아파트값 하락세 한강벨트로 확산…세 부담에 조정장 지속 전망

강남3구(강남, 서초, 송파)와 용산 등 서울 최상급지에서 시작된 아파트 매매가 하락이 한강 인근의 중상급지인 '한강벨트' 지역으로 확산되는 모습이다. 최근 정부가 발표한 부동산 공시가격에 따라 보유세 증가 부담이 늘어나면서 매물이 추가로 나오고 조정 장세가 당분간 지속될 것이라는 분석이다.

19일 한국부동산원이 발표한 3월 셋째 주(16일 기준) 서울 주간 아파트가격 동향에 따르면 서울 전체 아파트 매매가격은 전주 대비 0.05% 상승했다. 58주 연속 오름세는 이어졌지만 상승 폭은 전주(0.08%)에 비해 축소됐다. 이날 상승 폭 감소에는 강남3구와 용산구 아파트 매매가 하락, 한강벨트 인근 자치구의 하락 전환이 종합적으로 영향을 미친 것으로 풀이된다.

강남3구와 용산은 4주째 하락세를 이어갔다. 각각 강남구는 0.13%, 서초구는 0.15%, 송파구는 0.16%, 용산구는 0.08% 내렸다. 특히 서초와 용산은 전주 대비 상승 폭이 확대됐다. 지난주 하락 전환한 강동도 0.02% 하락해 전주(-0.01%) 대비 하락 폭이 커졌다.

성동구와 동작구는 나란히 0.01% 하락했다. 성동구 아파트 가격이 하락한 것은 2024년 3월 둘째주 이후 103주 만이다. 동작구는 지난해 2월 첫째주 이후 57주 만의 하락이다.

강남·서초·송파구 등 강남3구와 용산구에서 시작된 집값 하락세가 한강벨트를 따라 점차 확산하는 모양새다. 강남권과 한강에 인접한 한강벨트 지역은 서울에서도 가장 집값이 비싼 곳으로 꼽힌다. 부동산시장 전문가들은 강남권에서는 다주택자 매도 물량이 누적되면서 집값 하락을 부추키고 있는 것으로 분석했다. 한강벨트에 속하는 성동·강동구는 일부 다주택자 매물에 강남권 급매를 노리는 실수요자 매물이 더해지면서 매물이 쌓이고 있는 것으로 판단했다.

지난주 매매가 상승률이 확대되며 '풍선효과' 우려를 낳았던 서울 외곽지역 집값 오름세도 진정 기미를 보였다. 성북구(0.27%→ 0.20%), 도봉구(0.07%→ 0.03%), 강북구(0.05%→ 0.02%), 구로구(0.17%→ 0.14%) 등의 집값 상승 폭이 일제히 전주 대비 축소됐다. 단기 급등한 호가에 부담을 느낀 실수요자들이 관망세로 돌아서면서 집값 상승세가 주춤해졌다는 분석이 나온다.

한국부동산원 관계자는 "전반적인 시장 참여자의 관망 분위기가 이어지는 가운데 일부 단지에서 하락 매물이 나타나며 가격 조정이 이뤄지고 있지만 정주 여건이 양호한 단지 중심으로 수요가 지속되면서 서울 전체가 상승했다"고 설명했다.

전세가는 여전히 불안한 모습을 보였다. 서울 전세가 상승 폭은 3주 연속(0.08%→0.12%→ 0.13%) 확대됐다. 관악구(0.32%)는 봉천·신림동 대단지 위주로, 도봉구(0.31%)는 방학·창동 대단지 위주로, 광진구(0.28%)는 광장·구의동 주요 단지 위주로, 구로구(0.27%)는 개봉·신도림동 역세권 위주로 강한 상승세를 보였다. 서울 외곽지역의 역세권·대단지 위주로 임차 수요가 집중되면서 이들 지역의 전세가격을 꾸준히 밀어올리고 있다는 분석이다.

한편 당분간 서울지역 아파트 매매가 상승세 진정 분위기는 지속될 것으로 보인다. 공동주택 공시가격이 큰 폭 상승하며 세금 부담이 대폭 불어났기 때문이다. 지난 17일 국토교통부가 공개한 공동주택 공시가격에 따르면 서울 아파트 공시가격인 전년 대비 18.67% 뛰어 역대 세 번째로 높은 상승률을 기록했다. 특히 강남 3구와 한강벨트의 평균 상승률이 각각 24.7%, 23.1%에 달했다. 고가 아파트가 밀집한 강남 3구와 한강벨트 지역의 집값이 급등하면서 전체 서울 아파트 공시가격을 높인 것으로 풀이된다.

남혁우 우리은행 부동산연구원은 "이번 공시가격 발표에 따른 보유세 증가 우려로 한강벨트 및 주요 인접 자치구에서도 고령 1주택자의 추가적인 매물 출회 가능성이 더 커졌다"면서 "최근의 가격 조정 장세가 당분간 지속될 것"이라고 예상했다.