[세법개정안]토지 수용에 따른 양도세 감면 축소
#서울 구로구 항동에 사는 A씨는 최근 세법개정안 발표로 양도소득세에 대한 고민이 생겼다. 세법개정안 적용시기에 따라 수중에 들어오는 보상금액이 수천만원까지 차이가 날 수 있어서다.
보금자리주택지구로 지정돼 토지보상금을 받게 되는 서울 구로 항동과 강동구 고덕동·강일동 등의 주민들의 경우 이번 세법개정안으로 인해 최대 4500만원까지 양도소득세 부담이 커지는 것으로 나타났다.
기획재정부가 최근 발표한 '2013년 세법개정안'에 따르면 토지 수용 등에 대한 양도세 감면이 축소된다. 공익사업용 토지는 현금보상인 경우 현행 20%에서 10%로, 채권보상인 경우 25%에서 15%로 각각 조정된다. 개발제한구역(그린벨트) 지정에 따른 매수대상 토지는 30~50%에서 20~30%로 조정된다.
예를 들어 20년전 6억원에 취득한 토지가 보금자리주택지구로 수용돼 26억원의 현금보상을 받게 된다면 장기보유특별공제 등을 제외한 양도소득금액은 13억8100만원 정도다.
여기에 기본공제 2500만원을 제한 과세표준은 13억7900만원 수준으로, 세율 38%를 적용한 산출세액은 5억원이다. 현행 기준으로는 양도세 감면율이 20%여서 1억원을 감면받으면 양도세액은 4억원이 된다. 농어촌특별세와 지방소득세 등을 더하면 최종 부담세액은 4억6000만원이다.
하지만 세법개정안이 적용되면 양도세 감면율이 현행 20%에서 10%로 줄어 감면세액과 양도세액은 각각 5000만원, 4억5000만원이며 농특세와 지방소득세를 감안하면 최종 부담세액은 5억500만원이 된다. 결국 4500만원의 세부담이 늘어나는 셈이다. 이는 세법개정안 적용시 추가 세부담이 최대가 되는 사례다.
양도세는 보상액 기준이 아닌 양도차익과 보유기간(장기보유특별공제)에 따라 달라지기 때문에 양도소득금액(또는 과세표준)이 얼마인지 알아야 추가부담액이 얼마나 늘어나는지도 알 수 있다.
박규현 세무사는 "보상금액에 대한 양도세 감면은 연간 최대 1억원으로 한도가 정해져 있다"며 "현행기준 양도소득액이 13억8100만원일 때 가장 감면을 많이 받게 되기 때문에 이보다 많거나 적으면 세법개정에 따른 추가 부담액도 줄어든다"고 설명했다.
개정안을 적용하면 양도소득액이 26억9697만원일때 양도세 감면을 최대치인 1억원까지 받을 수 있다. 한마디로 양도소득액이 27억원 이상이라면 이번 세법개정안에 따른 영향이 전혀 없겠지만 미만인 경우에는 양도세 부담은 증가한다는 게 박 세무사의 설명이다.
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채권보상을 받는 경우에는 18억1978만원이 기준이다. 양도소득금액이 이보다 많은 경우에는 세액변동이 없겠지만 미만인 경우에는 납부세액은 증가한다.
문제는 적용시점이다. 1가구1주택자 장기보유특별공제율 축소는 2015년 1월1일부터 적용된다고 명시돼 있으나 토지 수용 등에 대한 양도세 감면 적용시기는 명확치 않다. 다만 업계에서는 통상 내년초쯤 적용될 것으로 보고 있다. 내년 이후 토지보상이 계획돼 있는 보금자리지구의 주민들은 양도세 증가를 피할 수 없다는 얘기다.
구로 항동지구와 고덕·강일지구가 대표적이다. SH공사에 따르면 구로 항동지구는 내년 6~7월쯤, 고덕·강일지구는 내년말 또는 내후년 초에나 보상이 이뤄질 예정이다. 구로 항동의 경우 보금자리주택지구로 지정된 것은 2010년이지만 SH공사의 자금난으로 그동안 보상이 지연돼왔기 때문에 반발이 클 것으로 예상된다.
부동산업계 관계자는 "일반적으로 토지보상은 시세에 못미치는 경우가 많기 때문에 양도세 감면이 컸는데 이번 세법개정으로 양도세가 늘어나면 토지 수용 대상자들의 불만이 상당할 것으로 예상된다"고 말했다.
실제로 토지가격이 상대적으로 높은 하남감북의 경우 보금자리주택지구 지정을 철회해 달라며 행정소송을 제기, 1심에 이어 2심에서도 패소했으나 대법원에 상고했을 정도다. 내년이후 보상이 예정된 보금자리주택지구는 이외에도 △하남감일 △과천지식정보타운 △성남고등 △광명시흥 등이 있다.
