동일시 하는데 실거주 요건을 강화했던 법은 임대차3법이 아니에요.
▶조한송 기자
두 정책의 시기가 맞물린 영향이겠죠.
▶김경민 서울대학교 환경대학원 교수
네 맞아요. 정부에서 실거주 강화 요건을 완화하려고 하기 때문에 임차인이 쫓겨나는 문제도 어느 정도 해결됐다고 봐요. 또 하나 말씀드릴 게 전세 거래가 적다가 임대차법 시행 2년을 맞아 8월에 갑자기 많이 일어나면 문제가 생길 것 같잖아요. 그런데 작년 통계를 보면 전세 계약은 한 시점에 몰리지 않아요. 따라서 8월이라고 해서 엄청난 효과가 나타날 거냐? 저는 그렇게 보지 않아요. 잠실 30평대 전셋값이 어떤지 보면 작년 10월 대비 3억원 가량 내렸어요. 그러니까 사실 지금 전셋값은 안정화되고 있어요.
▶조한송 기자
최근 반전세가 늘어난 것도 임대차3법의 영향이라고 보시나요?
▶김경민 서울대학교 환경대학원 교수
예를 들어서 보증금 5000만원에 월세 200만원이면 완전 월세잖아요? 제가 서울에 있는 30평형대 아파트만 뽑아서 지난 10년간 월세 추이를 봤어요. 2010년부터 2020년까지 160만~180만원이었다가 2020년 3분기 이후에 오르면서 지금 240만원까지 올랐어요. 그 요인이 임대차3법이라는 것은 명확하고요. 같은 기간 강남은 220만~250만원 사이였어요. 지금은 거의 300만 원을 뚫었어요. 2020년 3분기부터 월세 가격이 올라가는 게 나타나기 때문에 임대차3법 영향이라는 것을 부정할 수 없어요. 다만 지금은 인플레이션 영향으로 전세가 반전세 또는 월세화되는 경향이 있어요.
▶조한송 기자
책에서는 2021년 6월까지의 통계를 가지고 올해 시장을 예측했습니다. 그때까지만 해도 긴축속도가 이렇게 빨라질 거라고 예상하지 못했을 텐데요. 기준금리 기준 2%대에서 15~20% 하락할 거로 보셨는데. 3%대까지 오르면 집값이 얼마나 하락할 것으로 보시나요?
▶김경민 서울대학교 환경대학원 교수
10% 후반에서 20% 중반 사이로 봅니다. 저는 2020~ 2021년의 가격을 거품으로 보거든요. 금리가 2~3%대가 되면 그 거품이 없어질 거로 봐요. 집값이 2019년 가격으로 회귀하는데, 기준금리가 이보다 더 오르면 거기서 더 많이 빠지겠죠. 하지만 집값이 40% 이상 대폭락할 가능성은 적다고 봐요. 왜냐하면 우리나라 주택담보인정비율(LTV)이 꽤 강력해요. LTV가 80%인 미국이랑은 전혀 달라요. 2008년 금융위기 당시 미국도 50% 하락하지 않았어요.우리나라에서 그런 가능성은 좀 희박해요. ☞자세한 내용은 머니투데이 부동산 유튜브 채널 '부릿지'에서 확인할 수 있습니다.
출연 조한송, 김경민
촬영 이상봉, 김이진 PD
편집 김아연 PD
디자이너 신선용
