(상보)오세훈 "마리나원급 복합개발 구현"…공공기여 30%↓ 외곽 개발 유도
서울시가 시내 325개 전 역세권을 대상으로 고밀·복합개발을 전면 허용하며 도시 개발의 중심축을 강남권에서 서울 전역으로 확장한다. 공공기여 완화와 용적률 상향을 통해 민간 참여를 유도하고 개발이 더뎠던 외곽 지역까지 생활거점을 확산하겠다는 전략으로 단순한 공급 확대를 넘어 도시 구조를 재편하는 정책이라는 평가가 나온다.
서울 역세권은 도시화 면적의 약 36%를 차지하고 하루 약 1000만명이 이용하는 핵심 공간이다. 그러나 소형 필지 비율이 약 38%에 달하고 40년 이상 노후 건축물 비중이 40%를 웃도는 등 개발 여건은 제한적이다.
오세훈 서울시장은 25일 '서울 역세권 직·주·락 활성화 전략'을 발표하고 역세권 325곳 전체를 복합개발 대상지로 확대한다고 밝혔다. 기존에는 중심지 내 153개 역에서만 가능했던 상업지역 용도 상향을 전면 허용해 사실상 모든 역세권에서 고밀 개발이 가능해진다. 향후 5년간 100개 구역을 추가 개발하는 것이 목표다.
핵심은 초고밀 복합개발 제도화다. 환승역 반경 500m 이내는 일반상업지역 기준 용적률을 최대 1300%까지 적용하고, 업무·상업·주거·문화 기능이 결합된 대규모 복합거점으로 조성한다. 서울시는 2026년 6월 대상지 공모를 시작으로 향후 5년간 35곳을 선정할 계획이다.
오 시장은 고밀·복합 개발을 통해 싱가포르 마리나원, 독일 프랑크푸르트 포타워즈 같은 글로벌 수준의 복합공간을 서울에 구현한다는 비전도 제시했다.
개발 방식은 '점'에서 '선'으로 확장된다. 역 중심 개발에서 벗어나 폭 35m 이상 간선도로변까지 개발을 허용하는 '성장잠재권 활성화 사업'을 도입하고 향후 5년간 60곳을 추가 발굴할 계획이다. 역과 역 사이 비역세권까지 개발 축을 넓혀 지역 간 격차를 줄이겠다는 취지다.
사업성 개선을 위한 규제 완화도 병행된다. 공공기여 비율은 기존 증가 용적률의 50%에서 30%로 낮춰 민간 참여를 유도한다. 특히 평균 공시지가 60% 이하 지역이 포함된 11개 자치구를 중심으로 적용돼 동북권·서남권 등 외곽 지역 개발이 본격화될 전망이다.
오 시장은 "이번 정책의 가장 큰 특징은 비강남권에 혜택이 집중된다는 점"이라며 "동북권·서북권·서남권 등 외곽 지역은 강남권에 비해 경제성이 낮아 개발이 쉽지 않았던 만큼 공공기여를 50%에서 30%로 낮춰 사업성을 보강했다"고 말했다. 또 "임대 수요 등 불확실성이 큰 지역일수록 민간 참여가 어려운 구조였다"며 "외곽 지역에서도 개발이 가능하도록 여건을 만든 것"이라고 덧붙였다.
독자들의 PICK!
공공기여를 종전 50%에서 30%로 낮춘 배경과 관련해 안대희 도시공간본부장은 "실무적으로 검토해보니 도로·공원 등 필수 기반시설 확보를 위해서는 최소 30% 수준의 공공기여는 필요하다고 판단했다"며 "사업성을 고려하면 더 낮출 필요도 있지만 필수 기반시설을 감안해 30%를 유지하기로 했다"고 설명했다.
역세권 핵심 입지에 상대적으로 저렴한 임대 물량을 공급하기 위한 취지의 역세권 장기전세주택 공급 확대 방안도 공개했다. 역세권 장기전세주택은 기존 127개소·12만호에서 366개소·21만2000호로 확대된다. 향후 5년간 239개소에서 9만2000호를 공급하고 여기에 더해 역세권 활성화사업을 통해 3만2000가구를 추가 공급할 예정이다.
입지 기준은 한층 완화된다. 역세권 범위는 기존 250m(일반역)·350m(환승역)에서 최대 500m까지 확대된다. 폭 20m 이상 간선도로 교차지 반경 200m 이내도 포함된다. 인허가 절차는 '사전검토'와 '계획검토'를 통합해 기존 약 24개월에서 최소 5개월 이상 단축된다.
그간 정책 성과는 이미 나타나고 있다. 역세권 활성화사업은 2021년 이후 대상지가 56개소 증가했다. 업무시설은 53만6658㎡, 상업시설은 56만6293㎡로 확대됐다. 청년·신혼부부 지원시설도 85개소, 약 21만㎡ 규모로 확충됐다.
오 시장은 "그동안 역세권 활성화를 통해 생활거점이 점차 확대돼 왔다"며 "앞으로는 더 많은 지역에서 더 빠르게 변화가 체감될 수 있도록 서울 전역에 생활거점을 촘촘히 확산하겠다"고 말했다.
이번 정책은 역세권을 서울 전역으로 확장해 민간 개발을 유도하고 외곽 지역까지 개발 축을 넓히려는 시도로 풀이된다. 강남 중심으로 형성된 도시 구조를 완화하고 생활거점을 분산시키는 균형발전 전략이라는 평가다.
