강북 상업용빌딩 쇼핑 나선 연기금

서울 도심이나 강남권의 대형 오피스빌딩 투자에 집중하던 국민연금, 교직원공제회 등 '큰 손' 연기금들이 강북 중소형 리테일빌딩(상업용빌딩)으로 시선을 돌리고 있다. 상가 임대 수요가 확실한 주요 상권의 중소형 빌딩을 사들여 리모델링해 오피스 투자 이상의 수익을 올린다는 구상이다.

3일 관련업계에 따르면 코람코자산신탁은 지난달 30일 소유권 이전 등기를 마치고 신촌역세권(서대문구 창천동)에 위치한 캠퍼스프라자 건물 매입을 완료했다. 매입가격은 740억원대.

이 건물은 30년 이상 학원으로 사용된 건물로 코람코자산신탁은 매입 후 증·개축, 리모델링을 거쳐 저층부는 상업시설로, 상층부는 일반 오피스와 학원, 병원 등 업무공간으로 임대할 계획이다. 목표 수익률은 연 10% 이상이다.

코람코자산신탁은 캠퍼스프라자에 이어 중계동, 연신내, 건대, 홍대 등 강북 주요 상권 내 매각가 800억원 이하 중소형 빌딩 4~5개 추가 매입을 검토하고 있다. 이후 매입하는 리테일빌딩도 마찬가지로 리모델링을 통해 상가공간은 늘리고 오피스 공간은 줄여 추가 수익을 노릴 계획이다.

투자자로는 국민연금과 교직원공제회 등 연기금이 나섰다. 국민연금, 교직원공제회 등은 지난 7월 코람코자산신탁과 총 자본금 1200억원(자산 규모 약 3000억원) 규모의 투자 약정(가치부가형 중소형리테일 위탁운용)을 체결했다. 국민연금이 650억원, 교직원공제회가 450억원, 코람코자산신탁이 자기자본 100억원을 각각 투자하는 구조다.

특히 국내 최대 기관 투자자인 국민연금이 투자 대상을 중소형 리테일빌딩으로 국한해 국내 부동산 투자에 나서는 것은 이번이 처음이다. 국민연금은 지난 2011년에도 국내 중소형 부동산에 투자했지만 당시는 오피스, 호텔, 물류 등 투자 대상에 제한을 두지 않았다.

투자 방식도 눈길을 끈다. 이번 투자는 미리 투자약정을 체결한 후 매물을 찾는 블라인드펀드 형태로 진행된다. 그간 국민연금의 국내 부동산 투자는 매물을 먼저 선정하고 투자금을 집행하는 사실상의 직접 투자 형태가 대부분이었다. 투자 대상도, 수익률이 연 5~6%로 낮은 대신 투자 안정성이 높은 대형 오피스빌딩(최소 매각가 1000억원 이상)이 주를 이뤘다.

하지만 대형 오피스 시장의 투자 대상이 제한적인 데다 경기 불황으로 수익률도 갈수록 하락하고 있는 상황. 국민연금 등 연기금은 물론 외국계 대형 투자사들도 추가 수익과 함께 발 빠른 시장 대응을 기대할 수 있는 중소형 리테일빌딩 간접투자로 관심을 돌리는 모습이다.

코람코자산신탁도 블라인드펀드식 투자에 상당한 공을 들이고 있다. 이번 투자 유치를 위해 중소형리테일펀드 투자운용실 조직을 신설하고 매입 대상 선정에 앞서 120개 이상의 중소형 리테일빌딩을 대상으로 투자 분석을 진행했다. 이중 신촌 캠퍼스프라자에 이어 이달 중으로 다른 1곳의 매입 절차를 완료할 예정이다.

업계 관계자는 "홍대, 신촌, 건대 등 강북지역 유망상권은 공실 우려가 거의 없을 뿐 아니라 임대료도 급등하고 있다"며 "매물 평가와 상권 수요 등 제대로 된 투자 분석만 뒷받침된다면 '투자 안정과 고수익'이라는 두마리 토끼를 한번에 잡을 수 있다"고 설명했다.