머니투데이

━공사비만 50조…압구정·목동·여의도 재건축 '슈퍼사이클'━ 서울 알짜 지역으로 꼽히는 목동·압구정·성수·여의도·개포·대치 등이 잇달아 시공사 선정에 나선다. 이들 정비사업의 공사비 규모는 50조원에 달한다. 특히 압구정·목동·여의도 재건축과 성수 재개발이 동시에 시공사 선정 단계에 들어서며 서울 정비사업 시장이 '슈퍼사이클'에 진입했다는 평가다. 27일 머니투데이가 서울 주요 정비사업지를 전수 조사한 결과 올해 압구정·목동·여의도·성수 등 핵심 정비사업 공사비는 총 48조5114억원으로 집계됐다. 여의도 일부 단지처럼 공사비가 아직 확정되지 않은 사업장까지 감안하면 전체 시장 규모는 50조원을 훌쩍 넘어설 보인다. 단일 사업 공사비가 수조원에 이르는 초대형 프로젝트가 한꺼번에 등장하면서 주요 정비사업 수주를 위한 대형 건설업체들의 움직임도 구체화하고 있다. 사업지별로 보면 목동과 압구정에서 대형 사업이 집중돼 있다. 목동 신시가지 1~14단지 재건축 공사비는 약 23조원 규모로 추산된다. 압구정 1·3·4·5구역 재건축 공사비도 약 11조원 수준이다.

서울 강남 재건축 시장의 '마지막 퍼즐'로 꼽히는 개포주공 6·7단지가 본격적인 속도전에 돌입했다. 이미 개포지구 내 주요 단지들이 재건축을 마치고 입주를 완료한 가운데 6·7단지는 개포벨트를 완성할 마지막 대형 프로젝트다. 최근 시공사 선정과 사업시행인가를 거치며 사업이 본 궤도에 올랐지만 상가 갈등과 공사비 부담 등 여전히 변수도 남아 있다. 그럼에도 주변 신축 아파트 시세가 30억원 중후반을 넘어서며 개포주공 6·7단지를 향한 시장의 기대감은 상당하다. ━강남 재건축 '마지막 퍼즐' 개포지구━개포지구는 지난 10여 년간 강남 재건축의 상징과도 같은 지역이었다. 개포주공 1·2·3·4·8·9단지가 차례로 재건축을 마치며 대규모 신축 주거벨트가 형성됐고 지금은 강남권 내에서도 손꼽히는 고급 주거지로 자리매김했다. 개포 재건축 1차 완성 축인 개포주공 2단지와 3단지는 2019년 입주를 완료했다. 각각 래미안 블레스티지, 디에이치 아너힐즈라는 단지명을 내세워 강남권 재건축의 '하이엔드 경쟁'에 불을 붙인 장본인이기도 하다.

서울 아파트값 상승세가 한풀 꺾였다. 최근 2주 연속 상승 폭이 둔화한 가운데 강남구는 4주째 하락세를 이어갔다. 다만 매수우위지수는 반등하며 관망세 속에서도 매수 심리가 일부 회복되는 모습이 나타났다. KB국민은행 KB부동산에 따르면 3월 4주(23일 기준) 전국 아파트 매매가격은 전주 대비 0. 09% 상승했다. 수도권은 0. 16% 올랐고 서울은 0. 29%, 경기는 0. 12%, 인천은 0. 01% 상승했다. 5개 광역시는 0. 01% 오르는 데 그쳤다. 지난달 넷째주 0. 45%까지 확대됐던 서울 아파트값 상승 폭은 이달 들어 0. 32%→0. 34%→0. 31%→0. 29%로 차츰 축소되는 모습이다. 자치구별로는 강북구가 0. 89% 올라 상승 폭이 가장 컸고 구로구 0. 62%, 관악구 0. 57%, 영등포구 0. 51%, 성북구 0. 50% 등이 뒤를 이었다. 반면 강남구는 0. 14% 하락하며 4주 연속 약세를 이어갔다. 강북권은 미아동 일대 구축 대단지를 중심으로 상승세가 이어졌지만 강남권은 매수 관망세 속 급매 위주 거래만 이뤄지며 약세를 보였다.

중흥건설그룹 중흥토건과 우미건설이 전남 여수 소제지구에 들어서는 '여수 소제 중흥S-클래스 우미린'을 분양에 나선다. 여수 소제 중흥S-클래스 우미린은 전라남도 여수시 소호동 828번지 일원 A3블록과 A4블록에 지하 5층~지상 25층, 총 21개동, 전용 84·109·135㎡ 총 1679가구로 조성된다. 주택형별로는 A3블록 △전용 84㎡ 878세대 △전용 109㎡ 181세대 △전용 135㎡ 36세대, A4블록 전용 84㎡ 584세대 등이다. 여수 지역 내 신흥주거지로 꼽히는 소제지구에서 처음 분양에 나서는 단지로 분양가상한제가 적용돼 주변 시세 대비 합리적인 분양가 책정이 기대된다. 소제지구는 여수시 소호동 일대 41만8000㎡ 부지에 약 3084세대, 7000명 이상을 수용할 수 있는 규모로 조성된다. 현재 공동주택용지를 비롯해 축구장 약 2. 7개 규모의 상업·근린생활용지와 축구장 약 11개 규모의 공원 및 녹지공간 개발이 진행 중이다. 해당 단지는 바다가 인접해 있어 일부 세대에서는 오션뷰 조망이 가능하며 전 세대가 남향 위주로 배치된다.

서울 비강남권 아파트 분양시장의 '국민평형'(전용 84㎡) 가격이 20억원을 넘어설 기세다. 강북 핵심 재개발지로 꼽히는 장위뉴타운의 경우 국평 분양가가 16억원대 중후반에서 17억원 안팎에서 정해질 전망이다. 이전 분양가 기록을 볼 때 불과 4년 만에 약 7억원 가까이 뛴 수준이다. 공사비와 금융비용 상승에 더해 기존 시세 상승까지 반영되면서 비강남권 역시 '국평 20억원 시대'에 진입했다는 평가다. 27일 관련업계에 따르면 다음 달 서울 성북구 장위뉴타운에서 분양을 앞둔 장위10구역 재개발 단지는 전용 84㎡ 분양가가 16억원대 중후반에서 17억원 안팎 수준으로 거론되고 있다. 대우건설이 장위동 일대에 공급하는 '장위푸르지오마크원'으로 총 1931가구 중 1031가구가 일반분양으로 공급된다. 지하철 6호선 돌곶이역 역세권 단지다. 장위뉴타운 내 분양가는 가파른 상승세를 기록하고 있다. 2022년 분양된 '장위자이 레디언트'의 분양가는 전용 84㎡ 기준 9억~10억원 수준이었다. 당시만 해도 고분양가 평가가 강했고 결국 일부 공급 물량이 미계약으로 남았다.

서울 강남3구(강남·서초·송파구) 토지거래허가 신청 건수가 올 들어 처음으로 노원구를 넘어섰다. 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 핵심지에서 쏟아진 급매물이 실제 거래로 이어진 영향으로 풀이된다. 27일 새올전자민원창구에 따르면 전날까지 강남3구의 토지거래허가 신청 건수는 1013건으로 노원구(879건)를 앞질렀다. 자치구별로 보면 강남구가 308건으로 전월(135건) 대비 두 배 이상 늘었다. 25개 자치구 중 가장 큰 증가폭이다. 송파구(253건→479건, 89. 3%), 성동구(92건→169건, 83. 7%), 서초구(124건→226건, 82. 3%) 등 핵심 지역이 뒤를 이었다. 반면 강북구는 146건에서 169건으로 15. 8% 증가하는 데 그쳤다. 노원구는 671건에서 879건으로 약 31% 늘었다. 도봉구는 218건에서 280건으로 28. 4% 증가했다. 강남3구 거래량은 '노도강'(노원·도봉·강북)과의 격차를 빠르게 줄여나가고 있다. 26일 기준 노도강 3개 구의 3월 토지거래허가 신청 건수는 총 1328건으로 여전히 강남3구(1013건)보다 많았지만 2월 노도강 지역의 토지거래허가 신청 건수가 1035건으로 강남3구(512건)의 두 배 수준이었던 점을 감안하면 서울 아파트 매매거래의 무게 중심이 빠르게 강남권을 비롯한 상급지로 이동하는 모습이다.

서울 핵심 지역에서 대형 재건축 사업이 잇따라 추진되면서 국내 건설사들의 사업 전략도 빠르게 변화하고 있다. 과거 성장 동력이었던 해외 플랜트와 자체 개발사업 대신 재건축·재개발 등 도시정비사업을 핵심 먹거리로 삼는 흐름이 뚜렷해지고 있다. 서울 핵심 정비사업장은 말 그대로 막대한 사업비 규모에 분양 흥행까지 보장된 알짜 사업장이다. 건설사 입장에선 안정적인 수익 확보와 동시에 브랜드 입지까지 한단계 높일 수 있는 최고의 수주 대상이다. 27일 건설업계에 따르면 대형 건설사들은 올해 도시정비 수주 목표를 잇따라 상향하고 있다. 먼저 지난해 국내 건설사 중 최초로 정비사업 수주 10조 클럽에 이름을 올린 현대건설은 올해 12조원 규모의 정비사업 수주 목표를 설정했다. 이를 통해 8년 연속 수주 1위를 달성하고 자체 정비사업 수주 기록도 다시 쓴다는 계획이다. 삼성물산은 올해 7조7000억원을 달성한다는 목표를 세웠다. 전년 목표치 대비 약 54% 높인 수준으로 단독 입찰 등 수주 가능성이 높은 사업장을 중심으로 보수적으로 목표를 설정했다는 설명이다.

'압여목성'(압구정·여의도·목동·성수동)으로 불리는 서울 핵심 노른자 정비사업을 수주하기 위한 대형 건설사들의 물밑 경쟁이 본격화되고 있다. 한강변, 핵심 상업지구, 학군지 등 우수 입지에 대규모 단지가 들어서는 만큼 건설사들은 올해 수주가 향후 수년간의 정비사업 먹거리를 책임질 것으로 기대하고 있다. 특히 올해 서울 핵심지 정비사업 수주는 수익성과 브랜드 경쟁력을 동시에 보장하는 만큼 눈치싸움이 치열할 것으로 보인다. 일부 지역에서는 대형 건설사간 정면 대결이 예상되면서 조합원들의 마음을 잡기 위해 건설사들이 어떤 파격 조건을 제시할지에 대한 관심도 뜨겁다. 먼저 시공사 수주 열기가 가장 뜨겁게 달아오른 곳은 2~5구역으로 나뉜 압구정 아파트지구다. 2구역은 지난해 현대건설이 시공권을 확보했고 나머지 3·4·5구역은 올해 5월 시공사 선정이 예정돼 있다. 이중 압구정5구역은 압구정 재건축 사업 가운데 유일하게 경쟁입찰이 유력한 곳이다. 현재 현대건설과 DL이앤씨가 출사표를 던진 상황이다. 양사는 한강 조망을 극대화한 주거 설계를 제안하며 글로벌 건축설계사무소와의 협업을 강조하고 있다.

올해 서울 재건축 시장의 가장 큰 축은 목동과 압구정이다. 목동은 공사비가 23조원에 이르는 물량 측면에서 압구정은 전통의 강남 부촌이라는 상징성 측면에서 각각 올해 서울 재건축 시장을 주도하는 핵심 축으로 부상하고 있다. 여기에 더해 성수와 여의도는 향후 한강 스카이라인을 다시 그리게 될 정비사업 지역으로 주목받고 있다. 가장 먼저 움직이고 있는 곳은 성수전략정비구역이다. 성수는 한강변 재개발 가운데 가장 규모가 큰 사업지 중 하나로 꼽힌다. 특히 성수1지구는 공사비 약 2조1540억원 규모로 다음 달 시공사 선정이 예정돼 있다. 성수4지구 역시 1조3628억원 규모의 대형 사업이다. 강남 접근성과 한강 조망을 동시에 갖춘 입지 덕분에 대형 건설사들의 관심이 높은 지역이다. 강남권 정비사업 수주에서는 압구정 재건축이 핵심 승부처로 꼽힌다. 특히 압구정3구역은 공사비 약 5조5610억원에 달한다. 단일 재건축 사업 가운데 최대 규모다. 입찰 마감은 4월10일, 시공사 선정 총회는 5월25일로 각각 예정돼 있다.

서울 알짜 지역으로 꼽히는 목동·압구정·성수·여의도·개포·대치 등이 잇달아 시공사 선정에 나선다. 이들 정비사업의 공사비 규모는 50조원에 달한다. 특히 압구정·목동·여의도 재건축과 성수 재개발이 동시에 시공사 선정 단계에 들어서며 서울 정비사업 시장이 '슈퍼사이클'에 진입했다는 평가다. 27일 머니투데이가 서울 주요 정비사업지를 전수 조사한 결과 올해 압구정·목동·여의도·성수 등 핵심 정비사업 공사비는 총 48조5114억원으로 집계됐다. 여의도 일부 단지처럼 공사비가 아직 확정되지 않은 사업장까지 감안하면 전체 시장 규모는 50조원을 훌쩍 넘어설 보인다. 단일 사업 공사비가 수조원에 이르는 초대형 프로젝트가 한꺼번에 등장하면서 주요 정비사업 수주를 위한 대형 건설업체들의 움직임도 구체화하고 있다. 사업지별로 보면 목동과 압구정에서 대형 사업이 집중돼 있다. 목동 신시가지 1~14단지 재건축 공사비는 약 23조원 규모로 추산된다. 압구정 1·3·4·5구역 재건축 공사비도 약 11조원 수준이다. 성수전략정비구역과 여의도 재건축을 더하면 규모는 더 커진다.

한국공인중개사협회가 최근 일부 공인중개사들이 사설 거래정보망을 중심으로 가격담합 및 폐쇄적 운영에 가담했다는 보도와 관련해 강한 유감을 표하며 자정 노력에 나서겠다고 밝혔다. 협회는 27일 입장문을 통해 "일부 사설 정보망을 중심으로 발생하는 담합과 비회원 배척 행위는 지속적으로 우려해 온 문제"라며 "건전한 부동산 시장 환경 조성을 위한 강력한 자정 노력을 전개하겠다"고 밝혔다. 협회는 이번 사안을 업계 자율 정화 기능의 구조적 한계에서 비롯된 문제로 진단했다. 협회는 "그동안 의무가입제와 지도단속권 부여를 정부와 국회에 강력히 요청해 온 이유는 시장 교란 행위를 협회 차원에서 선제적으로 단속하고 퇴출하기 위함"이라며 "현행 임의단체 구조로는 담합 카르텔을 조사할 실질적인 권한이 없고 위반 시에도 강제적인 제재 수단이 부족해 일부의 일탈을 제어하는 데 한계가 있다"고 강조했다. 협회는 또 담합 구조 개선 방안으로 정부 인증 부동산 정보망 '한방' 활성화를 제시했다. 한방은 개업공인중개사 간 매물 정보 공유와 계약서 및 중개대상물 확인·설명서 작성 등을 지원하는 협회 운영 공식 플랫폼이다.

현대건설이 압구정 재건축의 핵심 사업지인 압구정5구역에서 한화와 손잡고 복합개발에 나선다. 이를 통해 압구정 전역을 아우르는 '압구정 현대' 전략을 완성할 계획이다. 27일 현대건설은 전날 신사동 디에이치 갤러리에서 한화와 '압구정5구역 재건축사업' 협력을 위한 업무협약(MOU)을 체결했다고 밝혔다. 이번 협약은 한화 계열사와 연계한 상업시설 개발을 통해 차별화된 복합개발 모델을 구현하는 것이 핵심이다. 압구정5구역 재건축사업의 경쟁력 강화를 위한 협력체계를 다지기 위한 전략이다. 이를 통해 압구정5구역을 '아파트 단지'를 넘어 '하나의 도시'로 확장하고 상업시설과 문화, 서비스까지 결합한 복합 공간을 구현하겠다는 구상이다. 양사는 갤러리아 백화점과 압구정로데오역을 연결하는 동선 계획을 수립해 생활 편의성과 접근성을 강화한 통합 주거 환경을 조성할 계획이다. 이와 함께 단지 전반의 라이프스타일 경쟁력 제고에도 협력한다. 한화는 프리미엄 상품기획(MD) 구성과 상업시설 운영, 호텔급 컨시어지 서비스 및 게스트하우스 운영을 지원하고 단지 내 프리미엄 식음료(F&B) 유치도 추진할 예정이다.