평균 용적률 191%… 1991년 이후 지어진 아파트는 234%
가능연한 단축과 안전진단 기준 완화 등을 담은 정부의 '9·1 부동산대책'에 따라 재건축 사업 추진이 힘을 받는 가운데 1990년 이전 준공된 아파트가 1991년 이후에 지어진 아파트들보다 평균 용적률이 낮은 것으로 나타났다.
용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적(지하층, 주차장시설, 주민공동시설을 제외한 건축물의 바닥면적 합계) 비율로, 건물의 양적 개념이다. 기존 용적률이 낮을수록 신축시 늘어나는 가구수가 많아질 수 있어 재건축사업 특성상 1990년 이전 준공단지가 이후에 지어진 아파트보다 상대적으로 사업성이 높다는 분석이다.
25일 부동산114(www.r114.com)에 따르면 전국 아파트(주상복합 제외)를 대상으로 평균 용적률을 분석한 결과 1990년 이전 준공된 아파트의 평균 용적률은 191.6%로 나타났다.
이에 반해 1991년 이후부터 올해까지 준공된 아파트의 평균 용적률은 234%로 조사됐다. 서울에 위치한 1990년 이전 준공된 아파트 평균 용적률은 194.7%다. 평균 용적률이 200%이하인 지역은 △양천구(160.5%) △강남구(174.2%) △송파구(193.2%) △서초구(196.5%) 등이다. 1991년부터 올해까지 준공된 서울 시내 아파트 평균 용적률은 267.2%다.
현재 국토의 계획 및 이용에 관한 법률에 따르면 용도지역별 법적 용적률 기준은 제1종일반주거지역 150~200%, 제2종일반주거지역 150~250%이하, 제3종일반주거지역 200~300%다. 서울시의 경우 제1종일반주거지역 150%, 제2종일반주거지역 200%, 제3종일반주거지역 250%로 용적률을 제한하고 있다.
지자체에 따라 자율적으로 정한 재건축 가능 연한 상한선은 최대 40년에서 30년으로 조정되는데 서울의 경우 1987~1991년 사이 준공된 아파트의 재건축 연한은 2~8년으로 줄고 1991년 이후 준공된 아파트는 10년 단축된다.
용적률만 놓고만 보면 1991년 이후 준공 아파트는 1990년 이전 준공 단지보다 재건축 가능 연한 단축 혜택이 더 크지만 용적률 상향 범위가 제한적이어서 사업수익성 측면에서 상대적으로 불리하다는 해석이다.
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이미윤 부동산114 리서치센터 책임연구원은 "아파트 공급 확대시기에 지어진 1991~2000년 사이의 서울 아파트 평균 용적률은 이미 300%에 육박해 새로 짓는 아파트의 용적률 상향은 한계 상황에서 재건축을 고려한 노후 아파트 매입을 할 경우 기존 용적률과 신축 용적률 차이를 비교해 늘어나는 용적률 범위를 확인하는 것이 필요하다"고 설명했다.
