'모아타운·모아주택'은 신·구축이 혼재한 노후 저층주거지를 정비하는 방식으로 2022년 서울시가 도입하여 2026년 1월 기준 122곳에서 추진 중인 서울시의 대표적 주택공급 정책사업이다.
정부·지자체의 소규모 주택정비 활성화 정책, 규제 완화, 기반시설 지원 등의 영향으로 큰 증가를 보이는 주택 공급사업이라고 평가되는데, 최근 서울시는 SH참여 모아타운으로 잠실·삼성·사당·신월·개봉 등 7곳을 추가 선정하는 등 모아타운 사업이 빠르게 확산되고 있다.
더불어 모아타운을 포함한 소규모주택정비사업 현장에 부동산을 보유했으나 모아타운 사업을 반대하는 이른바 '반대파' 소유자들의 불안이 커지고 있다. 사업에 동의하지 않았음에도, 어느 순간 조합 또는 사업시행자로부터 매도청구소송을 당하여 소중한 내 부동산의 소유권을 나의 의지와 무관하게 강제로 이전해야 할 수도 있는 현실 때문이다. 문제는 많은 반대 소유자들이 "끝까지 버티면 안 팔아도 된다"거나 "법원이 알아서 시세를 충분히 판단해 줄 것"이라는 막연한 기대를 가지고 있다는 점이다. 그러나 현실은 훨씬 냉정하다.
조합의 매도청구는 요건만 갖춰지면 인정되고, 법원 판결만으로 소유권 이전이 강제 된다. 실질을 살펴보면 강제수용과 다름없다. 이때 핵심은 '얼마를 받고 나가느냐'이지, '나가느냐 마느냐'가 아니라는 점이다. 반대파의 전략은 바로 이 지점에서 출발해야 한다.
실무에서 가장 중요한 문제는 역시 부동산 가액이 얼마인가를 결정하는 감정평가다. 매도청구소송에서 매매대금은 대부분 법원이 지정한 감정인의 평가액으로 결정된다.
이 감정평가 특징은 단 한 번으로 끝나는 경우가 많다는 점이다. 부동산 소유자로서 감정 결과가 마음에 들지 않는다고 이의신청을 해도 쉽게 재감정이 진행되는 구조가 아니다. 결국 소송이 시작되기 전에 어떤 준비를 했느냐가 결과를 좌우한다.
최근 판례에서도 이러한 경향은 분명하다. 법원은 매도청구권 자체는 폭넓게 인정하되, 매매대금의 적정성 판단에서는 감정평가를 핵심 기준으로 삼는다.
감정평가 기준시점을 둘러싼 다툼도 늘고 있는데 일부 판례는 매도청구 의사표시가 상대방에게 도달한 시점, 즉 소장 부본 송달일을 기준시점으로 보는 입장을 취하고 있다.
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필자는 현직 법원감정인으로서 셀 수 없이 많은 매도청구소송 감정평가를 진행한 실무자 입장에서 모아타운 반대파에게 다음의 전략을 추천하고자 한다.
첫째, 소송이 제기되기 전에 감정평가를 통해 객관적인 시가를 확인하고 시작하는 것이 유리하다. 단순히 '감정평가 가능한 가격을 알아보기 위한 용도'를 넘어서 조합 등과 소송 전에 적극적인 협상의 재료로 삼는 것이 현명하다. 둘째, 조합의 매도청구 요건과 절차를 냉정하게 점검해야 한다. 분양신청 절차, 통지 방식, 기한 준수 여부 등에서 하자가 있다면 소송 전략은 전혀 달라진다. 이 부분은 부동산 전문 변호사와 면밀히 검토하여야 한다.
셋째, '끝까지 반대'와 '무조건 수용' 사이의 회색지대를 전략적으로 활용해야 한다. 협의 단계에서 감정평가 자료를 근거로 합리적인 가격 조정을 이끌어내는 것이 소송보다 훨씬 나은 결과로 이어지는 경우도 많기 때문이다. 법원 감정평가 전문가와 상의하여 손해가 아닌 협상안을 찾는 것이 중요하다.
반대파의 현실적인 목표는 사업을 무산시키는 것이 아니라, 자신의 자산 가치를 지키는 데 두어야 한다는 점이 중요하다.
모아타운 사업은 이제 시작 단계다. 앞으로 매도청구소송은 더 늘어날 가능성이 높다. 반대 의사만으로는 자산을 지킬 수 없다. 준비 없는 반대는 가장 취약한 부분이다. 모아타운에 반대한다면, 감정평가, 법률 검토, 시점 전략까지 갖춘 '준비된 반대' 그리고 적극적인 시가 증명을 통해 불리한 구조 속에서나마 최소한의 방어선을 만드는 것을 추천한다. /글 로안감정평가사사무소 토지보상행정사사무소 박효정 감정평가사·행정사