부동산 양도세 장기보유특별공제(장특공)를 둘러싼 세제 개편 논의가 입법 단계에 진입하면서 부동산 시장의 과세 체계가 '보유'에서 '거주' 중심으로 재편될 가능성이 커지고 있다. 최근 이재명 대통령이 장특공 제도의 구조적 문제를 지적하며 개편 필요성을 언급한 데 이어 이를 반영한 법안이 발의되면서 정책 방향이 보다 구체화됐다는 평가다.
최혁진 무소속 의원은 27일 이러한 내용을 골자로 한 소득세법 개정안을 대표 발의했다. 실거주 여부와 무관하게 장기 보유만으로 부동산 양도세를 감면받을 수 있는 현행 구조를 손질해 실거주자 중심으로 제도를 전면 개편하겠다는 취지다.
이번 개정안에는 최 의원을 비롯해 더불어민주당 소속 김동아, 김우영, 김준환, 이수진, 이주희, 임미애, 전진숙, 조계원 의원과 진보당 소속 손솔, 윤종오, 전종덕, 정혜경 의원 등 총 13명이 공동발의자로 참여했다. 사실상 범여권발 법안이다. 이재명 대통령이 최근 사회관계망서비스(SNS)를 통해 밝힌 장특공 개편 방향과 구조적으로 유사한 내용을 담고 있어 정책 의중이 반영된 것이라는 분석도 나온다.
개정안의 핵심은 장특공의 적용 기준을 '보유'에서 '거주'로 전환하는 데 있다. 현행 제도는 1가구 1주택자에 대해 보유기간과 거주기간을 기준으로 각각 최대 40%의 공제율을 적용해 합산 최대 80%까지 공제를 허용한다. 개정안은 이 중 보유기간에 따른 공제율을 전면 삭제하고 거주기간에 따른 공제만 남기는 것이 골자다. 최소 2년 이상 거주 시 공제가 시작되며 장기 거주 시 최대 80%까지 공제가 가능하다. 다만 보유기간 3년 이상 요건은 유지된다.
적용 대상 역시 대폭 축소된다. 토지와 상가 등 비주택 자산에 대한 장특공은 전면 폐지되고 조합원입주권도 공제 대상에서 제외된다. 투자 목적 자산 보유에 대한 세제상 유인을 줄이겠다는 정책적 판단이 반영된 것으로 풀이된다. 또한 비거주자의 국내 부동산 양도소득에 대해서는 장특공과 1가구 1주택 비과세 적용을 모두 배제하도록 명시했다. 국내에 생활 기반이 없는 경우까지 실거주 유도형 세제 혜택을 부여하는 것은 제도 취지에 맞지 않는다는 점이 고려됐다.
개정안 내용대로라면 단순히 오래 보유했다는 이유만으로는 세제 혜택을 받을 수 없게 된다. 이 대통령이 "살지도 않는 투기·투자용 장기 보유 주택에 대해서도 세금 감면 혜택을 주는 것은 주거 보호정책이 아니라 주택투기권장정책"이라며 비거주 장특공에 대해 문제의식 드러낸 것과 일맥상통한다.
시장에서는 이번 법안을 단순한 입법 움직임을 넘어 정부 세제 개편 방향을 가늠할 수 있는 신호로 받아들이는 분위기다. 대통령 발언과 유사한 구조의 개편안이 국회에 제출되면서 7월로 예정된 정부 세법 개정 때 이같은 내용이 반영될 가능성이 높다는 관측이 나온다. 이에 따라 장기 보유를 통한 절세 전략은 약화되고 실거주 중심의 보유 전략으로 시장 질서가 재편될 가능성이 제기된다.
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세 부담 측면에서는 다주택자와 비주택 자산 보유자에게 직접적인 영향이 예상된다. 장특공 축소 또는 폐지로 양도차익이 과세표준에 그대로 반영되면 세 부담이 증가할 가능성이 크다. 특히 토지와 상가 등 비주택 자산은 공제 자체가 사라지는 만큼 절세 여지가 크게 줄어든다. 반면 실수요자의 경우 장기 거주 시 기존과 유사한 수준의 공제 혜택을 유지할 수 있어 상대적으로 유리한 구조다. 다만 거주기간이 짧은 1주택자는 세 부담이 늘어날 수 있다.
매물 흐름에도 변화가 예상된다. 제도 시행 이전에는 세제 변화에 따른 부담을 회피하기 위한 선제적 매도 움직임이 나타날 수 있지만 시행 이후에는 거주기간 요건을 채우기 위한 보유 전략이 강화되면서 거래가 위축되는 흐름이 나타날 가능성도 있다.
부동산 전문가들은 이번 장특공 개편이 시장 전반에 동일하게 작용하기보다는 지역별로 다른 영향을 미칠 것으로 내다봤다. 남혁우 우리은행 부동산 연구원은 "장특공 관련 이슈가 매물 증가에 대한 압력으로 작용하는 것은 불가피하다"면서도 "매물 출회 압력은 한강벨트와 강남 3구에 상대적으로 더 크게 작용하고 9억원 이하 중저가 실거주 위주 아파트 시장은 영향이 제한적일 것"이라고 말했다.
다만 정책 불확실성은 당분간 시장 변수로 작용할 전망이다. 남 연구원은 "비거주 장기보유 혜택을 축소한다는 방향성은 분명하지만 구체적인 적용 방식과 시기는 확정되지 않은 상황"이라며 "이 같은 불확실성이 상급지 가격 회복의 제약 요인이 될 수 있다"고 평가했다. 이어 "실제 시장 영향은 7월 세제 개편안의 강도와 법안 통과 시점 등을 종합적으로 고려해 판단해야 한다"고 덧붙였다.
